投资什么租金回报高？新加坡办公楼市场考虑一下

谁可相依？近处，要有可以依傍的亲人朋友，远处，要有神或者佛；实处，要有金钱，虚处，要有信仰。远近都有，虚实结合，才能填补人生的各种窟窿，抵挡生命中各种不妥，不至于凄云惨雾。by 韩松落

近年来，随着中国市场日渐饱和、中国与美国处于新冷战的斗争同时又与印度发生边境冲突的时局下等因素，中国多家公司纷纷向新加坡扩张。

新加坡吸引海外公司来投资的因素包括战略位置来进军东盟市场、开放的经济体、对人才和资本持开放态度、亲商的监管环境、友善的政策、政治稳定和廉洁的政府，以及互联互通。

新加坡已经成为跨国企业设立区域总部最具吸引力城市，经济发展局曾指出全球100大科技公司当中有八成在新加坡设有区域中心。

中国科技巨头在疫情中继续投资新加坡

今年5月，新加坡疫情高峰之时，阿里巴巴就以约16.8亿新元（折合84亿人民币）的价格收购了新加坡安盛保险大厦(AXA Tower) 50%的股权，对外释放出对疫情中的新加坡的经商与办公楼市场依然很有信心。

今年9月，更是爆发了中国三大科技巨头齐聚新加坡盛况：抖音的东家字节跳动决定未来三年至少投资数10亿美金，确定以新加坡为战略据点，建立数据中心；阿里巴巴投资30亿美金入股东南亚私召车市场的龙头老大Grab；紧接着腾讯就宣布也将以新加坡作为区域中心，进一步进军东南亚与全球市场。

新加坡办公楼的表现

从联合早报调查数据可以看出，疫情期间的中央商业区甲级办公楼市场将保持平稳，办公楼市场的空置率处于历史新低。

新加坡办公楼的投资资格

无论是新加坡公民、永久居民、外国人都可购买

无论在新加坡已有任何房产都可购买

无论是否满足政府组屋MOP5年期限都可购买

无论单身还是已婚都可购买

无论是30年、60年、99年、永久地契都可购买

新加坡办公楼的投资优势

无额外买家印花税(ABSD)，住宅高达24%

无卖家印花税(SSD)，住宅三年内有卖家印花税高达12%

银行融资成本低，贷款固定利息1.58%

外国人购买商业地产可以贷款高达90%

消费税(GST)可以跟政府报销

无遗产税，无增值税

办公楼房产租售比高，平均5%

办公楼租约往往会比住宅的一至两年租约还长，可保证租金稳定

新加坡可出售的商业地产数量非常有限，大部分被财团或者开发商拥有

转售与出租交易公开透明

国际金融资本囤聚新加坡，很多知名企业都在新加坡有分公司甚至总部

新加坡CBD办公楼的区域分布

主要是分为五个区域：

RAFFLES PLACE

DOWNTOWN

SHENTON WAY

TANJONG PAGAR

PROMENADE

投资新加坡甲级办公楼

与住宅房产不同，办公楼的第一大考量因素不是地契，而是办公楼的等级，本地的办公楼主要分为甲、乙和丙三个等级。新加坡甲级办公楼主要为财团或者基金公司控制，一般不对外出售，不过市场上在中央商务区(CBD)有少量分层地契办公楼出售，让企业或个人购买。这个区域的办公楼一般都有稳定的租客，因此新加坡办公楼的中长期投资潜力是非常良好的，该类办公楼投资金额一般为总额$170万新币起，小户型非常稀缺。

用来审核甲级办公楼的这五个条件可谓是投资办公楼的黄金定律：

1，有停车场与上下车点

2，大堂有至少5米高

3，每层至少有10000平方英尺以上且没有圆柱遮挡

4，有保安室与接待台

5，在新加坡建设局设定的消防标准中达到最高级别

我们来看一个例子:

都处于CBD丹戎巴葛TANJONG PAGAR区域的两个相邻办公楼项目，也同是2016年交房，甲级办公楼SBF Center是99年地契成交尺价在3300左右，而乙级办公楼Robinson Square是永久地契成交尺价却仅有2600左右。

新加坡CBD可以购买的甲级办公楼

有且仅有以下五个办公楼：

Suntec City Towers

所属商圈 PROMENADE

地契 99年从1989年起

近期交易 面积3079sqft，尺价3443psf ，总价1060万

SBF Center

所属商圈 SHENTON WAY

地契 99年从2011年起

近期交易 面积754sqft，尺价3300psf，总价226万

Prudential Tower

所属商圈 RAFFLES PLACE

地契 99年从1996年起

近期交易 面积1625sqft，尺价3300psf，总价536万

Samsung HUB

所属商圈 RAFFLES PLACE

地契 999年从1827年起

近期交易 面积13100sqft，尺价3800psf，总价4978万

Plus Building

所属商圈 RAFFLES PLACE

地契 99年从1989年起

近期交易 2017年开发商翻新后重新出售，小单位入仅170万起

新加坡其他热门区域的办公楼

最近兀兰、巴耶利峇、劳明达、波那维斯达和裕廊等市镇内出现不少办公楼，不仅靠近地铁站和住宅区，最重要的是，这些地区正在发展中，商业活动预计会相当蓬勃。这些项目入场价低，并且也有不错的发展升值潜力，其中也有甲级办公楼可以选择。

兀兰 Woods Square

巴耶利峇 Paya Lebar Quarter

劳明达 CT Hub 2

裕廊东 Vision Exchange

索美塞 Tripleone

武吉士 Sunshine Plaza

花拉公园 Centrium Square

克拉码头 The Central

丹戎巴葛 AXA Tower

丹戎巴葛 International Plaza

新加坡办公楼租赁市场价格一览

随着更多空间被租用以及疫情后时期全球经济基本面的进一步改善，优质办公楼市场租金会继续增长。私信拿全岛各级别常见办公楼的出租尺价指导，正在找办公楼租赁的小伙伴也欢迎联系智居君。