大胆猜测：新加坡房产市场会有利好政策在疫情稳定后推出

小病毒威胁大

国际货币基金组织（IMF）认为，全球经济在今年将遭遇自大萧条（Great Depression）以来最严重的衰退，非洲、拉丁美洲和亚洲的新兴市场和低收入国家面临的风险尤其突出。

IMF总裁格奥尔基耶娃4月9日表示，IMF的基本预期是，若疫情在今年下半年消退，预计世界经济在2021年“部分复苏”。她强调，前景展望面临“极大的不确定性”，若病毒大流行持续时间延长，前景可能恶化：疫情已经蔓延到了全球几乎每个角落，导致企业倒闭和数以百万计的失业。“悲观的前景同样适用于发达经济体和发展中经济体，”格奥尔基耶娃表示，“这场危机没有边界，每个人都受伤了。”

疫情冲击下，各国都在搞旨在刺激经济的货币宽松政策，严重的通货膨胀是大家都在担心的。其中就有一部分手持现金和具有贷款能力的人，会选择房产作为保值的配置；但更多的人会担心“滞涨”发生：企业倒闭+个人失业+通货膨胀，这将是最痛苦的局面，他们宁愿选择“观望”。

疫情与新加坡房产市场

自1997年新加坡住宅价格指数

如图，B段非典时期新加坡房产价格的变动很小，短期的疫情影响并不明显；

A段、C段经济危机时期，房价严重下行。

真正影响房价的是整体经济形势，只要疫情控制好，不演变成经济危机，房价就会稳定；保住经济是关键。

立竿见影的“降火组合拳”

D段拐点：2013年前期组屋价格指数与公寓价格指数一度非常接近，两类市场都十分火热；后期开始下行后趋于平稳至今。

（HDB官方网站信息）

组屋：2013年1月起组屋贷款依据收入30%进行评估，房屋贷款额度直接降低；8月“釜底抽薪”严格限购，PR家庭须待身份取得三年后购房，而且贷款年限也降为25年。——数据看出自2013年第二季顶点后，直接掉头下滑并逐渐趋于平稳。

公寓：ABSD额外买家税政策，重挫投机性需求、6月贷款收紧，加上由组屋提升到公寓的需求萎缩，较组屋市场晚一季进入拐点，并继而达到稳定平缓趋势。

新加坡政府稳定市场、严控泡沫的手段真是切实有效的！

目前新加坡局部市场：有两类人群不能“从容地等待和观望”：

（今年交房的BTO项目，总计16282个单位）

（部分今年已经或者即将交房的公寓项目，总计5408个单位）

人群1. 选购BTO的单位，今年要交钥匙了，手上有组屋的公民，必须在拿BTO后6个月内卖掉现有房屋；而其中有一批人，还需要先卖掉现有房屋，才有资金拿BTO的钥匙。

人群2. 买了公寓期房，今年交房，需要6个月卖掉现有组屋方可拿回ABSD（额外买家税）返还的人群。

不仅如此，接下来几年新竣工的项目也有“消化”的压力，仅仅是没有这么“迫在眉睫”。

接下来几年BTO竣工数量：

接下来几年公寓竣工数量：

这两类人群的刚性卖房需求，使得稍微宽松的市场政策变得非常亟需。

新加坡政府一向的政策目标是稳定房产市场，如果刚性卖房需求停滞，也引发连带市场趋缓或下滑，所以为了缓解疫情带来的冲击，积极的政策大概率会推出。

猜想1. 取消ABSD政策

亲，这个大概仅能存在于猜想阶段：取消可能性不大，政府在疫情中为社会强力输血，国库资金大量输出，作为很大额度的收入项目，最乐观的猜测也只是仅仅有可能稍微降低税率，大概率保持不变。

这个政策精确打击了房产投机，抑制房产泡沫：真正在新加坡置业的外国人往往是有创业、子女教育和长期优化资产配置等实际需求，或购置极为稀缺的高值地产。

尤其疫情下，各国对于华人的态度，使得有移民倾向的大中国同胞，增加了对于新加坡的偏好。房产的基数大，不管是PR额外的5%，公民二套额外的12%，外国人额外的20%，每一宗交易都是大笔的税收项，所以不会轻易放松这个税率。

猜测1.0 卖现有组屋和拿回ABSD返还的6月时间大限极有可能放松，多一些时间给这批不得不进行房产出售的人群，来等候合适买家。

“无房户”的推动力量最强大

没房&有资格的首次购屋者，

比如买了转售组屋；转售组屋的卖家就可以拿BTO，或者拿到ABSD返还；或转售组屋卖家购买了开发商的新房，开发商回笼资金，能融资再发展；转售组屋的卖主也或是去买了转售的公寓，可以使公寓卖家套现，能有资金再投资者再消费。

他们来自哪里？—— 3万个新公民和3万个新PR！

（2019年人口统计数据）

虽然6万人产生不了6万套房屋需求，但是作为手上没房的刚需购买人群，他们是推动新加坡房产市场向前移动的动力。

不管他们是涌入组屋市场还是公寓市场，他们的入场就能从源头上激发下一轮的市场轮动。

如何激发新公民、PR进入买房市场？

猜想2 加大组屋购房津贴——利好于新公民及本地年轻家庭

如图，数额巨大的津贴，使得决心移民的伙伴们跃跃欲试，坚定了换“红本本”的决心。

比如家庭收入恰好5,500/月，买4房转售组屋就有“5万+4万”的购屋津贴，25年期建屋局贷款可以达到36.37万，总预算45万很多地方都可以选择。

这笔数额已经足够大，主要针对公民买家，短期内再加码，可能性应该没有。这个政策已经很好的刺激了首次购屋公民买家把购买目标转向转售组屋，所以只会继续发挥作用。

猜想2.0 津贴不会加，可能放松的是贷款额度的审批规则，比如MSR提高比例，同样的收入可以增加贷款额度。

现在每月收入30%能用于还房贷，如果提高到比例40%，5,500/月的收入从银行贷款就可以达到43.94万，从而提升购买预算；25年的贷款期限应该不会变动。

组屋市场+PR买家

供给和需求的调节，稳定市场的不二法门——释放PR买家被抑制了的购房需求

猜测3. PR家庭三年才具有购房资格的政策会调整——最大的利好可能出在这里

这个调整的可能性最大，也许不会一步到位取消“限购政策”。大概率可能是三年限购变成两年限购或者一年限购，这样短期内购买转售组屋的人群增加，一是快速缓解刚需卖房的需求，二是增加政府财政收入，三是刺激经济——不花钱，还赚钱的政策。

1. PR入场，增加交易量，政府财政只有“收入项”，没有“支出项”。

2. PR入场，在经济形势不明朗阶段，不会引起房产价格攀升，主要是加速了市场的轮动，政府可以在源头上控制“入场券”的数额：ICA可以决定PR的获批人数，HDB可以决定给予哪些PR购买资格，从而稳定市场。

刚需购房和刚需卖房的友好碰撞！

房产经济是GDP的重要组成部分，也与民生息息相关。新加坡组屋市场份额庞大，对于公寓市场的影响也很显著。

只要政府保住了就业、稳住了组屋市场，就会有刚需人群不断入场，进而利好于总体经济形势的好转。

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