如何构建知识体系——并不深奥的新加坡房产思路（1）

对于坡县房产，一直想写个投资思路，无奈知识体系的完善并非一朝一夕，我自己也在不停的观察学习，如今开始逐步有一些心得，可以构建出个雏形。

本文可当成一个初稿，也是我构建知识体系的一个初步尝试，并不想写成长篇大论。先构建个框架，然后具体内容会不定期充实，会分成几个帖子来讲。

另外任何知识体系都是有门槛的，而且本文的角度并不是从刚需出发，所以注定不适合80%的人。即使是投资角度，现实中大部分人都想走捷径暴富，却不能下功夫观察思考做功课，人性如此。

本文主要讲的是思路，是通过背后大量的观察和数据得出来的，由于我并不想把帖子弄成长篇论文，所以很多数据都简化或者略去了，请不要太纠结于结论——因为结论根本不值钱，思路才决定出路。有空的可以到文末翻翻我以前的帖子感受下风格。另外我的思路并不一定能让你看到短期效果，5-10年后回头检视你可能更有所启示。

初始设定

什么叫做初始设定？我们可以认为是物品的出厂原始设定，也就是无法改变的属性，这个概念极其重要，会影响到后续一系列的判断。

那么坡县房产的初始设定是啥？我在之前的帖子里有提到过一个重要的基本概念——Bala’s curve，这个也是坡县目前官方用来判断土地价值的重要依据。

从初始设定结合我这些年来的一些观察，先讲关于新加坡普通99年地契房产的一些结论：

所有房产最后一定价值归零，理论上每年1%的下跌

房产不可能无限制的上涨或者像国内那样短期暴涨

房产到了一定时期你会发现有停滞期，几年、甚至十多年都可能

集体出售也就是Enbloc相当于重置初始设定，但是受到政策影响，目前大型项目对开发商风险极大；还牵涉到人性的博弈，这个有空开贴单独讨论

这些结论和其分析会贯穿于整个一些列帖子，大家需要耐心点等我更新。

接盘

有了初始设定的概念，那么接下来就能理解接盘的概念了

结合Bala’s curve这个官方参考工具，我们看到了下图，这个也就是坡县目前大部分99年公寓的状况：

大家可以结合自己手上的房产对号入座，不管是组屋还是公寓，谁在什么位置一目了然。

其中接盘的B到Y可以不光是个人，也可能是开发商。当然到最后没人接盘或者政府不让人来接盘（比如HDB）的话，终点就是Z。

不妨思考下：时间是你的朋友？还是敌人？这个概念会在后面提到。

所以坡县房产投资赚的是什么钱？

1租金收入

2价格上涨后找人接盘

3两者皆得

4 Enbloc翻身

下面把这几点展开来讲，中间会穿插一些重要概念，我尽量说的简明扼要。

再次强调：结论不重要，思路决定出路。

租金回报率rental yield

很多人不假思索：租金回报率越高越好啊。初看没错，但是漏掉了一个重要前提，也就是上面提到的初始设定。

这就导致了坡县的租金回报率是有陷阱的。

首先计算公式挺简单的，下文都以Gross为例就是：月租金x12个月/买入价格。比方说月租金2500，买入价90w新币，那么Gross租金回报率可以认为是3.3%，也就是你租出33年可以回本。

同时你在市场上一定能找到85w的房产可以租到2800，租金回报率到了4%，我只需出租25年就能回本，不是更划算嘛？

这就是我提到的陷阱，你仔细看计算公式就知道，租金比的一个重要因素是价格，会不会是因为价格低导致租金比高呢？——这是完全可能的！

那么为啥能买到价格低租金又更高的房产？那个卖家是不是傻？我是不是捡了个便宜？

其实那个卖家一点都不傻，不卖你“低价”，他哪里找得到人来接盘呢？你如果有观察过坡县的公寓市场，会发现越老的公寓租金比越高——因为他卖不出高价啊。

如果你买个20多年老公寓85w月租金2800，过个10年你想离场还继续卖给下家4%租金比看看会不会有人要？你自己去找个30多年老公寓进去感受下就懂。

所以继续压低价格卖给下家赚5%的租金比？什么？压低价格？那我不是要亏钱？不行，我要提高租金！

那么有人愿意多花钱去租30多年的老公寓嘛？同理你自己去找个30多年老公寓进去感受下就懂。

所以究竟是卖给你4%租金回报的人傻还是。。。？

我们把初始设定和租金预测放在一起看下：

现实中一个极端的例子就是：旧闻：大巴窑一个三房式组屋单位只售18万元，大家可以做下功课，这个组屋例子里面的租金比到了乍舌的10%，也就是出租10年就能回本，是因为50多年屋龄的组屋租金好受欢迎？还是因为他根本没人要？

