房贷选固定利率还是浮动利率

由于疫情对经济的打击，各国为了支撑经济不得不宽松货币政策，最直接的影响就是贷款利率下行，最近客户经常咨询的问题就是现在最新利率多少，要不要refinance，今天小编查了一下，新加坡最新的房贷浮动利率已经有银行给到低于1%，固定利率最低是目前花旗银行给出的1.3x（如下图）。扫码客服转外服合作的银行工作人员咨询贷款配套。提醒一下，除了利率外，请客户也注意银行条款细节，比如锁定期、跳出合同的罚款、提前还款等。

下文科普新加坡和中国房贷选固定利率还是浮动利率的基础知识。另外，在中国有房贷的客户请注意截止日8月底前用电子银行完成LPR操作。

新加坡房贷须知：固定还是浮动利率好？

目前，市面上的银行房贷配套可分成三大类：一、和基准利率挂钩的配套；二、和银行内部利率挂钩的配套；三、固定利率配套。

三类房贷配套各有千秋，前两者都属于浮动利率配套，买房者应了解它们的利弊，以及本身的优先考量，方便作出选择。

和基准利率挂钩房贷配套利弊：

与基准利率挂钩的配套主要跟新元银行同业拆息率（SIBOR）或新元掉期利率（SOR）挂钩，好处是透明度较高，但变数也较大。

SIBOR是银行之间借贷新元的利率，SOR则由美元兑新元汇率决定，计算方式和最新利率都可在新加坡银行公会网站上找到（abs.org.sg/rates-sibor）。

SIBOR和SOR都会受美国联邦储备局利率政策影响，分别主要在于波动幅度。当利率整体走低时，SOR的跌势可比SIBOR快，和SOR挂钩的房贷配套可更快为屋主节省更多。反之，当利率整体走高时，SOR的增势也可快于SIBOR，和SOR挂钩的房贷配套的借贷成本上调得更快。

也就是说，若想要房贷每月的付款额相对稳定，可考虑和SIBOR挂钩的房贷配套。

另一方面，SIBOR和SOR可分一个月、三个月、六个月以及12个月期限。简单来说，基准利率的期限越长，房贷的利率通常越高，这是因为银行按较长期基准利率借出款项的风险较高，让贷款者每月的偿还额相对更稳定。

银行会在这些基准利率之上，加上一个通常是固定不变的利差，譬如：3M SIBOR + 1％，借贷者支付的利息就是两者的总和。

和银行内部利率挂钩配套利弊：

与银行内部利率挂钩的配套，可分为现行利率（board rate）以及固定存款利率（FHR）这两种。现行利率最大的缺点是不透明，银行可自行调整。

虽然银行也能调整固定存款利率，但银行若调高定存利率，就要支付定存客户更多利息，这对银行有一定的约束作用。银行会在这定存利率之上加上利差，借贷者支付的利息就是两者的总和，譬如：FHR + 1.25％。

固定利率配套利弊：

最稳定的房贷配套则是固定利率配套，但缺点是首几年的利率一般比浮动利率配套要高一点。通常，固定利率配套的第一至第三年，利率是固定的。固定期过了，配套便与基准利率或银行内部利率挂钩。

这个固定时间也有长短，一般来说固定期越长，利率就越高。

中国进入房贷利率市场化时代

19年底的时候，央妈加班放了个大招，那就是我们大部分人的房贷都会面临调整。从2020年3月1日开始执行，接下来有贷款的人将会陆续收到银行的通知了。

1、为什么要将房贷利率转换？

过去，银行向客户发放房贷，利率都是按照央行公布的贷款基准利率定价，以“上浮XX倍”、“打XX折”形式来确定。前两年五年期以上贷款基准利率是4.9%，如果定价上浮1.1倍，那么最终利率就是5.39%。其定价模式为：

