发展商抢滩竞标激烈，新加坡私宅供地追不上强劲需求

本地私宅价格自去年第二季以来持续攀升，私宅交易量也增加。

除了因为低利率环境和组屋提升者需求增加，政府土地供应过去几年一直减少，私宅供应赶不上需求也是主要原因之一。

有分析师认为，政府应推出更多地段，增加私宅供应，否则房价将越升越高。

不过，政府推出更多地段能否解决当前供应吃紧的问题？它会不会造成一些意想不到的后果？

此外，新加坡的土地资源有限，政府下来还有充裕的优质地段可推出市场吗？

近2万未售出单位一年半内会售罄

业者：需约2万7000单位稳定楼市

本地楼市过去一年多来逐步升温，整体私宅价格连续五个季度上升，累积涨幅达7.6％。此外，私宅销量也增加，从疫情暴发前每月卖出约765个单位，如今月均销量超过1000个单位。

买家对私宅需求强劲，激发本地发展商对地皮的胃口加大，最近几个政府标地活动都竞争激烈，不仅多方竞标，开出的尺价更是屡创新高。

有分析师指出，政府土地供应持续减少是造成私宅价格高涨的主要原因之一。因此，政府应推出更多地段，以满足市场需求，否则私宅供应追赶不上需求，房价将会越升越高。

合登房产集团（Huttons）研究主管李思德最近发布报告说，目前未售出的单位供应约1万9409个，按照现在的销售速度，估计一年半就会售罄，尤其是市区边缘和市区外的私宅供应十分吃紧。因此，政府有必要推出更多地段。

他在接受《联合早报》采访时说：“政府有必要提供稳定供应量，以维持私宅价格稳定。我们估计市场需要约2万7000个单位的供应，才足以维持楼市稳定性。”

新加坡国立大学房地产与城市研究院副院长李乃佳博士也指出，政府私宅地段供应量低，意味着土地价格将高涨，发展商难把私宅价格调整至较实惠水平。

两幅位于伦多中路和淡滨尼62街的执行共管公寓地段招标上个月截止，各吸引到九方竞标，反应十分热烈，显示发展商求地若渴。其中，淡滨尼地段刷新了共管公寓地段的土地尺价。

分析师估计，淡滨尼地段推出的EC项目，每平方英尺售价可能从1300元起跳，比目前的1154元平均尺价，高出12.7％；伦多项目尺价更可能达2000元。

新一轮售地计划供应量大增24.6％

自2018年以来，政府持续减少政府售地计划（GLS）下的私宅供应量，从2018年上半年推出六幅正选地段共2775个单位，到去年下半年减至三幅地段共1370个单位，供应量缩减至少一半。

政府减少私宅供应，主要是考虑到2017年那段时期的集体出售热潮，造成私宅供需有失衡风险，外加2018年推出房地产降温措施后楼市购买情绪较低落。

随着私宅需求回弹，政府在最新一轮的售地计划中提高私宅供应量，环比增加24.6％，创下2016年下半年以来的最大增幅。

尽管如此，不少分析师认为新增供应量显得保守，增幅不足以应付需求。

仲量联行（JLL）新加坡研究与咨询部高级董事王德辉说，虽然私宅供应量合理，但现在买家需求十分强劲，像今年上半年发展商共售出6459个单位，较去年同期的3862个单位多出近七成。未售出单位不断减少，也说明销售速度快于注入市场的新供应。

他说：“政府在下半年售地计划中增加正选地段供应，不过也只比上半年多出395个单位，没有显著提高下来的私宅供应量。显然的，政府是可以进一步增加正选地段供应。

“私宅供应不足，最终可能造成待售单位量过少，进而导致价格大幅上涨。”

发展商主要通过集体出售市场和政府售地计划这两个途径来取得私宅地段。由于集售交易过程繁杂多变，有太多不确定因素，大多数发展商倾向通过售地计划填补土地库存。政府推出更多地段，或许能解决私宅供应吃紧，价格趋高的问题。