所以我说了：坡县的租金回报率是有陷阱的。

给读者的思考题：

如果你是卖家，手上的房产准备卖给下家多少%租金比？

如果你是买家，准备买多少%租金比的楼盘？有一天你会变成卖家嘛？

我为什么要问变成卖家，是因为之后有个概念介绍叫离场，不明白的可以倒回去再看初始设定。

这里还牵涉到了另一个现象，就是租金的折旧率不如价值折旧这么快，也就租金价值对于地契的贬值来说没有这么敏感。

现实中的现象就是：大部分新楼盘的租金比在3%左右而不是1%。

另外各位如果观察坡县房产的租金比的话会发现一个现象，就是组屋>99年公寓>永久地契公寓>有地住宅>GCB，也就是组屋的租金回报率很高，而且是越老的组屋越高，参考上面那个极端例子即可。

那么把这个租金比反过来看的话，就得出了另一个价格排名，我们可以俗称鄙视链。

鄙视链

没错，坡县住宅类房产是有鄙视链的，结合上面提到的租金比，和我这些年的观察来看基本可以认为：

GCB>普通有地住宅>永久地契公寓>99年公寓>组屋

简答解释这个现象就是：什么东西越多、门槛越低就越不值钱，物以稀为贵。

当然每个类别里面又可以细分，比如常见的新公寓 vs 老公寓， BTO vs 较新组屋 vs 高龄组屋等，这里先不展开了。

常见的组屋VS公寓的对比，来个URA/HDB官方的2009-2019的十年价格指数，可以一目了然：

如果你不服，那我就来个过去20年的对比也可以

这里的看点不仅仅是公寓尺价增幅在过去20年间超越组屋50%以上，而是到了具体层面上，以1000尺单位来对比：20年间看似你的组屋增值了一倍，其实你要多花当初三倍的差价才能升级到公寓。

这个结果简单来说，是经济学中供需关系的体现

所以坡县房产鄙视链的重要性在于，让你判断你的房产处于一个如何的位置，特别是车票（这个概念稍后分析）有限的情况下如何预判出手时机。

很常见的就是普通家庭的一对一置换，比如我的组屋要换去公寓、换去Landed，或者99年公寓要置换永久地契公寓等等。

提个我印象深刻的案例：客户A在2020年底想把成熟区域的老组屋置换成永久地契公寓。

客户A在2010年选择了轻松负担、生活便利、地点优越的老组屋，放弃了那个同一区域的永久地契公寓。10年后组屋早已还清想升级，却发现不光保留HDB要付ABSD，而且价格上远远追不上当初的公寓了；单单是这个公寓过去十年价格增值的幅度就超过了他的组屋价值。

隐去组屋和公寓地点名字，千言万语汇成一张图你们感受下：

这也就是我开头提到的5-10年后回头检视，感慨万千。

自行车和火车

有些人一直守着自己的老组屋、老公寓等机会上涨后卖掉置换，殊不知等到你的房产上涨的时候，鄙视链前端的房产都涨了好几轮了。这就是我们常说的选择大过努力：

这就好比骑着自行车想要去追火车，越追越吃力。

不少人因为不能认清自己房产所处的位置，曾经有机会丢弃自行车去扒上火车却舍不得，眼睁睁看着火车开走了，而且越开越远。

说完了唏嘘的例子，那就来几个愉快的例子吧：

客户B：两年前我写了这贴：【实例讨论】新加坡高龄HDB组屋的大坑？给这个客户，他听从我的建议，果断在组屋即将满40年之前三个月，比last offer低了10K的价格放手组屋换去了公寓。两年后的今天，我回头看他的组屋，之后的三笔同户型成交再也没有卖到他last offer的价格，即使在组屋价格暴涨的过去一年，最新一笔类似楼层成交和他两年前价格一样，不过有COV 30K，说明了什么？再等个几年回头看呢？

客户C：持有30多年屋龄已经付清的老组屋，去年底疫情解禁后市价脱手，同时花了个大价钱“抢”到了目标区域高楼公寓，同尺寸户型中层单位两个月后成交贵了10w+。你猜现在怎么样了？他的同楼层同户型同朝向隔壁stack叫价直接比他买入价贵了50w+，对哒你没看错，前后也就半年多时间。如果拖到现在，客户C的老组屋倒是又涨了几万，但他就可能没法完成升级愿望，只能继续挤在30多年的老组屋里了。

客户D：刚刚完成的case，忍痛亏钱卖了20多年屋龄的组屋，置换了目标区域的新公寓，一个多月就涨价了10w+，用我对他们讲的原话就是：骑自行车扒上了火车，而且我目测还会继续稳涨。

