ggg.sg深度讲解组屋与公寓的区别（上）
生活周遭事物的速度快了，就有点静不下心来。
今天聊的是以前挖的一个大坑，一直说过要写的组屋和公寓的真实区别。这个课题算是咱们购房群众的一大纠结，“该不该买公寓” 基本上是出现频率最高的三大纠结之一。
刚好跨过公寓门槛的组屋提升族，有能力在公寓和组屋间做选择，但又没到闭眼砸个大公寓豪宅的小伙伴们。
还有被ABSD摁在组屋里，想上公寓，又舍不得组屋的一族人。
经常就会在公寓还是组屋之间患得患失。毕竟眼看身边一个个着急往公寓挪，或者开始做起包租婆了。自己该不该入这个坑？这个范围特别符合咱们新移民群体，经济和年龄阶层都较为集中在这个所谓“夹心层”范围，又对“租房”有着历史情结，所以“二套”对很多人是个不忘的念想。
另外几大纠结是99年地契还是永久地契，期房还是二手房。
01 金某当年还是房产小白的时期，有那么会儿心血来潮看起公寓楼盘，一次看楼盘时问了中介，这个组屋和公寓到底什么区别，为什么同样大小公寓贵这么多？
貌似中介迟疑了3/4秒，然后操着一口流利的本地白话巴啦啦地回答我：“哎哟小弟，公寓是私人屋，怎么会和组屋一样。这里有游泳池，网球场，健身房，保安，多功能厅，这些组屋没有的，住在这里就是比较高级一点啦。”
这回答让我疑惑很久没想明白，毕竟同一个位置的组屋公寓差个50%价格是正常。咱掰着花瓣儿算好处好了，组屋附近有地铁站，公共游泳池，体育场，民众俱乐部，超市，咖啡店，有盖走廊，户外健身区，儿童游乐场，幼儿园等等。 生活便利的设施算下来，组屋掰的花瓣儿比公寓还要多些。然后还有政府补助，低端群体政府恨不得送他们一套组屋。那怎么着公寓就贵那么多了呢？颜值正义吗？新组屋也是很亮眼的啊。
02 先从说“组屋”这个中文名字说起。
这名字挺有意思，不同于英文名HDB FLAT 的浅白，“组屋”这个词字典里没有，是政府特地创造出来的。以新加坡这种英文底子的国家为啥会独创中文名字倒是挺稀奇事儿。
现成的“经济适用房” “公屋” 为何不直接用了。或者本地习惯用英文直译，叫“政府屋” 或者口语的 “平民屋”都好理解。
刚来新加坡第一次看报纸上的“组屋”以为写错了，应该是“祖屋”吧？因为这儿报纸老写错字，久了就自动脑补有罪推论，自己不认识的字也认为报纸写错了。 后来又发现不是这么回事，政府盖的这种房子确实叫组屋。
那又想，估计是取“祖屋”谐音，是祖传的屋子。但是新加坡有永久地契和99年地契之分，组屋是99年，它还“祖”不了。新加坡能“祖”的只有永久有地产业，这个以后填99年和永久地契的坑会具体说明。
再后来，我以为是“租屋”的谐音，不过好像又不对，这屋子和一些地方的廉租房不一样，是可以买卖转售，不是租的。
渐渐旳，组屋这东西太过成功，已经成为国际公屋典范，华人圈基本都知道组屋这个名称。
有一种说法是，建屋局一开始建造的组屋是一组一组的，所以才有“组屋”这个名字。虽然不知道这个说法的真实性，不过逻辑好似不通。房屋造型千千万，没看过用造型来给屋子起名字的，什么圆屋，方屋，条屋哪有见过这样叫的。
除了我女儿在很小时候会用形状取名字，每次在AYE经过Interlace都会很开心地叫“Lego House”。
直到有一天我拿回自己的组屋房契，兴奋地寻找我闪亮亮的大名在房契上的位置。
结果赫然发现本大屋主前面标注的身份是“Lessee”租客，真正的屋主是建屋局。
顿时一阵苍凉感涌上心头，原来组屋的谐音确实是租屋。
咱的租房日子还没过完啊？搞半天还是活脱脱的无产阶级，没有真实产权。
这里划一下重点，2018年李显龙总理特地说过，组屋是新加坡人的全民资产，权益上和99年公寓没有什么区别，并不能称之为长期租约。
老大发话了，组屋不是租屋，咱就不往这上面带了。不过事实还是要陈述的嘛。
毕竟房契上白纸黑字写着租户不是金某瞎编的。
那么屋主还是租客，哪个才是真的呢？
其实两个说法都是真实的，并不冲突。
03 土地 -- 房屋
先从一个最基本的法律概念讲起。 房屋和土地是怎样一种互相关系？
可能很多人并不了解。
房屋就是土地的延伸。也就是房屋即土地。
土地权益向下和向上的无限延伸，只要是和土地不可分离的，都属于土地的一部分。
也就是房屋，桥梁，树等等，只要挪不走的，就属于土地。
这个概念对本篇，也就是新加坡租屋和公寓基本区别的理解很重要。
可能咱们天朝来的朋友对这个会比较疑惑， 在国内房权和地权是分开的呀。这两个权原本也是一体的，宪法规定土地除了少数农村土地属于集体，其他大部分土地和所有城市土地都属于国家，也就是土地国有制。以前人民没有私产嘛，房屋也是国家分配的。所以土地和房屋本来也是一体，都属于国家的。
但后来不是房产私有化了嘛，变成私人财产。但是土地属于国家是写在宪法里的跑不了，所以房产和土地一个属于私人一个属于国家就需要被分开来了。
