为什么新加坡跟香港一样人多地少但却房价不高

过高的房价正渐渐成为中国年轻人的梦魇。

　　对于现在的年轻人来说，买一套房需要榨干父亲母亲兄弟姐妹的十二个钱包来应对首付，随后兢兢业业的打工，直到六十岁退休，这中间的三十年里，都要勤勤恳恳的努力工作，以此偿还房贷。

　　不敢生病，不敢说累，甚至不敢拒绝996，这就是部分当下年轻人的真实写照。而更多的年轻人则发现——即使努力一辈子，也未必买得起一套心仪的房子

　　与国内的一线城市相比，新加坡虽也是寸金寸土，但新加坡人却鲜有房价压力。这到底是为什么呢？

　　政府自行确定组屋价格、对炒房客严厉的打击、低息贷款、买房补贴、炒住分家，在这些措施面前，新加坡的房价确实随着城市发展而随之高涨，但却很少有新加坡人买不起房子。

“居者有其屋”

　　新加坡的570万人分布在724.4平方千米的国土上，其人口密度为8357.6（每平方公里人口）。比北京的1323、上海的3810、深圳的5398都要高。更高的人口密度，面临的却是更低的买房压力。

　　新加坡的这种独特情况得益于新加坡的房产政策，而新加坡的房产政策则要追溯到新加坡刚刚建立时，李光耀掷地有声的承诺。

　　1965年8月9日，由于马来西亚的排华政策，李光耀被迫宣布新加坡从马来西亚独立。李光耀临危受命，成为新加坡第一任总理。

　　新加坡国父李光耀，解决了新加坡人的住房问题

　　新加坡华人比例接近百分之七十五，在各个方面都深受中国文化的影响，李光耀也同样如此。李光耀认为，要想获得人民的拥护和信任，就必须解决人民最关心两个问题，一个是就业，一个是居住，这就是来自中国文化中的“安居乐业”。

　　为此，他提出了一句非常出名的口号——“居者有其屋”。

　　为了解决住房问题，新加坡提出了“组屋政策”，所谓的组屋，就是由新加坡房屋和发展委员会管理的公共住房。

　　理论上的组屋有点类似于我们的廉租房或者公租房，但地位却截然不同，这些房屋并不是针对少部分人或者低收入群体，而是面向全体国民。实际上，80%的新加坡人都住在政府组屋中。

　　新加坡的土岭组屋

　　就地位而言，新加坡的组屋其实就是我们的商品房。而新加坡的私人房（非新加坡公民也可以购买的房屋）价格其实和北上广深类似，当然，这些私人房往往有各种各样的设施，包括私人健身房、泳池等等。这其实就是新加坡高收入群体的豪宅。

　　扫清障碍：土地与投机

　　新加坡的房产政策能推行得如此完美，和新加坡强硬的土地政策密不可分。毕竟修房就需要土地，土地问题不解决，修房也是无稽之谈。

　　李光耀认为，如果土地归属于个人，会严重的阻碍新加坡的发展并降低政府建设的效率。当政府修建地铁等公共设施时，不仅这些土地拥有者能够躺着赚 一笔大钱。而且在修建之前还要花费大量精力和时间来和土地拥有者扯皮。

　　为了能快速地从私人手中征用土地。1966年新加坡通过了《土地征用法》。该法规定，新加坡政府有权在必要时，为公共用途强制征用私有土地，并给予土地所有者补偿。这个补偿的具体价格，是1973年的土地价格，而不是当时的市场价格。

　　这就为住房政策的发展推行扫清了一大障碍。至于另外一大障碍，也就是投机者的有意炒作，实际上这也是如今中国房价高涨不止的原因之一。面对这些炒房客，新加坡政府也有完善的应对。

