疫情后澳洲香港经济被看好，亚太包括新加坡REIT投资潜能待挖掘

房地产投资信托（REIT）是新加坡股市最热门的投资选项之一。

不过，亚太其他股市的REIT也提供优越投资潜能。在逐步迈向疫后新常态当儿，《理财锦囊》向投资专家请教，如何通过亚太REIT，为投资组合增益。

REIT具有投资潜力

相对稳定的股息、广泛的资产类别和地理分布，分散风险的特质，加上业界深广兼备的追踪分析，在新加坡交易所（SGX）挂牌的S-REIT多年来深受本地投资者青睐。

除了S-REIT，亚太地区其他市场，尤其香港和澳大利亚挂牌的REIT也具投资潜能，可在区域经济从冠病疫情逐步复苏中提供不俗回报。

宏利投资管理（Manulife Investment Management）投资组合经理黄惠敏接受《联合早报》采访时指出，新加坡吸引其他区域许多资产前来上市，是国际热门的REIT集资地。不过这一年多来由于冠病疫情造成市场动荡，新一波疫情仍可能复发，持有香港和澳洲REIT，可在整体投资组合策略中发挥作用，进一步分散投资风险。

她说：“香港REIT急速发展，尤其零售业和办公空间，反映了当地经济的活力和强劲的租金增长。它的另一大特质是对中国大陆资产的曝险，许多都持有中国资产，并通过并购进一步推动增长。

“至于澳洲市场则已深度发展，近几年主要由资产并购推动增长，享有相当规模，绝大多数是当地房产。”

宏利全球基金旗下亚太房地产投资信托基金（Manulife Global Fund - Asia Pacific REIT Fund）的地理配重仍以新加坡为主，截至5月底占55％，香港和澳大利亚则分别约占16％和10％。

黄惠敏整理的数据显示，香港REIT的12个月预估收益率（forward yield）最高达5.59％，澳洲REIT也有4.09％。在这三大市场，REIT的股息收益率都超越股票和10年期政府债券。

若以资本增值来看，过去一年表现最好的是澳洲，标普／ASX200 REIT指数上扬逾25％，香港恒生REIT指数涨幅近14％，新加坡富时海峡时报REIT指数不到5％。

FSMOne.com股票和挂牌基金研究部股票分析员杨慧诗受访时说，投资澳洲REIT可让投资者在相对坚韧的工业房地产增加曝险。

她说：“例如市值最大的嘉民集团（Goodman Group），焦点资产是到户交付（last-mile）物流设施，租金获得电子商务加速增长，以及地点适中符合租户需求的设施供应短缺所支持。”

至于收益率较高的香港REIT，杨慧诗指出，这是因为它较偏向零售业资产。此外，它也为机遇广大的中国房地产提供投资管道。其中市值最大的领展房地产投资信托（Link REIT）租金收入就从中国获得强劲动力。

杨慧诗建议，本地投资者涉足亚太REIT最便捷是通过挂牌基金（ETF）。目前新交所有两只ETF可让投资者参与亚太REIT。

日兴资产—海峡贸易亚洲（日本除外）房地产投资信托（NikkoAM - Straits Trading Asia ex Japan REIT）虽然高达75％比重是S-REIT，但也配置了近20％的香港REIT。

远程办公将成新常态 办公楼需求继续疲弱

另一只辉立新交所亚太股息领先房地产投资信托（Phillip SGX APAC Dividend Leaders REIT）则有51％的澳洲REIT和13％的香港REIT。

对于亚太哪些领域的REIT接下来展望最佳，大华银行集团个人财务服务部主管陈光钰向《联合早报》指出，随着亚太区经济活动恢复到一定的常态，宏观顺风将有利于工业和住宿REIT。

她说：“疫情从结构上改变了人们的生活、工作和娱乐方式，驱使企业加速创新及采取数码化。例如，电子商务和数码方案的需求持续增长将提振工业REIT，特别是物流和数据中心，尽管工业REIT目前已因为盈利强劲，以溢价在交易。

“至于住宿REIT则可从目前世界许多地区超低贷款利率推动房地产价格上扬中获益。”

相比之下，陈光钰较不看好办公空间和零售业REIT。“即使经济重开，许多公司将采取混合工作模式，远程办公将成为新常态，意味着办公楼面需求和租金收入将继续疲弱。而除非旅游业和社交活动回到冠病前的水平，零售REIT继续面对阻力。”

黄惠敏进一步以地域来分析各领域REIT前景。

工业REIT方面，她看好地广人稀的澳洲，来自第三方物流和电商的终端需求很高，消化了当地供应。企业为了减缓供应链在未来受干扰，将可能维持较高库存，支撑厂房需求。

零售业REIT方面，她认为香港的邻里商场在景气低迷时期仍可保持韧性，防御性强。

至于办公空间REIT，她看好澳洲市场的资产估值可持稳，继续吸引机构投资者对实体资产的兴趣。此外，当地领先指标如商业信心和就业前景都显著改善，白领就业强力回弹将支撑办公空间需求。

中国REIT资产类别料扩大

中国上海及深圳交易所首批九只REIT在上个月挂牌交易，涵盖收费公路、产业园、仓储物流，以及污水处理四大基础设施类别。

黄惠敏指出，这批REIT并不在中国的股票互联互通（Stock Connect）机制内，海外散户无法投资，海外机构投资者也须通过合格境外机构投资者（QFII）的配额投资。

不过她认为，这开启了中国将房地产证券化的第一步，最终可能往传统REIT类别扩大。

杨慧诗也预期中国REIT的资产类别未来将扩大。中国的基础设施和房地产市场比新加坡大得多，不缺可注入REIT的资产，包括各种新经济资产如数据中心。

她说：“如果中国当局允许更多REIT上市，将有潜力发展成亚太最大的REIT市场。”

随着全球通货膨胀近期呈现上压，超低利率环境也可能提前结束，受访专家指出，利率上扬将降低股息收益率的相对吸引力，对收益率为主的投资工具包括REIT带来阻力。

不过陈光钰说，通胀和利率上扬也是经济转好的结果，许多国家预期今年底重开，可推动消费需求、房地产出租率和租金更快速增长，对REIT利好。而且从历史数据看，REIT也是对冲通胀的良好工具，房地产价格和通胀有高度正面关联。

她提醒，REIT一般上负债率比其他企业高，但也不是所有REIT都如此，当利率上扬，债务较少的REIT面对冲击也会较小。

杨慧诗指出，利率上扬可能影响到REIT的借贷成本，抑制它们并购资产的能力，继而影响股价。“但长期来看，利率并非REIT表现的主要驱动因素，投资者最终要专注信托的资产素质和负债率等基本面。从基本面出发，我们目前最看好工业和数据中心REIT。”