从新加坡组屋制度到雄安新区租赁住房

核 心 观 点

50多年来，新加坡组屋制度在政府的主导下逐步完善，真正做到了“居者有其屋”；

雄安的战略定位和国内整体房产经济的发展形势，决定了雄安新区有借鉴新加坡组屋制度发展住房政策的基础；

雄安新区政府可借鉴新加坡组屋制度的具体举措并进行适应性调整，快速实现人才和产业集聚，有效疏解非首都功能。

正 文

新加坡居者有其屋的组屋制度

二十世纪六十年代刚建国的新加坡，面临着严峻的住宅问题，居民居住面积严重不足、居住条件十分恶劣。为解决这一社会问题，新加坡总理李光耀提出要实现新加坡人“居者有其屋”的口号，在建国初期着手成立了建屋发展局（以下简称“HDB”），专门负责建造组屋，即供大部分新加坡人居住的公共房屋。

虽然是为了应对居民急迫的住房需求，但新加坡政府在组屋的建设中并没有只求规模不顾质量，而是从土地征用、选址布局、规划建设、租售规定、物业管理、文化建设等方面出台政策、具体实施，逐步推进组屋住房机制：

50多年来，组屋制度为新加坡带来了合理化的住房结构。目前，新加坡组屋存量共计约有110万套，组屋房价平均在2.5万人民币/平方米，房价收入比基本不超过4。住进政府规划修建的组屋居民占新加坡总人口的85%左右，其中，购买组屋居住的人口比重在78%左右，其余7%左右的低收入家庭则租住政府提供的小面积（40平米）廉价组屋，月租金不过100人民币，相当便宜；剩余15%的高收入家庭则居住高档商品房或者别墅，私有住宅存量大概在13万套左右，价格在6万-45万人民币/平米，但因为基本了实现居住有其屋，加上政府在几十年前就倡导“房子是用来住的”，所以新加坡私有住宅的价格近几年都呈下降趋势。

雄安新区具备发展租赁住房的基础

目前，雄安新区正处于谋划研究发展大计的阶段，人口、户籍、住房、产业、教育、医疗、交通、生态等内容都将站在时代的高度、区域的战略定位进行规划。其中，与人才集聚、产业培育等城市发展密切相关的住房政策将是政府规划工作的重要内容，从政府领导对新区住房的声明可见一斑：

近期，房产租赁经济在全国多个地区的政府文件中被提及：浦东新区人民政府发布的《张江科学城建设计划》明确支出“新增住宅九成以上用于租赁”；住建部与发改委、公安部、财政部等八大部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取深圳、南京、杭州等12个城市作为首批开展住房租赁试点。内部有政府领导声明，外部有先行案例，因此，对处于崭新起点，集破局、改革、创新等特点于一身的雄安新区而言，发展租赁住房将很可能成为住房政策的重要内容。

政策定调并不难，可如何设计和推行呢？实现“居者有其屋”、房价维持在低水平的新加坡组屋制度或许可以成为雄安新区住房政策的“他山之石”。

新加坡组屋制度具体举措对雄安新区的启示

无论从过程开发还是建成管理来看，应该说新加坡组屋建设开发模式整个是由政府主导建立并推行的。为了进一步实现“居者有其屋”，将组屋价格维持在较低水平，政府对组屋的开发、建设和管理采取了很多相应措施：

1、成立建屋发展部门（HDB）

HDB代表新加坡政府建设组屋，是独立性非营利机构，它的财政预算也被纳入国家计划，可以无偿得到政府划拨的土地，而私人房地产商必须通过土地批租，有偿获得土地使用权。这意味着HDB开发组屋的资金、土地资源能够得到有效保障，而且政府无偿划拨的土地直接决定了组屋的售让低价。

2、高缴费率中央公积金制度

新加坡中央公积金的总缴费率达到37%，其中雇员负担20%，雇主负担17%。中央公积金以低于市场利率2个百分点的优惠利率提供抵押贷款，贷款额度可达到住房价格的80%-90%，使得家庭购买组屋的首付压力十分小。公积金是组屋长期稳定发展的重要支柱，政府每年维持组屋制度运行所需的大笔资金也来源于此。

3、差别化补贴政策

以公平为原则、以普惠为方针，新加坡组屋租售实行差别化补贴政策。首先，对购买不同户型的家庭，政府的优惠程度是不一样的，最大优惠可以达到半价。在贷款方面，对不同收入家庭的人在贷款方式上实行差别对待：一般收入的贷款额度为80%，低收入者可达90%。其次对于无力购房的，例如月收入少于800新元者，政府还允许租用组屋。第三，对于暂时无力购房的，还实行“先租后买计划”。第四，在住房翻新时，政府给予的津贴也是有差别的，房子越大，补贴越少。

4、严格的申请和审查制度

根据新加坡政府的规定，任何人在买卖组屋时必须提供准确、详实的资料。如果一旦发现弄虚作假，当事人将面临5000新元的罚款或6个月的监禁，或者同时面临两项处罚。另外，为了避免有人买组屋做投资，新加坡政府制定了一系列措施：私人公寓或别墅与组屋相冲突，购买了私人住宅的高收入家庭不允许再购买组屋；组屋5年内不允许转让，除非通过政府机构；同一家庭只能购买一套组屋，购买了就必须住在里面，5年内不允许出租，5年后允许腾出半套出租，且房主必须与房客合住；买卖房屋时不允许故意报高房价等。

相比于新加坡“‘居者有其屋’、大多数民众都负担得起”的住房政策，作为中国改革创新高地的雄安新区在住房政策上自然还承载了更深层次的区域发展使命。其中，最关键的就是人才集聚和产业培育。

雄安新区政府统一管控土地和房产资源，并严禁炒房，也就意味这人才的集聚和产业的发展具备了基础。 在具体执行层面，雄安新区可以参考新加坡成立建屋发展局、制定更合理的公积金制度、实行差别化租售补贴、制定严格的审查制度等措施，严控房价水平、防止炒房投机，让土地和房产资源更好地服务于人才、产业和区域发展。

当然，在借鉴新加坡组屋制度的同时，雄安新区住房政策还应该根据国情和区情进行适应性调整，充分理解内外部房产政策导向，积极发展租赁住房，有效落实“居者有其屋”，坚持打造成本洼地，快速实现人才集聚、产业培育发展以及非首都功能疏解。