求多于供 新EC价格节节上升

位于碧山11街的碧山苑创下EC转售市场今年首四个月最高中位数尺价，达1161元。

（档案照片）

位于坎贝拉弯的Provence Residence是今年推出的第二个新EC项目。

（构想图由中冶集团新加坡提供）

作为私宅和组屋的混合体，本地执行共管公寓（EC）一直受首购族和组屋提升者青睐。

随着越来越多转售组屋价过百万及新私宅价格日益上涨，再加上EC地段竞标价近日刷新纪录，新EC项目价格是否顺势而上？

EC转售交易越来越活跃，旧EC项目为何吃香？它们有多大的增值空间？

近年来，政府谨慎控制执行共管公寓（EC）地段，EC市场求多于供，使新EC项目的价格节节上升。

ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣提供给《联合早报》的最新数据显示，新EC项目今年第一季的中位数每平方英尺售价比前一季涨了3.8％至1167元，同比增幅为5.1％；在过去五年，从2016年至2021年首季的EC价格则飙涨49％。

随着整体住宅价格上扬，EC这种组屋与私宅的混合体一直受首购族和组屋提升者青睐，尤其是那些怀抱私宅梦却有心无力的“夹心层”买家。

麦俊荣指出，组屋转售价上扬，屋主购买力提升，便考虑提升至EC或私宅。与此同时，私宅价格近两年持续上升，使EC对夹心层买家更具吸引力。

考虑到建筑成本上涨，麦俊荣认为发展商接下来的确有可能推出尺价1200元以上的项目。“不过，EC买家目前家庭月收入顶限为1万6000元，这限制他们的购买力，发展商要提高EC价格也面对局限。”

不过，EC地段竞标价近日再创新高，对新EC项目尺价带来什么影响？

位于登加绿苑径（Tengah Garden Walk）的EC地段招标结果已在周二揭晓，吸引了七方人马竞标。

最高竞标价来自城市发展（CDL）和MCL地产的合资公司Taurus Properties SG，出价4亿零32万元，相当于容积率每平方英尺603元。这刷新2018年榜鹅苏芒径（Sumang Walk）的583元最高竞标价纪录，该地段后来发展成星水嘉园（Piermont Grand）项目。

这幅位于登加新镇的地段面积达23万7021平方英尺，可建造615个住宅单位，最高总楼面面积为66万3691平方英尺。

莱坊（Knight Frank）研究部主管郑卫铭预计，项目销售尺价将从1200元起跳，博纳产业（Propnex）研究与内容主管黄秀莹也有相同看法，估计尺价介于1190元至1250元。

尽管如此，政府2013年的条例规定EC发展商在标得地段15个月后才能推出市场销售，这意味着新EC项目最快要到明年第三季才能开卖。

为了满足市场需求，建屋发展局在两个月内已先后推出两幅EC地段，皆位于淡滨尼62街。A地段是正选地段，可兴建590个单位，竞标活动7月22日中午12时截止；较大的B地段是备售地段，已开放给发展商勾出，可兴建700个单位。　

淡滨尼上一幅EC地段位于淡滨尼10道，于2019年1月以4亿3445万元出售，相当于容积率每平方英尺578元，目前已发展成Parc Central Residences项目，并在今年1月推出市场。

