美联储降息，对新加坡房市有什么影响

重点摘要：

3月3日晚，美联储将基准利率下调50个基点。

降息是因为疫情的影响，对未来经济状况的担忧。不可避免的将带起新一波全球降息潮。

在不发生经济危机的情况下，降息对新加坡房产市场影响不大。

官宣降息：

3月3日，美联储宣布大幅降息50个基点，将联邦储备基金利率目标区间降至1%-1.25%。本次降息其实早有预期，但是降息幅度之大，宣布时间之快还是让不少人吃惊。

美联储对此次降息的定义为emergency rate cut，即紧急降息，这是2008年金融危机以来第一次使用该政策。在刚刚过去的2019年，美联储也曾三次降息，但每次幅度仅为25基点。

另外本次议息会议并不在美联储原定的联邦公开市场委员会（FOMC）全年会议日程中，按照原定计划，3月份的议息会议将在3月17日-18日举行。市场本来也预期在这个时间才会宣布降息。

降息原因：

美联储称，美国经济基本面依然强劲，然而新型冠状病毒给经济活动带来了不断演变的风险。鉴于这些风险，为了支持实现其最大限度的就业和价格稳定目标，决定降息。

实际上，美联储在一周之前，还信誓旦旦的宣称，疫情对经济影响有限，不会考虑降息。从中也可以看出，美国疫情的扩散情况出乎了预期。

但降息终究只能延缓经济下行速度，如果没有办法采取类似中国政府一样的强力措施控制疫情的话，问题不会得到解决。

世界影响：

在美联储降息之前，澳洲，马来西亚都已经采取了降息措施。而在美国宣布降息之后，部分绑定美元的地区必然会跟随降息，从而引发全球降息潮。

但是目前主要发达国家的利率已经处于较低水平，欧元区利率已经是0，英国0.75%，日本更是负利率，－0.1%，未来除美国外的其他国家进一步降息的空间非常有限。

希望世界静好，不要迎来又一次经济危机。

对新加坡房地产影响：

如果经济危机了，那没什么好说的，等一波下跌之后抄底吧。

如果没有发生经济危机，那么单纯的降息对新加坡房地产市场有多大的影响呢？答案是非常有限的影响。

从金融政策上来说，对新加坡房地产影响最大的三个因素，分别为印花税，贷款价值比LTV（loan to value ratio），以及总偿债比率TDSR（Total Debt Service Ratio）。

印花税不用多说，目前除了基础的买家印花税，大概在3%－4%的范围内外，政府还有很重要的一个调控手段，即额外买家印花税。

目前对外国人来说无论第几套房产，额外买家印花税都是20%。这对稳定本地市场有非常大的作用，保证了本地房地产市场的低泡沫状态。

可以试想，外国房地产投资者如果计划买入新加坡的住宅地产，需要支付25%的首付以及约24%（20%额外印花税加上基础印花税），大约是房产价值一半需要现金支付，不仅仅对现金流来说是很大的压力，同时高额印花税也使得外国投资者投资房地产的收益非常有限。

贷款价值比LTV（loan to value ratio），即首付的比例，也是非常关键的因素。在2010年以前，新加坡买房的首付只需要10%，即LTV可以达到90%。

但是目前的LTV是75%，所以买家需要支付25%的现金作为首付。可以想象，如果计划购买一套100万多房产，2010年之前只需要首付10万新币，现在却要25万新币，购买的门槛大大提高。

总偿债比率TDSR（Total Debt Service Ratio），即每月收入的多少可以用来还贷款，也就是说以目前你的收入，能从银行借多少钱。目前买公寓的话，TDSR设在60%，也就是说月薪的60%可以用来还贷款。

回到上面100万的房产，首付25万，贷款75万，假设利率1.8%贷款期限30年的话，那每月还贷2698新，也就是要求月薪4500新银行才会借钱给你。如果薪水不够，贷款不到75万怎么办，那就只能用现金去弥补这个差额。

这三大政策是新加坡房产调控的三大最有力的武器，是房价的定海神针。相对来说，利率的影响就很有限了。

假设在全球降息的大背景下，新加坡的利率从现在的1.8%降到1.5%，那么对于100万的房产来说，同样75万贷款多月供只需要2588，对应最低月薪4313新币。可以看出来，影响非常有限。

当然，如果经济因为疫情缘故持续下行，那么对房价会产生压力，希望各位在进行房产投资的同时要控制好风险，不要过度使用杠杆。