房贷利率=贷款基准利率*上浮比例/打折数

但是贷款基准利率不够市场化，所以央行推动利率市场化改革，推出了LPR。019年8月，央行改革贷款市场报价利率（LPR），此后新发放贷款的定价基准由贷款基准利率变为LPR。今年3月起，LPR的应用范围从新增贷款逐步扩大到存量浮动利率贷款，贷款基准利率逐步退出历史舞台。

也就是说，今后贷款浮动利率将参照LPR，其定价模式为：

房贷利率=LPR+固定点差（固定点差可能为负数）

2、什么时间完成转换？

按照央行规定，商业银行应自2020年3月1日起与存量贷款客户正式切换存量浮动利率贷款定价基准，原则上存量贷款利率定价基准切换工作要在2020年8月31日前全部完成。也就是说，存量浮动利率贷款合同在未来半年时间内，都要完成定价基准转换。

部分银行将从3月底或4月上旬开始转换，还有些银行尚未确定转换启动时间，后续将通过短信、电话等方式通知客户。

3、借款人只有一次选择权

定价基准转换的选择有两种：LPR或固定利率。具体选择哪种，可由借款人可与银行协商确定，个人房贷客户可以自由选择。但借款人只有一次选择权，转换之后不能再次转换。

4、哪些贷款需要转换？哪些贷款暂时不需要转换？

转换范围为以人行基准利率定价的存量浮动利率个人贷款。

固定利率贷款、公积金委托贷款(以公积金利率定价)、不良贷款不纳入转换范围。

需要转换的包括如下：

2020年1月1日前已发放，或者已签订合同但未发放的贷款；

参考的是贷款基准利率定价；

贷款本来是浮动利率定价的。

对房贷客户来说，以下几种情况不用参与转换工作：

政策性的公积金个人住房贷款（包括组合贷款中的公积金部分）不需要转换；

2020年12月31日前到期的个人住房贷款，不需要转换；

固定利率贷款。

5、转换规则是什么？

（一）对于借款人名下在转换范围内的商业性个人住房贷款，将原合同浮动利率定价基准转换为LPR。

贷款期限在5年期以内（含5年期）的业务，以1年期LPR为定价基准；贷款期限在5年期以上的业务，以5年期以上LPR为定价基准。具体转换时，将保持原合同最近的执行利率不变进行等价转换，并按《公告》规定以全国银行间同业拆借中心2019年12月发布的相应期限LPR计算加点数值（加点可为负值）。加点数值在合同剩余期限内固定不变。

（二）对于借款人名下除商业性个人住房贷款外的其他在转换范围内的个人贷款（包括小微企业贷款、个人消费贷款、个人商业用房贷款等），借款人可选择将原合同浮动利率定价基准转换为LPR，或转换为固定利率。

对于转换为LPR的贷款，贷款期限在5年期以内（含5年期）的业务，以1年期LPR为定价基准；贷款期限在5年期以上的业务，以5年期以上LPR为定价基准。对于转换为固定利率的贷款，贷款执行利率在合同剩余期限内不再发生变化。

具体转换时，将保持原合同最近执行利率不变进行等价转换，并以转换日前一个工作日全国银行间同业拆借中心最近发布的相应期限LPR计算加点数值（加点可为负值）。加点数值在合同剩余期限内固定不变。

6、存量房贷转换方式

2020年的12月LPR+加点数值。加点数值可以为正，也可以为负。也就是说，之前贷款利率低，加点就是负的，转换后还是低的。之前贷款利率高，加点为正的，转换后还是高的。只不过LPR是浮动的，加点是固定的了。

其中，加点数值＝原合同最近的利率水平－2019年12月发布的相应期限LPR差值。例如，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%，2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。那么，加点数值就是5.39%－4.8%＝0.59%。

注意，加点数值一旦确定后就一直固定不变了！而能影响你最终贷款利率水平的，就是离重定价日最近的LPR报价。

7、你的房贷利率会变吗？

央行规定，转换后的贷款利率水平由双方协商确定，其中，为贯彻落实房地产市场调控要求，存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