一开始，这个属于模糊空间，大部分人都认为土地使用权年限到期，房产就被收回了。但是定土地年限定得又有点短，70年，命长一点的都盖不住。所以这个时间限制就变成越来越恐慌，时间越短，到期就越快嘛。所以07年才出来了物权法做一个分权，这个分权很重要。
原本房屋属于地，地的所有权在国家，那私人是不能拥有房屋所有权的。
物权法把房屋归为“物”，和土地分离了。这样才能做到土地所有权归国家，房产所有权归私人。至于物权永久，这个本来就是这样，例如你有一张桌子，法理上桌子是你的永久财产。不管坏了烂了，只要你不丢，没有人能拿走它。
这种关系就像是新加坡的车一样。拥车证COE是10年，这个就像是地权，车子本身相当于物权。过10年拥车证失效了，车子就上不了路，但是你要把它丢自家车库里就没有问题，它就是永久物权，至少不能开出去。 房产因为是不动产，也不用开走，所以土地（拥车证）失效了。房子一直在那杵着，它还是你的永久财产。
当然这种分割还是会有一定问题，因为高层住宅其实只是一个空间。法理上，到了70年除了你的空间，其他不属于你的国家都能收回去。所以国内买房有一个特殊的东西叫：公摊。
这个东西是写在本本里，业主花钱买下来大楼里的电梯，走道，管道井等大楼公共建筑部分，但不包括小区建筑和设施。
因为所有权分割是地基以下的属于国家，地基以上也就是大楼是属于私财产，如果你就买你家那个格子，其他的公共空间是谁的财产？不公摊的话，70年后电梯楼梯公共楼板都属于国家可以拆了的。所以必须要公摊把它买下来，这样整栋大楼就都是私有财产。
前阵子一直有传言和呼声要取消公摊，金某觉得法理上是不可能取消的，反而有可能扩大成整个小区公摊，这样土地年限到期，国家才完全不能收回整个小区。要不产权准让期过了以后，国家是能收回小区非建筑土地的。
还有一个悬疑就是土地使用权用完后的拆迁，现在拆迁因为主要是土地值钱，赔得是土地。
如果以后土地年限用完了，那情况就变了。这时候的老屋子是不带土地价值的，只剩下房屋。 那我们知道土地价值是不断上升，房屋的价值是不断折旧减值的。土地使用权耗尽的屋子是不是不值钱了？只需要赔“屋价”就可以了。
所以虽然看起来物权是永久的，但是分拆后也不是一劳永逸的事情。
回到新加坡公寓，之所以没有公摊，是因为整片土地是都是业主的。那刚才说了土地上所有不动产都是土地延伸，所以公寓土地上的所有公共建筑包括游泳池，停车场等等本来都是业主共同拥有的。也就是新加坡公寓买房的价格里不仅包括了所谓公摊，还包括小区所有设施停车场和一草一木。所以，这样算起来新加坡房价相对便宜很多，国内只有大楼建筑面积公摊，要是加上小区面积就不得了了。
04 又跑远了，回来新加坡组屋。
它倒是像国内的房产，土地是国有的，但都要面对权益分割问题。
前面已经解释了，法律上房屋是土地的一部分，那么组屋楼下土地是国家的，那么房屋呢？
答对了，房屋也是国家的，这就是为什么房契上写着业主是建屋局HDB。土地是它的，小区是它的，设施是它的，电梯是它的，连你住的屋子也是它的，只是国家把这个单位空间的99年使用权租给了你。所以你的名字title写着 Lessee，没毛病。
如果有些组屋屋主朋友如果之前对这个概念不了解，看到这里估计心情有点不大好，其实没什么，组屋肯定是个好东西，金某也有的。
下面来说说为啥李总理说组屋就不是租的呢？
这里又要说到另一条法律。在新加坡，如果租房子的你，不论多爱一套屋子，而屋主也很喜欢你和你的钱，通常都不能一次签下七年租约。
因为普通法里有一条，如果你的租约超过7年，就会注册进房产证，在租期内成为唯一主权人，行使屋主一样的权利。
所以，总理说的就是这个理。 组屋相当于99年的租期，给你房契的，所以怎么算租户呢？
妥妥的就是屋主。 所以在使用权益上，和其他类型产业，例如公寓的屋主是没有区别的。
屋主和租客两种说法其实都对的。个人肯定是屋主，但是土地和产权在政府手上，政府也一直都在。所以个人只能拿到空间使用权，真正的业主还是政府。
05 相比之下，公寓就简单的多。
公寓是政府把整个地块出售给发展商，发展商再卖给业主。业主们共同拥有了这块土地。上面已经说了，房屋是土地的延伸这个概念不可分割。
土地既然是业主的，房屋所有权当然也就是业主的。公寓的房契是直接向土地局拿的，所以应该是地契。
公寓的买家，并不仅仅买了户型图上的房子，而且是买了 x/xxxx 份土地。也就是这地上的所有东西，包括围墙，车库，花园，游泳池，电梯等等等，业主都是有份的。如上所说，公寓价格实际上是带着公摊的。所以新加坡公寓的中文名称叫做“共管式公寓”，意思大家一起拥有的
这里想说和新加坡规则一样的香港为啥把车位算私有财产还需要买车位倒是很奇怪。
明明除了房屋其他都算公共面积的啊。国内要买车位还是正常，因为公摊不包括嘛，车位不是个人财产。 所以需要另外购买。
有些朋友可能说，住起来都一样，我应该不需要研究得这么深吧。