有意思的是B、C、D三个客户各自选择的公寓也是属于同一级别鄙视链里不同类别的，也就是互相之间也存在鄙视链，让我们过5年再回头检视他们的选择，到时候一定会更多感概。还有个细节就是他们都没有选择保留组屋付ABSD去买公寓，即使有这个实力。

给读者的思考题：

我的99年老公寓租金很好能自给自足，有点舍不得卖掉换去学区房，要不要保留？

老组屋租金不错，要不要保留，去升级公寓？还是再等个几年甚至10年？

公寓的话可以等之后的更新分析；

至于坡县的Landed有地住宅嘛，我们泛指永久地契的，请忽略任何99年的。

我最近刚刚看的一套在东部，你从图片上看不出来什么特别的，之前当过工人宿舍，现在堆满了杂物基本没法下脚和住人，买下来肯定要花大价钱推倒重建的。

其实屋主2007年入手后就一直基本闲置，你猜现在咋样？光是last offer的价格就比买入价翻了三倍！你能找个2007入手的公寓涨三倍的嘛？

至于GCB嘛，你们公寓几个月涨10多万很刺激？可能都赶不上人家的月租。。。

所以坡县的有地住宅可以当成是火车里面高铁了。

其实前面那个客户A的例子还有个让我感概的地方，就是不光这个客户错过了上火车的机会，而且自己的年龄又增加了10岁，这对于房产的负担能力来说是个雪上加霜，因为贷款会越来越困难，需要的现金会越来越多。

贷款

关于贷款不少朋友，特别是在国内买过房产的，总是想着少付利息，总是想越早还清越好。我就给大家介绍个概念，这个概念就叫做 time value of money 。它指的是随着时间的流逝，钱总是在变得越来越不值钱。用在国内的房市环境就是：当你十年后回头看那时候咬牙做的决定，都不是什么事儿。

同理关于贷款，如何用明天稀释过的的钱来供现在的房子

为什么钱会继续被稀释？我也不想解释太多，上图：

不懂的话：

再不懂的话，鸡饭价格总熟悉了吧：

另外悄悄告诉你，几十年来不借钱搞基建的坡县政府开始修改法律了：

你不妨猜猜是为什么？

当然过去十年的坡县贷款利息之低，乃世界罕见，如果不加以利用实属可惜

做时间的朋友？还是敌人?

回到贷款，新加坡的贷款额度随着年龄和工资变化如下图；我们看到随着年龄增长，特别是贷款人年龄到了40岁左右，每往后5年贷款能力会急剧减少15%-20%。

而40岁左右是一般人收入也趋于稳定的时候，如果收入抵不上每5年增加20%的话，就要慎重考虑置换的时机了，因为越往后越吃力，需要的现金就越多，而你手上的自行车10年后能不能稳定增值给你提供额外的现金去追上火车呢？

上图示例中的红线是假设35岁的你，打算10年后置换升级，你的收入要增幅30%+才能拿回和现在一样的贷款数字；或者你打算多掏出20w+的现金？前提还是你的目标房产（自行车还是火车？）10年后价格不变的话。所以这期间时间就是你的敌人。

上图示例中的绿线是不少40岁左右的中年人面临的困境，10年后你的收入要增加40%+才能拿到和现在一样的贷款，或者你得多拿出30w+的现金？假设你的目标房产（自行车还是火车？）10年后价格不变的话。所以这期间时间更是你的敌人。

所以年轻是一个很大的资本，在坡县目前贷款政策下，35岁之前都可以认为时间是你的朋友，你可以拿到最大的杠杆，之后就可能逐步下降。如何在房产鄙视链中选择使得这个杠杆优势最大化，就是个很大的学问了。

虽然上面四个客户ABCD的选择不同导致了境遇不同,但我还是会强调：选择无关对错，思路决定出路。

我决定此贴暂时打住了，因为发现后面的东西越写越多，不可避免会变成长篇大论，所以要分成几个贴子来发表。

今天谈到的几个点：

初始设定和接盘

租金回报率rental yield

鄙视链：自行车和火车

贷款：做时间的朋友？还是敌人?

先挖个大坑，之后的帖子我会谈到的一系列关键字：

车票、门槛、周期

Holding power和下跌

入场时机

小户型还是大户型

实操的误区

人性的违背

不割你还能割谁

地点、地点、地点——最大的谎言

公平是什么

种树理论

马后炮

容错率

可怜的PR

价格和价值

三个饼定律——不可能三角

再次强调本系列的宗旨是思路，结论都不值钱，思路才决定出路。