新冠疫情对新加坡房地产的影响

2020年，全球一体化遇上了从未有过的巨大危机。新冠病毒肆虐，美国股票市场大跌，原油价格爆跌，全球经济局势急转直下，各国政府纷纷出手抗击疫情，推出各种经济援助配套帮助国人渡过难关。那这次疫情对新加坡房地产的影响是什么呢？新加坡的房价会跌吗？市场会出现很多的甩卖吗？新加坡房地产接下来的走势会是怎样呢？我们不能预知未来，只能从过去的经验和数据中做分析。

首先每次发生危机时，房地产交易量会明显减少。但危机过后市场复苏，交易量就会快速反弹。市场的需求可以延迟，但需求是不会自己消失的。

2003年的SARS 危机中，房屋交易量从2002年第四季度到2003年第一季度就下跌了45.6%。当疫情稳定后只用了一个季度的时间成交量就回弹了156%。如下图。

2008年的全球金融危机导致新加坡房地产交易量也相比2007年大跌71.2%, 可也是一年后快速反弹超过200%。如下图。

现在新加坡政府为了控制新冠疫情，实施了一个月的居家阻断措施，并且还会继续延长一个月至五月底，大部分工作都已停摆，这也包括房地产交易活动。封锁措施一定会影响4月-5月份的房屋交易量下跌， 让我们拭目以待第二季度的官方数据。那房屋价格会象原油价格一样跌吗？市场会出现很多的甩卖吗？

先来看看什么情况会导致房产大量甩卖。如果屋主没有了工作，没有了收入，没有办法偿还银行房屋贷款，那只能出售房产，偿还债务；而有些屋主急于出售房产，可能是生意失败，投资股票失败，需要大笔资金周转，所以只能出售房产兑现。或者是外国投资者急需资金回国才急卖产业，市场上出现大量抛售的房子就会让房价下跌。但我相信以上所讲的这些房屋大多数应该是投资型房地产。

从目前市场上的情况分析短期内应该不会看到大量甩卖：

1）买家的持房能力增加。

如今新加坡人的富裕程度普遍提高，绝大多数家庭都会有3-6个月的应急储备金，或者是用公积金在偿还每月房贷，而公积金是长期积累下的资金不会一两个月房贷就会用完。

2） 新加坡政府自2008年就开始出台降温措施调控房地产市场，提前为防止房地产泡沫做好了准备。

2010年就已经开始实施卖家印花税（SSD), 用高额的卖家税抑制短期内卖，市场很少炒家，这样就不会发生经济不好一夜之间大家都卖房的情况。新加坡政府2010年至2018出台了八次降温措施，买方额外印花税提高到最高20%。在 2013年的降温措施中出台的TDSR 通过控制总偿还贷款能力让买家只能按自己收入能力买房，这就让投机者远离了市场，只有真正负担的起的买家才会进入到私宅房地产，市场不会发生因为过度借贷，因恐慌而抛售投资房产的情况。

3）应对新冠疫情新加坡政府及时拔出550亿新币援助经济配套措施，及动用国家储备金170亿新币协助国人共度难关。

屋主可向银行申请延期交付每月房屋贷款本金或利息至2020年底；政府通过雇主补贴计划贴补企业和员工，阻断居家措施期间政府承担所有企业员工高达75%的薪水，以便让国人保住工作不被载员，保住饭碗；同时为各行各业的自雇人士，年长者，提供现金经济补助等。相信在这些措施下，国人可以渡过难关不会紧急抛售自己的房产。

总之你不会看到新加坡人大量甩卖房地产，就是说新加坡的二手房基本看不到大跌的机会。那么有意趁这次疫情危机抄底的买家，机会在哪呢？

开发商的新楼盘或期房是抄底的必选，为什么呢？

首先，每次危机发生开发商都会推出各种折扣优惠来促销，以便尽早收回资金。

下面回顾以前危机发生时的几个实例，更好地理解危机中赚钱的机会。

2003年沙斯时期，新加坡楼市大幅下滑，那个时候还没有QE, 没有大放水，疫情后也迅速回弹。

举例来说公寓Gardenvista, 武吉知马路地段，99年地契，你在2003年7月SARS 期间开盘买入，即使经历2009年金融危机，如今己涨至128.35%。如下图。

The Pier@Robertson, 市中心，永久地区，你在2003年5月SARS 期间开盘买入, 即使经历2009年金融危机, 如今已涨至125.93% 。如下图。

这次的新冠疫情比2003年的沙斯疫情来的更加严重，而且是全球蔓延。

新冠疫情以来外国买家大幅减少，尤其高端市场几乎停滞，居家阻断措施期间不能看房，几乎零交易。新加坡客工受感染严重，导致建筑业停工停产，开发商叫苦连天。疫情开始就有开发商协会要求政府放宽降温措施， 政府回答是目前房地产不在经济刺激雷达范围内，因为2018年最后的第八轮降温措施依然没有阻挡房地产的升势，2019年房地产指数继续攀高，几乎达到2013年历史高点。一旦放宽其中一项降温措施，房价必将报复性反弹。目前已经有开发商打出特别优惠，让我们密切关注相关新楼盘的消息。