然而，李乃佳认为，政府推出更多地段并非完美的解决方案，它可能导致建筑行业资源紧张，项目发展成本增加的后果。

他说，本地建筑业者现在正面临人力短缺、供应链受限及建筑成本不断上涨等挑战。如果政府推出更多地段，将会推高建筑活动以及建筑材料和人力等成本，增加私宅价格上扬的压力。

李乃佳建议政府检讨延长发展商的五年额外买方印花税（ABSD）期限，让发展商和建筑业者有更多回旋的空间。

高纬环球（Cushman & Wakefield）研究部高级经理黄显洋却认为，在项目发展成本中，土地成本所占比重比建筑成本更高。换句话说，减缓土地价格涨幅会对房价带来更显著作用。

他指出，发展商不一定会把建筑成本转嫁给买家，一切主要取决于项目推出时的市场情况。拥有建筑业务的发展商，就可利用它们的建筑能力，提供更具竞争力的价格。

只不过远水难救近火，黄显洋说：“增加土地供应或许有助于缓解私宅价格上扬压力，但它的影响是有限的，因为当前市场强劲需求和发展商激烈竞争，依然会推高土地价格。”

可提供较不优质地段

给发展商空间发挥创意为土地增值

要政府推出更多地段的另一个重要考量点是：本地还有充裕的优质私宅地段吗？

金文泰森林与邻近的杜佛树林（Dover Forest）的发展规划近来引起关注，按照政府的发展总蓝图，它们被划分为住宅用途，但许多保育人士纷纷请愿，希望保留这片绿地。

对此，国家发展部长李智陞指出，政府致力于保护绿地空间，但面对土地资源紧缺的现实，政府须在绿地保育与国家发展之间取得平衡。

谈到土地资源问题，李乃佳说，本地其实有不少优质地段，问题是发展商竞标时牛气冲天，推高了土地价格。

他建议：“或许政府可试着推出一些较不优质的地段，特别是在市区外，并给予发展商更多空间去发挥创意，提出一些为这些地段增值的发展概念。”

根据政府宣布的发展规划，下来主要的供应源有南部濒水区（Greater Southern Waterfront）、甘榜武吉士（Kampong Bugis）、伦多（Lentor）住宅区，以及碧湾（Bayshore）等。另外，裕廊湖区和兀兰的区域中心，以及美世界一带的重新发展计划也令人期待。

在众多地区中，分析师一致认为南部濒水区发展最具看头。

合登集团首席执行官叶润明说：“所有人目光现在都聚焦在南部濒水区，买家不妨留意市区一些黄金地段。尤其是随着政府寻求重塑市区，增加市区居住人口，许多买家对这一地区产生浓厚兴趣，发展商也正在寻找可满足这一需求的机会。”

下来一些主要住宅发展地区

南部濒水区

从市区的滨海东延伸到巴西班让的这个地区，将重塑为集居住、工作与休闲于一处的新场域。这地区覆盖我国南部30公里的海岸线，土地面积约2000公顷，相当于滨海湾的六倍或两个榜鹅新镇。

岌巴俱乐部现址将兴建约9000个住宅单位，大幅增加那一带的住宅供应。

甘榜武吉士

位于加冷河畔，总面积近90万平方尺，可分阶段发展。地段可兴建4000个住宅单位，另有近54万平方尺空间可用于零售店面、服务公寓、办公楼、疗养院和乐龄活动中心等社区设施，以及运动与休闲设施场所等。

现有的加冷河畔公园也会进行翻新，增添更多公共设施。

伦多住宅区

政府新开发的住宅区，位于即将通车的伦多地铁站附近，靠近宏茂桥市镇，估计将有上千个新住宅单位。

政府已推出伦多中路地段，由国浩房地产（GuocoLand）标得，可兴建605个单位。政府还准备在下半年推出两幅伦多山路地段，估计可兴建860个单位。按市区重建局的规划，伦多地铁站附近将开发新公园及商用设施。

碧湾

位于兴建中的碧湾和勿洛北两个地铁站之间的住宅区，面积约60公顷。

政府估计会兴建约1万个住宅单位，这一带的容积率为3.5，意味着可允许25层或更高的住宅建筑。

在发展规划中，政府会利用靠近东海岸公园的优势，打造充满活力的社区。