地契真的是永久的好吗？回看新加坡十年前123个新楼盘走势

今天我们用数据说话，以新加坡十年前的123个新公寓楼盘作为研究对象，看看当年的新盘如今都怎么样了。温故而知新，这篇文章或许能帮助我们判断下一个十年如何更好地做选择。话不多说，我们直接开始复盘。

1. 十年过去了，那些年的新盘，现在房价都还好吗？

十年以来，即便经历了房地产市场疲软和政府推出的几轮降温措施，新加坡的房价总体来说还是稳中有升。当年买了新房的人，时至今日赢家远多过于输家。在十年前的123个新公寓楼盘中，总共有93个楼盘（75.61%）见证了价格的上涨，其中67个新盘（54.47%）涨幅超过10%。

主要得益于通胀，城市发展扩张，附近生活基能逐渐完善以及新加坡在东南亚稳定的政治经济环境（一旦房价过度下跌，就容易吸引邻近的外国买家入场），2010年的新盘在过去十年的平均增幅大约是12.33%。但你若是以为新加坡这个小岛上每个新盘之间的距离远不到哪儿去，以致各家房价浮动大致相似，那就错了。即便这些新盘的平均涨幅平淡到只有12.33%左右，其中也不乏像Double Bay Residences或者The Wharf Residence这样的佼佼者，十年来尺价上涨了50%以上。如果再算上早年贷款的杠杆，回报率能超过250%。

2. 在经历过经济上行，下行周期和疫情时代，哪个区域的房价最扛得住？

新加坡每个地区的房产定位精准，布局合理，既因地制宜又与花园城市的绿化和谐相处。从房产的角度来说，新加坡被分为三个主要区域，也被称为“细分市场”（Market Segment），分别是：核心中央区（CCR: Core Central Region），其他中央区（RCR: Rest of Central Region）和中央区以外（OCR: Outside Central Region）。每个区域各自的边界和定位都非常清晰。

核心中央区（CCR）是新加坡主要的中心地带，包括了中央商业区（CBD）以及岛内的传统黄金地段（第9，10和11邮区），市中心以及圣淘沙。这里设施齐全，多见高档的住宅，高端办公楼和主要的商业建筑。

其他中央区（RCR）包含新加坡中部地区的其余部分，夹在CCR和OCR之间。就房价而言，RCR也被视为介于CCR的高档住宅和OCR的大众市场公寓之间的中间价格地带。

而中央区以外（OCR）大约占新加坡总面积的四分之三，基本上是价格较低的大众市场公寓所在的区域。OCR的公寓项目通常比较大，相比CCR和RCR，OCR更常见到一些拥有300个单位或更多户数的小区。

在十年前的123个新楼盘中，代表传统意义上高档公寓的CCR的平均房价不但没有太多上升，反而略微下滑0.05%。相对CCR，代表中档公寓的RCR的均价上涨15.94%。而代表大众市场公寓的OCR，平均涨幅高达21.88%，在三个地区中遥遥领先。

这个结果着实让我感到惊讶，但如果我们透过现象看本质，深度研究一下数据便会发现，CCR的房价其实经历了不少大起大落。平均涨幅略显暗淡主要归咎于几个比较有名的投资盘在十年间大幅贬值，例如Marina Bay Suites（-25.88%）和 OUE Twin Peaks（-19.86%），从而拉低了整个区域的表现。

另一方面，随着居家办公时间的增加和新加坡公共交通沿线的拓展，人们对OCR的住宅接受度逐渐提高。加上十年前OCR区域相对较低的房价，给了它更多追赶CCR和RCR的空间。

3. 很多人最关心的问题来了，地契真的是永久的好吗？

在新加坡，私人住宅的地契分为永久和非永久。一些公寓的地契长达999年，甚至9999年，因为剩余期限还很长，理论上可以传承好几代人，人们一般把这类超长地契的房子与永久地契相提并论，因此价格也接近。而还有一种103年的地契，由于非常接近最常见的99年非永久地契，所以也常被归为一类。如果所有条件一模一样（包括价格），房子肯定是新的好，而地契当然是永久的香。但是房产的有趣之处又有别于股票，债券等投资产品，没有两套完全相同的房子，也难见到各方面条件相当的永久和非永久地契在同一时段以同样的价格成交。（小编这里有必要多提一句，新加坡的的私人公寓和别墅都有永久和非永久地契之分，两个市场相对独立，很不相同。今天的文章和数据主要适用于公寓新盘。别墅市场以后将另起一篇单独讨论，在此就不赘述了。）

事实上，在新加坡同一个地点的公寓，条件相似的话，永久地契通常会比非永久地契的房价高出20%左右。通过对2010年新盘过去十年走势的剖析，我们不难看出永久地契新公寓的房价虽然比非永久高出许多，但增值情况却未必优于非永久地契。在我们研究的123个新盘中，非永久地契房价的涨幅总体比永久地契快，前者上涨了16.6％，后者则上涨了10.12％

永久地契最大的好处，我想主要有两个：一是产权不会随着时间的流逝而缩短；二是供应有限，新加坡自独立后，政府出售的地都属于非永久地契，因此永久地契房产的供应量不会增加，长期来说反而还可能减少，因为其中一些永久地契的土地可能被政府征用或者开发商收购再以非永久形式出售。非永久地契的房子，最明显的缺点，也是最多人担心的一点就是手上的产权会一天天变短，导致保值能力下降。然而通过历史数据和研究分析，我发现其实还有许多比地契本身更重要（却容易被忽视）的因素不仅可以减缓非永久地契因为产权期限缩短而导致的贬值，而且能够带来比很多永久地契房产更高的投资回报。例如一些非永久产权的公寓，由于户型合理，保养得当，地点和交通方便，周围生活机能完善，附近知名学府林立，很受买家或租客欢迎。如果在对的价格入场，回报率并不会差。例如99年地契的学区房Trevista，开盘价出乎意料的低，十年来已经升值36.61%。

所以从投资角度来说，地契到底是不是永久的好？希望大家在看完以上的分析后，心中都已经有自己的答案了。

关于本文，大家可能会想问的问题。

数据分析有考虑到租金收益吗？

没有。本文的分析主要关注房价涨幅，暂时没有考虑到租金收益。有三个原因：

1）毕竟不是每套房都（能毫无空置的）出租。相信不少人买房的时候希望满足自住舒适的同时也期待转售时能看到一定的资本增值。

2）无论是永久还是非永久地契，只要条件相近，租金都相差不多。租客不会只因为房子属于永久地契而愿意多付一些租金。

3）在新加坡租金回报只是小头。只谈租金，不看长期升值空间的房产，我认为未必是个好选择。

新加坡房价什么时候便宜？

总体趋势来说，两个字：“从前”。

宏观角度来说，我认为要考虑几个规律和因素：经济基本面（下行），人口红利（减少），土地供给（充裕），政府调控（加强）和金融杠杆（降低）。

微观层面来说，看具体每个新盘的入场价。刚开盘或遇到开发商短期打折的时候一般最便宜。

数据是哪一天更新的？用了多久时间收集？

过去一年房价于2021年1月17日更新。用了1个礼拜左右收集齐123个楼盘所有房产相关数据。