解读新加坡房产投资周期的天时，地利，人和

房产投资三要素

英雄伟人成就一番霸业，讲究天时地利人和。其实一次成功的房产投资，也离不开这三个要素互相辅助。

天时： 要了解想要投资房产所在地区，房价所处的周期走势，要做到低买高卖，买家市场时买房，卖家市场时卖房。

地利：地段，地段，还是地段。选择有升值潜力的地段，容易买卖的地段，价值被低估的地段。在市场好的时候也是会有投资者投到差的地段卖不出去，市场差的时候也会有价值不降反升的好地段。

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房产 产 周 期

帮您了解新加坡房产投资环境

房产周期一般分为长周期和短周期。由于通货膨胀的关系，房产作为与钞票，股票，基金不同的抗通胀资产属性，长远来说房产长周期都是上升的。这就是为什么在大多数情况下，不管中间有多少次大起大跌的短周期，我们都不能以20年前甚至10年前的价钱买到同一套房。

CONSUMER PRICE INDEX (CPI) (INDEX POINTS)

长周期特点-低泡沫 稳定增长

新加坡房产在1994左右就开始有比较透明的网上成交数据记录可以参考：

从整个曲线来看，长周期属于平稳增长，下一个最低点一般高于上一个最低点，下一个最高点也高于上一个最高点。

由于新加坡国家小，政府高效，对楼市走势调控迅速，所以房产曲线波澜不惊。在这段历史上，当楼价上涨太快时，政府曾经有过16次的降温政策，让泡沫控制在一个合理水平。当危机来临时，如97年亚洲金融危机，2000年泡沫爆破时，2003年非典期间，政府也出台8次暖市措施。让房价一直处于一个稳定水平，以致不会出现大规模的负资产房东，和银行收回房产抵押销售。

所以买新加坡房产的战略思路是适合做一个投资者而不是投机者。如果您是一个喜欢大起大落的炒房专家，新加坡房产并不是一个适合的投资产品。但如果您是考虑长远投资新加坡的良好金融环境本身,保障资产的安全，考虑财富传承，99年甚至永久地契，没有遗产税的新加坡房产就是非常好的选择。

长周期新加坡政府对房产泡沫控制下的结果

上世纪90年代日本东京，一个人口稠密大城市的泡沫崩盘，泡沫因素，这个房产投资不应该忽略的风险评估因素，值得被慎重评估。

日本的房产指数曲线

短周期特点

在有数据记载的新加坡房产长周期中，曾经有过三波短周期。平均每个周期接近一个十年的轮回。

这是以往房产短周期的一些特点，如果把房产周期比作一个时钟，十二点是最高点，六点是最低点。然后整个小周期分为十二点，三点，六点和九点。

-在0-3点的区间，首先体现的是成交量下降明显，但价钱暂时未大幅下降，因为卖家在想，既然价钱不好，就先不卖，卖了也得降价卖。买家呢，在想既然市场在往下走，市场价也不买，等你再跌惨一点再买。

-在3-6点时，卖家心想：都跌了一段了，还在跌，什么时候到头，如果现在不卖，下次来的议价也许更低。而买家呢，大部分人还是在想既然价钱下跌了，有可能跌得更低，还是先别动，看跌到更低再出手。而一部分投资老司机会在这时候出手，因为都明白这个时间所有人期望值都低，都悲观，议价的最好时机，同时由于大部分房东都不卖房都在一个熬的状态，能卖房的一般都有点迫切需要，或者是银行拍卖，所以找到一个好议价的机会也大。

-6-9 点。新闻上开始报道利好消息，一开始主要是成交量回升。经济规律是价格下降，需求就会增加，这个时候你会看到很多发展商去库存的促销举动。因为在新加坡成交信息极度透明的前提下，发展商不会愿意降价，但在市场需求增加的前提下促销会比较有比较好的去库存效果。当去库存，资金回流后，市场需求也增加后，对于前景的看好发展商会更愿意和大胆地去标新地皮和收购有极大升值潜力的旧楼重建改造。

-9-12 点，“你今天不买，明天就不是这个价了“ 一句掷地有声的炸裂。所有人都相信楼市美好，没有下降的一天，但如果没有把资金长期放在房产市场的准备，这个时间入场要谨慎，因为大家都有美好愿景的同时，谁都不知道12点这个顶峰什么时候到来，在新加坡投资，三年以内有卖方印花税，加上买入的各种印花税，三年内卖房基本上不挣钱。如果您不能在12点前及时卖房离场，也就意味着您需要等到下个周期的6到12点的卖家市场才会是离场最好时机了。上一次这个十二点出现在2012年底2013年初，到达六点大概2017年中，足足四年多的时间。

现在是投资新加坡房产的好时候吗？

从上面这个图大家可以看到市场一共经历了三个周期：

非典于02年11月开始，03年9月结束，市场这几个月中小幅下降，但在历史的长河里，这段下挫看来并不明显。

03年非典以后市场开始起飞，直到2007年，共 115%

07-08年全球金融危机和H1N1期间，市场进入熊市 35%

08年下半年触底反弹直到2015年达到新高， 88%

2015年政府降温措施导致市场15%直到2017触底反弹

2017年市场进入新一轮周期，直到2020出现新冠疫情。

如果你需要在新加坡长期生活，还没买属于自己的房产，无论哪一个周期都适合买房，因为和众多区域核心发达城市一样，新加坡是吸纳人口的地方，有限的土地，较低的贷款利息，发展商越来越高的开发成本。房产长周期受通货膨胀影响只能往上走。

对于投资性买房，买房较为合适的时间是时钟的下半区3点到9点的区间。

但一般投资者都是比较从众心理，看别人买，别人投资，都跟着投资。人都是习惯有人排队的地方就一定是正确的想法。这没什么问题，长远来说房产还是会升回来的，尽管挑错了时机进场，只是需要多等一个小周期来恢复元气。

羊群心理的投资者

但是，从几个周期观察下来，看比较能挣到最大利润的房东，却是能有逆向思维，眼光长远的投资者。他们更喜欢今天的市场。