　　假设新加坡政府修建的房屋被这些炒房客们恶意地炒作，最后房价飞涨，完全超过了新加坡普通百姓的支付能力，那么新加坡政府就完完全全可以视作是为这些炒房客辛苦做嫁衣了。

　　因此，新加坡政府对于炒房者和投机者有严格的限制。做到了“组屋只能用来住，不能用来炒”。

　　首先，购买组房必须以家庭为单位进行申请（对单身狗不友好），一家一套，绝不允许多买，而且买了就得住，不住就罚款。

　　其次，组屋在购买之后，五年之内绝不允许出售，如果想要更换更大更好的组屋，也只能在五年后才能购买，且必须将现有的组屋退出，维持一家一屋的原则。

　　最后，组屋只有本国国民才有资格购买组屋，且有严格的收入限制，低收入家庭只能租赁，中收入家庭可以购买，高收入家庭则没有购买组屋的资格。

　　在李光耀的规划下，新加坡的住房问题得到了较为妥善的解决，新加坡也是世界少数的没有住房压力的发达国家。

而如果要在新加坡置业，切记不能完全照搬中国的购房经验，下面我们就来一起了解一下新加坡购房与中国的八大区别。

1. 面积

首先要注意到计量单位的差异。新加坡对房屋的计算一般用平方英尺这个单位，而不是中国人常用的平方米。1平方米约等于10.8平方英尺。

其次，新加坡所指的房屋面积并不包括公摊面积。如果你在新加坡欲购置1000平方英尺的房屋，那么这1000平方英尺都归你单独占有，即所谓的“实用面积”。但在中国，100平方米的房子，其中包括了与其他住户共享的电梯、过道等的面积，即“建筑面积”。

2. 交房标准

在新加坡，允许外国人购买的公寓一般都是精装修。所谓精装修，就是房屋基本粉刷完毕，厕所和厨房的装潢完成，房屋基本只缺乏可移动家具，照明设施和窗帘，这也就是外国购房者拿到钥匙后所见的状况。中国则不同，大部分交付时是毛坯房，装修全都由自己完成。

3. 地契

其实就是土地使用权。新加坡的使用期限一般有99年、999年和永久之分。现在房地产市场售卖的房屋基本都是99年地契，999年地契的房屋在市面上已经比较少见了。对于私人房产如公寓 (99年，999年和永久地契)，外国人可以购买，不受限制。但是， 外国买家不能购买政府组屋、整个公寓项目、空置的住宅地皮、以及少于5层的有地住宅(除了圣淘沙)。中国的土地使用权40-70年不等。住宅房屋一般都是70年。

4. 法律

在新加坡，买家付完购房款和印花税之后的诸多手续均由律师代理。由律师办理贷款和转让协议，并由第三方银行账户监管，律师还要负责接收地契和在土地管理局办理登记手续。在中国，律师和第三方银行都是不必要的。相比中国，新加坡的购房者多了两重保障。

5. 税收

中国的买房税收名目比较多。首先比较重要的契税。按照房屋价值1%-4%不等，此外是印花税，中国的税率是0.05%，以及向售房单位缴纳的维修基金、登记费、保险费、评估费、公证费 。在新加坡，外国买家要缴纳根据房产值1%-3%不等的买方印花税以及15%的额外买方印花税，此外还有律师费，估价费、贷款印花税。入住后还需缴纳房产税，根据市场估计的租金征收。自住房的收费标准是(6,000新以下免，6,000-65,000新4%，以上6%)。如果你的房屋用于出租，那么税率统一为10%。

6. 车位

最后一个买家比较关注问题的是车位。众所周知，中国的车位要业主另外购买或租赁，而新加坡小区的车位供业主免费使用。

7.贷款

在新加坡首次购房的买家，可向金融机构贷款的房贷比率顶限为80%，外籍人士一般则最高70%。在中国，外国人一般不能向本土中国银行贷款，只能通过外资银行或中国银行境外支行。原本，新加坡和中国在房贷比率顶限方面有很大差别。不过，过去五年，两国都不断调整房贷比率顶限，因此两国的房贷比率顶限差别已缩小。

譬如，在新加坡购买第二间屋子的购屋者的房贷比率顶限，在2010年从80%下降至70%，2011年又进一步下降至60%，并在2013年下降至目前的50%。

在中国，第二间屋子的房贷比率顶限，在2010年从60%下降至50%，又在2011年进一步下降至40%，一些城市在2013年又将二套房首付提高至七成，即房贷比率顶限仅30%。2015年，该政策松绑，二套房最低首付降低至40%，即房贷比率顶限回弹至60%。

银行贷款利率方面，两国市场也有区别。中国目前的房贷利息在5%左右，新加坡贷款利息目前在2%左右。尽管中国房贷利率较高，但中国央行近日频频减息;反观新加坡的基准利率在2015年快速攀升。

8.室内配备

我们都知道，在中国买房，基本上是买一个框架，即毛胚房，支付了巨额房款不说还要花费大笔资金来装修，虽然现在提倡精装修住房，但普及率还远远不够。

在新加坡，卖房的业主可以“拎包入住”，外国人可以购买的公寓楼盘通常都是精装修好的，只需要添置一些家私即可。一般公寓配套管理都很完善，基本上都配有保安、保洁人员，公寓小区内都有游泳池、健身房、烧烤台、桑拿房、按摩泳池等设施。