如何对屋主说不

如何对屋主说不！

——住宅安宁权之诉

新加坡2020年度人口简报显示，全国总人口达569万，外国人约164万人（即持各种工作准证、学生准证、长期探访准证等群体），这29%的人口比例造就新加坡房屋租赁市场的久盛不衰，亦引发许多合同纠纷，其诉请通常集中在提前解约、物品维修赔偿和押金返还方面。实际生活中，如果租户提前解除租赁合同，押金几近全军覆没，甚至要赔偿更多的租金，方能息事宁人。

然而，并不是所有的纠纷都是如此的走向。

让我们走进今天的判例，看本案的租户是如何正确行使自己的权利。

案情

01 是谁在违约

2016年，一起由原告（前租户）起诉原屋主作为被告的案件，租户称屋主因违反合同约定，应全额返还两个月的租房押金。屋主反诉，声称租户违约，单方提前解约，需继续按照合同约定的租期，支付全部剩余租金。

案件中的争议系是否存在违约事实？那么，合同中究竟约定了什么呢？

租户称屋主违反了协议的约定，对于热水器、前门锁、淋浴支架、卧室的床架均未维修，地板上有粘性的残留物，以及全屋包括沙发均未清洁除尘。租户同时强调，屋主承诺进行必要的维修和保养，双方的意向书中有明确约定。同时，租户作为原告承担了上述事实的举证责任，以证明对方的违约事实。

法庭认定，其意向书应当和租赁协议及其附件清单一并认定为双方的合意，而非被告辩称的，意向书非租赁合同的约定，应当按照合同约定，仅受租赁协议约束。法庭认为，意向书中明确载明了被告屋主应履行的义务，其当事人也在意向书上签名确认，因此，意向书和协议中的所有条款构成了双方之间的完整约定。

同时，原告举证，双方在Whatsapp中同意，在指定的日期之前完成协议中约定的所有工作，在这个日期之后，原告的家人将全部入住该房屋。被告辩称这并不是协议约定，只是签约之后的沟通内容。法庭认定，即使是书面协议日期之后的谈判，只要能够表明当事双方的意图，即使不是书面形式，也可以构成双方总体协议的一部分。最终法庭认为，双方通过Whatsapp指定的期限完成意向书中的工作内容，被告屋主应当遵守。

那么，接下来需要论证的问题——原告是否有权终止租约？

法庭认定，在被告未能提供洁净的地板、主卧床架、从屋内可以上锁的前门、空调及热水器这些设施，从整体上看，原告无法正常使用该房屋。被告违约的严重性显然已经剥夺了原告应当从房屋租赁中获得的全部利益。

因此，原告有权终止租赁协议。

02 谁有安宁权

本案的第二个诉讼请求是关于安宁权。

什么是安宁权，霍夫曼对安宁权的立场——即承租人的合法占有不会受到出租人的行为或在其合法主张下的实质干扰。

那么当屋主的作为或者不作为行为干扰了租户正常合理的使用，即视为该约定被打破。

原告提出，由于被告没有聘请专业的木工解决问题，导致安装床架的工作长达七个小时，被告在自己完成安装工作后一直和其朋友在屋内逗留至晚上九点半，双方因此发生言语冲突，被告报警后的次日上午十一点，再次来到屋内，安装空调的压缩机，在空调人员到达之前，被告在屋内不必要的逗留长达三个小时。当空调的工作人员离开后，被告仍留在屋内，在餐厅修整空调，导致原告租户和朋友们无法正常使用餐桌，其后，被告要求原告的配偶提供身份证件，并要求拍照被其拒绝。在第二次报警的警方报告中，法庭悉知，被告曾在屋内逗留五个小时，在原告租户的朋友面前，要求原告配偶提供证件并拍照。

法庭认为，原告配偶是住户，无需检查身份证件。被告报警的行为，和警察一同闯入原告的场所，这一系列的三次行为，明显的侵犯了对原告租户及其家人的安宁权。

综上所述，由于被告违反了租赁协议以及安宁权的公约，原告有权终止租赁协议，并且终止行为并无过错，有权要求退还全部的保证金。

判 决

最终法庭支持了原告租户的全部诉讼请求，同时对于被告屋主可能产生的延期履行支付的行为，载明将按5.33%计息。

在租赁合同里，对于合同的约定和法定的权利，双方都应明了，不能仅凭一时负气，乃至滥用警力资源（一而再，再而三的报警）而妄图歪曲事实。本案公正地维护了原告的权益，其后被告的上诉于2017年被法庭驳回。

尾 声

总结本案，原告租户的证据收集较为齐全，包括双方的信息记录、警方记录，都为法庭认定法律事实，固定了有利证据；同时，由专业律师从安宁权的角度提出维权请求，达到良好的诉讼效果。