定价基准转换后，到第一次重定价之前，房贷利息支出与原合同一样不变。

假设你在2019年1月1日向银行按揭了20年期的200万房贷，利率为贷款基准利率上浮1.1倍，那么实际利率为5.39%（4.9%*1.1）。

如果转换为固定利率，那么2019年1月1日-2039年12月21日间利率均为5.39%。

但如果转换为浮动利率，其固定点差（0.59%）=原合同当前的执行利率水平（5.39%）-2019年12月发布的相应期限LPR（4.8%）。换言之，在往后的日子里，你的房贷利率定价公式为：房贷利率=LPR+0.59%

也就是说在2020年，利率保持5.39%不变；

8、那究竟要转换LPR定价加点？还是固定利率好？

假设你在2008年贷款买房，和银行签了一笔期限20年的商业性个人住房贷款合同，现在剩余期限为8年。合同约定重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。

原合同约定的利率定价方式为5年期以上贷款基准利率（4.9%）上浮10%。也就是说你目前承担的房贷利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。

一、如果你选择了固定利率。

那就只能选择5.39%的固定利率，在剩余的8年里继续承担5.39%的房贷利率。

二、如果你选择了LPR加点

因为在转换初期要确保利率平稳过渡，所以你今年2020年的房贷利率仍然是5.39%，但计算方法已经改变。

计算公式是LPR（五年期4.8%）＋0.59%（加点）=5.39%

所以2020年无论转换前后，直到12月31日，你实际承担的房贷利率仍是5.39%；

大家从上面的图片可以看到，今年2月份央行5年期贷款市场报价利率下调5BP至4.75%，假设这一基准利率水平直到今年12月仍维持在4.75%，那么你2021年的房贷利率就是：4.75%+0.59%=5.34%

如果你选的是固定利率，那就还是5.39%。

自转换后的第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月的LPR五年期利率与该加点数值重新计算确定，每年的房贷利率水平实际是在跟随LPR的变化而浮动。在此例中，

——到2021年1月1日，房贷利率将调整为2020年12月发布的LPR+0.59%；

——到2022年1月1日，房贷利率将调整为2021年12月发布的LPR+0.59%；

也就是说，2021年及以后的房贷利率会上升还是下降，完全取决于新基准LPR的变动情况。实际上，如果处于利率上行周期，那么转为固定利率会有优势；如果是利率下行周期，转换为浮动利率就比较划算。

金融监管研究院院长孙海波表示，如果你的房贷剩余期限足够长，选择了LPR加点定价模式，未来央行持续引导5年期LPR下行，可以享受利率下行周期的红利。

假设以300万房贷总额，20年等额本息，现行是1.1倍上浮，那么利率为5.39%（5年LPR+59基点），目前每月还本付息20450元。如果未来利率下行，2022年下降50个基点到4.3%，那么实际利率是4.89%（5年期LPR+59基点），每月还款大约19650，下降了800元，一年可节省9600元。

9、未来利率会下降吗？

短期内LPR可定会下行。央行副行长刘国强2月27日在支持中小微企业发展和加大对个体工商户扶持力度有关情况举行发布会上表示，要继续推进LPR改革，引导整体市场利率和贷款利率下行。

有分析认为，LPR利率的趋势是不断下降的，全球央行再次进入货币宽松周期，利率将延续下行趋势，所以未来相应的，LPR的变动趋势也会是缓慢下行，会带动贷款利率下行。过去存量的贷款，贷款利率也可以跟着下调，享受到LPR改革的红利，享受利率下降的好处！

10、哪些渠道可以进行转换？

具体情况要查询贷款行的官网或者官方微信号，不过，综合多家银行的公告看，8月30日之前，房贷客户基本都可以在贷款行的手机银行、网上银行、智慧柜员机、短信银行、任一网点等渠道完成定价基准转换。

考虑到疫情影响，银行都推荐客户优先选择手机银行等线上操作方式完成，一些银行还在手机银行APP开通了一键转换的快速通道。