其次，针对疫情为拯救经济美国推出无限量QE， 美联储降息至零，以及新加坡放宽货币政策都意味着疫情过后，房价会迅速反弹，继而大幅走高。

1）QE -量化宽松政策，是政府向市场注入大量流动性资金的干预方式，以鼓励开支借贷，也被简化的形容为打开印刷机大量印新的钞票。在过去的经济危机中美国从2008年的经济危机中就开始QE政策，在2008年-2014年的时间里QE1, QE2, 和QE3三次QE政策就印出了2.7万亿美元的新钱投入巿场，大量的资金也涌入了新加坡，流入房地产市场，房地产价格从2009年的底部到2014第一季度就上涨了62%。而这次美国在3月15宣布了QE4, 这次是一次没有顶限的量化宽松，用无限量的印钞来挽救美国经济。量化宽松会导致通货膨胀，拥有大量现金就已经不再是王，银行的存款利率降低，存在银行的钱无法赶上通货臌涨的速度，钱在你睡觉的时间就快速的贬值了。在量化宽松政策下真正受益者是拥有不动产业，私人住宅的业主。

每次危机中量化宽松政策（QE）后，房价都会大幅回弹，投资房地产才是最保值。如下图

2）美联储降息至零，影响新加坡住房贷款利率降至新低。房屋贷款利率低就减少了房屋投资成本，提高了人们的购房能力与投资回报率。非常利好于准备进场的买家。

SIBOR 是银行之间借贷新元的利率，受美国联邦储备局利率政策影响。3月15日，美联储降息至0，美国正式迈入零利率时代。而SIBOR也紧跟其后降到了新低0.99%。目前新加坡银行房屋贷款利率已经从之前的2.6%降低至了1.19%（新房期房房屋贷款利率）-1.44%（现房房屋贷款利率）

举例说明：如果以500万人民币投资贷款一间新公寓，预计贷款30年，如果按之前的贷款利率1.807%，30年要还148万人民币的利息，而按现在的利息1.17%算，30年只要还93万人民币的利息，你总供能省少55万人民币的利息，是不是很大一笔数目呢？

3）货币汇率的涨幅使外国投资者在新加坡买房除了有房产本身价格的增值，同时还有货币汇率增值带来的赢利。在过往的沙斯疫情危机中，新加坡金管局曾采取调低新元汇率政策区间的措施来应对疫情经济的冲击。在这次的冠病疫情危机中，新加坡金融管理局在3月30日宣布决定放宽货币政策，让新元零升值。结束了过去六年让新元稳步升值的政策。新元汇率大跌，兑美元，人民币，马币，英镑，澳元等主要货币都跌到近一段时间的低点。

新币贬值吸引外国人来新加坡消费，投资者来投资新加坡。举例如一个买家用美金买一间100万新币的公寓，现在和2个月前相比他就能省下$54000

如下图

又比如一个中国买家，如果他在2015年买了470万新币的公㝢，到2019年年底是市值516万新币的房子，买家只是在汇率上就收益了16.5%，这还没有算房产价格本身的增值。那如果买家现在来买这套房因新币的贬值买家可以拿到4.1%的折扣。如下图

新加坡政治稳定经济强劲发展，新币的贬值只是暂时的政府调节措施，疫情过后新币肯定会回到上升通道，买家此时进场可以拿到现实的汇率折扣，锁定将来货币汇率增值带来的赢利。

4）在抗击疫情的这场战争中，新加坡在处理疫情的表现备受国际认可，海外投资者可安心置家业，规划家庭的未来。

新加坡处理疫情被世界卫生组织赞许，“有效，有序进行防疫的案例，最典型的是新加坡“，美国哈佛大学的一份研究报告就指出，新加坡的检测能力是全球的“黄金标准”，各国平均的检测能力只有新加坡的38%。在这次抗击新冠疫情中新加坡政府的严刑峻法，及时高效率行动，及先进医疗卫生体系让许多高净值人士留下深刻的印象。很多外国人都甚至在疫情期间包私人飞机飞来新加坡，或直接留住在这里。相信经历过这场可怕的疫情后，更多的富豪和高净值人士会再次把新加坡视为最安全的地方，全世界最值得投资的城市。

新加坡政府廉洁高效，经济发展迅速，财富大幅增长，人口稳定增长，被权威机构评为全球房地产最没有泡沫，最值得投资的国家之一，是投资移民的首选，房地产更是被称为全球资本的”Safe Haven”. 总之，内在有国内积累多年被压抑的需求，外在有资本寻求安全之 需求，越是危机时刻越是有更多资金流入新加坡，必定会推高新加坡房地产价格。

危机也是机遇。当市场充满变数时，往往就是你出手的时机。回看历史如果每次危机出现低谷时买入，大约5年后投资者就能赚到钱。如下图。

请不要错失这次机会，关注新加坡房地产市场，特别是关注发展商手里的新楼盘，抓住可能短暂的入场窗口期，赶上这艘机会之船。