市场认为EC中位数尺价 今年可冲破1200元关口

在私宅和转售组屋价格双双上涨的推动下，市场人士认为EC项目的中位数尺价今年可能冲破1200元关口，除非我国经济遭受冲击或推出进一步降温措施。

橙易产业（Orange Tee & Tie）研究与咨询部副总裁孙燕清注意到，从去年第三季到今年5月初，新EC项目约有190个单位的尺价都在1200元以上。

她指出，EC价格的增速过去五年已超越非有地私宅。从2016年到2020年，EC价格增长27.9％，非有地私宅价格的增幅为19.2％。

不过，EC价格攀升并不影响买气，这是因为EC和私宅之间的价格差异仍相当大，造成市场对EC的需求依旧旺盛。去年，EC和私宅的价格相差55.8％。

去年共有两个EC项目推出市场，单位数量为1044个，发展商全年销售958个单位，高于2019年（492个）和2018年（822个）。

虽然我国去年的经济因冠病疫情陷入严重萎缩，但楼市依然火热。市区重建局的数据显示，今年第一季私宅价格指数环比上扬3.3％，是近三年来最大增幅。

橙易产业在报告中指出，今年首季共有53个组屋单位以至少100万元转手，是历来最多百万组屋转售的季度。

价格已靠近大众化私宅 发展商需更长时间销售

虽然市场需求旺盛，但EC新项目已接近大众化私宅市场的价位，因此发展商需要更长时间来销售。

此外，新EC项目选择有限也影响了买气。就过去五年来说，麦俊荣发现EC未售库存急剧缩减，2015年第四季有3572个未售单位，到去年第四季已降至556个单位。“有部分买家在心目中地点找不到任何新EC项目，只好转为购买其他住宅。”

今年有三个新EC项目可为市场增加逾1600个单位，包括已开盘的Parc Central Residences项目（700个单位）和Provence Residence项目（413个单位）。

位于淡滨尼的Parc Central Residences项目已售出77％单位，还有157个单位未售。

中冶集团新加坡（MCC Group in Singapore）在本月13日推出位于坎贝拉弯（Canberra Crescent）的Provence Residence项目，三天内售出220个或53％的单位，平均尺价1142元。

星狮地产（Frasers Property）旗下公司FCL Lodge今年第三季可能推出位于芬维尔巷（Fernvale Lane）的Parc Greenwich项目，共有496个单位。

若不包括今年开盘的两个新项目，截至4月底的未售库存共有516个单位，包括2019年唯一推出市场的星水嘉园，820个单位已售出90％，还有79个单位未售。

去年推出的Parc Canberra项目（496个单位）已快售罄，仅剩10个单位未售；OLA项目（548个单位）近半数售出，仍有270个未售。

此前EC曾掀起抢购热潮，Hundred Palms Residences项目2017年推出七小时，就被一扫而空，Rivercove Residences项目2018年推出首日，则卖出近八成单位。

更多达最低居住年限　EC转售市场活跃

随着越来越多EC达到最低居住年限（MOP）的要求，EC转售市场也日益活跃，去年共有1250个单位转手，是自2013年以来首次突破1000大关。

橙易产业提供给《联合早报》的数据显示，今年首四个月有659个单位转手。

有11个EC项目的中位数转售尺价都超过1000元，包括位于盛港的The Topiary、爱士百乐之居（Esparina Residences）、榜鹅的清水湾（Waterbay）、蔡厝港林的乐阳轩（Sol Acres）、淡滨尼的嘉轩园（The Tampines Trilliant）等。

地点十分优越的碧山苑（Bishan Loft）更创下最高中位数尺价，达1161元，与新EC项目不相上下。

这些EC转售价比开盘价高出16％至52％。

房地产分析师王伽胜指出，上述EC项目绝大多数都是在2010年以后建成，项目概念很好及注重生活细节，属于高质量的房地产项目，仍符合现代买家的需求。

例如，位于盛港和榜鹅的旧EC项目能受青睐，除了价格吸引人，买家也看好榜鹅数码园区（Punggol Digital District）落成后，会有更强的潜在租赁需求。　

孙燕清说，大众化私宅缺少新供应使私宅转售今年表现强劲，这也推动EC转售市场，许多人考虑购买旧EC项目因为价格较能负担。

EC限制屋主必须住满五年后，才可转售给新加坡公民或永久居民，10年后则可卖给外国人。

从2010年至今，共有30个EC项目达到MOP，约有1万4300个单位。

接下来达到MOP的EC项目包括兀兰的Forestville和Twin Fountains、榜鹅的翠林雅居（Ecopolitan）和The Amore，以及三巴旺的天林园（Skypark Residences）等。