2021下半年新加坡房市展望和机会挖掘（上）

带你了解新加坡房产投资本质，看透风险，安心投资！

首先给大家讲一讲影响房地产价格的两个基本面：供需和成本。

供需

（1）土地供应

新加坡的私宅土地供应由两部分组成，一个是通过政府卖地（Government Land Sales），另外一个是通过集体出售（Enbloc）。集体出售就是开发商将旧的楼盘买过来，然后进行拆迁重建。

新加坡土地供应量 = 政府卖地（GLS）+ 集体出售（Enbloc）

从下面两幅图可以看出，从2019年开始政府卖地和集体出售的总量都明显下降。现在市场上发展商在消耗现有的房屋库存，接下来如果没有足够的土地供应来盖房子，这会造成4至5年后市场上房屋供应量不足。

（2）消费者需求

房地产消费者有两种需求，一个是自住，另外一个是投资。

从自住角度来看，因为居家办公在新加坡已经成为常态，消费者对更大更好的住宅需求明显增加。对于消费者来说居住小区的设施和环境，书房，宽敞的客厅，阳台，甚至风景都变得更重要了。

从投资角度分析，新加坡的租金在持续上涨。2021第一个季度的租金回报率同比增长了2.4%，同时贷款成本因为低利率的大环境也大幅下降。租金的增长和贷款成本的降低都会推动投资者的需求。

从上面供需面的分析不难看出，新加坡房地产市场的供应量不足而需求强劲，这就会造成供需失衡，结果就是导致未来价格的上升。

说完供需面，我们再来看下另外一个影响房地产价格的基本面：成本。

成本

新加坡的土地出售价格在不断攀升。例如2020年11月，新加坡外中心区 Tanah Merah 的一个地块，吸引到15组开发商竞标，最终以$930每平方尺成交，预示最终的公寓价格会在尺价$1700 -$1800。这与4年前同一区相比增长近30%。土地价格还在持续升温，就在今年5月，宏茂桥（新加坡政府组屋区）一个私宅地块吸引到7组人马激烈竞标，最终以尺价$1118成交，预示这一区价格也将会突破尺价$2000。与8年前同一区相比，土地价格增长了40%。

除了土地成本的增加，建筑成本（包括材料成本和人工成本等）也因为通货膨胀和疫情不断增加，这也导致了发展商的保本价格的增加。这些成本的增长最终都必然会导致房屋出售价格的增长。

发展商出售价格 = 土地价格+ 建筑成本+ 利润

政策面

除了基本面对房地产价格的影响，政策面也是影响房地产价格的一个重要因素。现在新加坡楼市回暖，很多人关心的一个问题就是：政府会出台降温政策吗？

根据过去政策面的走向，我们可以发现新加坡政府非常擅长通过政策精细化调控市场，为了就是避免楼市出现像2008年金融危机时的深V型下跌。下图中红色的点代表降温措施，绿色的点代表升温措施，过去24年新加坡政府主要降温政策是16次，救市升温措施为8次。我们可以注意到新加坡房市每一轮从谷底高速上涨时，政府就会适时出台降温政策。

新加坡政府干预的目的是为了寻求市场的平衡，让房地产市场与经济基本面相符，打压投机行为。如果房产价格增长过快，政府就会出台降温措施，如果出现市场出现恐慌，价格增长过低或下降，政府就会出台升温措施，以保持市场长期平衡的发展。

从基本面上的分析，我们可以看出现在市场回暖主要的原因是供需关系不平衡以及成本的增加，市场投机情绪很低，所以政府短期内估计不会出台新的降温措施。

结语

这篇文章简单阐述了一下影响新加坡房地产价格的两个基本面以及政策分析，希望可以给房产投资者带来一些启示和帮助。