努力和选择——并不深奥的新加坡房产思路（2）

再次强调下本系列的初心：

本文主要讲的是思路，是通过背后大量的观察和数据得出来的。

由于我并不想把帖子弄成长篇论文，所以很多数据都简化或者略去了。

请不要太纠结于结论——因为结论根本不值钱，思路才决定出路。

有空的可以到文末翻翻我以前的帖子感受下风格。

另外我的思路并不一定能让你看到短期效果，5-10年后回头检视你可能更有所启示。

车票

车票的概念在坡县现在很重要，但在十年前的2011年，也就是我作为外国人身份买第一套房的到时候，完全没有这个概念。

十年前外国人和本地人买房的待遇是完全相同的，无ABSD/TDSR/LTV等保护措施，可以说那时的市场相对于今天来说是裸奔的。

所谓的凭票上车，就是指无需ABSD并且可以用大比例杠杆（75%）的第一套房产。

那么相对于10年前的无限制车票，现在入场的SC基本都是人手一张而已，PR可算是半张（5% ABSD）；但是SC+PR的夫妻组合可以做到两张车票（无需ABSD），猜到为啥了嘛？

外国人的话比较特殊，因为每一套房的税对他们来说是一样的，某种程度也可理解为无限车票。比如在Marina One这种地点。

你问我为啥要考虑车票，我反问你：有计算过入场和离场成本嘛？

比如PR换房一进一出的10%固有成本了解下？刚好有个小白问我这个：

你把车票用在自行车比如老组屋上，等于放弃了其他所有类型的房产至少5年，5年后你再用ABSD的额外成本去追火车？

还记得第一帖里客户A的例子？那辆火车已经离开你跑了10年了，而你还在原地等待。

或者你家是双SC不怕，五年后另一张票用在公寓上，实现住公寓+出租组屋的完美计划？

那么你有考虑过：就算是公寓，上的也可能是个自行车？不少多年前年买二手公寓的应该深有体会吧。

比如我最近碰到几个持有二手组屋+二手公寓的家庭，想置换学区大房子却发现：

1被车票限制动弹不得，无法承受ABSD；

2手上的房产都是鸡肋，没啥升值或者升值不多；

3看上的地点房价蹭蹭的涨，眼看着火车越开越远；

4组屋还清但于大势于补，并不能解决车票问题；

5手握大量现金却不能下决心用Trust全款买入，进退维谷；

这些问题在不少中产（年）家庭挺常见的，要不要祈祷政府有朝一日拿掉车票限制？

嘿嘿，我还真有碰到不少人有这个幻想的。

周期

坡县房产可以认为是有周期的，过去40年的私宅指数一览：

新加坡1980-2020私宅指数，数据来源:URA

简单理解就是80年代初的私宅价格是目前的1/8。

并且以每10年一个周期来看的话，在周期开始时入场，不管中途如何折腾（上涨、停滞、下跌、甚至暴跌），在周期结束后指数都是上升的。

顺便提下，不要认为80年代的私宅便宜，比如最近这个清洁工案例：

工作40年月薪600到了5000翻了差不多8倍，而80年代初的房价指数到现在也是翻了8倍，那么40年前私宅房价相对于现在一定更便宜嘛？

这也印证了房产的长期投资属性。请注意我这里谈的是指数。

思考题:

20年前的组屋价格更便宜嘛? 稍微动下手查查不难吧

如果你问我下一个10年、20年坡县私宅房产走势如何，其实怎么走一点都不重要，就像你从A点到B点，可以走路、骑车、MRT、开车等等，必定会到达就对了。

配合上个帖子在贷款的部分我提到了下面这张图：

再次请注意我这里谈的是指数，并且指数这东西通常你上的是火车才能跑赢。

想必在2017-2020年入手房产的对指数都有体会，但是也别高兴太早，我们2030回头再看才有定论，因为要看一个周期的结果嘛。

不可能三角

这个世界上到处都是“不可能三角”

在投资的世界里，风险、收益和流动性，不可能都满足。

在工作的世界里，质量、效率和成本，不可能都满足。

在职业生涯的世界里，高薪、稳定和工作舒适，不可能都满足。

如果你都要，请细品下面的这张图：

哦错了，我们这里讲的只是投资。

安全性、收益性、流动性三者不可兼得，兼得的就一定是诈骗。

具体到房产：地点优越、户型舒适、预算有限三者不可兼得：

或者又好、又交房快、又便宜的房产三者不可能同时出现

但是人性是复杂的，现实中不少人就是不相信不可能三角：

这也是不少人蜜汁自信的觊觎股市、基金来钱快，看不起坡县房产的重要原因。

讽刺的是你把坡县股市STI INDEX拉来出来看10年，比如2011年中的指数，到现在2021年8月我写这贴的时候，其实都是3000点出头。。。天朝股市我也就不说了

思考题：

不少人说：坡县的房产市场是10年一大周期，5年一小周期，为什么？现在有改变嘛？

新加坡房产的门槛

一个真理：什么东西门槛越低，你就越不容易赚钱。

比如你周围大爷大妈都整天念念叨叨股市的时候，你就知道该怎么做了。

比如人人能去的赌场，你和庄家49% VS 51%的胜率，结果你也懂的。

比如各种公寓的小户型单位大家都抢着买，后续嘛。。。你自己查下。

比如我写的帖子每个字你都认识，但不代表连起来你就能懂。。。

坡县门槛高的东西，比如GCB/ConservationShophouse这种，能有多少人能够得着？

那么住宅类的HDB和Condo还有Landed哪个门槛最低？

物以稀为贵，哪个市场上选择最多？所以哪个最不容易赚钱？

相比二手的HDB和Condo（99年），BTO和新EC的门槛就高得多，不要忘了时间本身也是成本，购买资格+时间成本的组合抬高了门槛。

而二手现房HDB和二手EC门槛就低得多，两者的长期赚钱效应自然是差别巨大，各位自身应该都有体会。

来自部长的评论也是一针见血：不能只是惠及第一个屋主

比如BTO和EC是在全民补贴的情况下，以低于市价20%-30%的价格半卖半送给你的。

BTO HDB的补贴很直观，HDB都直言不讳在官网告诉你了，比如下面两个例子；

Canberra地区的BTO和resale HDB价格对比：

等于是送钱给你的，你只需要拿时间（门槛）去换；同样的TPY的BTO对比：

很多人不知道，这种BTO补贴其实是以全民买单来维持的

你觉得这些亏损的钱是从哪里来的？往后会不会维持呢?

新EC来说也是有高额补贴，只是补贴是用另一种你感觉不到的形式提供给你。

提示下：面粉和面包的故事。

聪明的读者应该能猜到了。猜不到的请我喝咖啡聊，微信：90268348

你又要问了，为什么BTO和EC的价格越来越贵啊？

这就涉及到另一个概念，就是：门槛是会移动的。

思考题：新盘公寓 VS 二手公寓，哪个门槛高？为什么？

移动的门槛

没错，坡县房产门槛是会移动的，就如上面提到的清洁工40年收入的例子；

一个显著的例子就是坡县的BTO/EC的收入上限和BTO/EC的定价。

究竟是前者推动了后者？还是后者拖动了前者？

你觉得提高BTO和EC的收入门槛上限能让更多人受益？可能还想的不够全面。

听说过“一人努力可以提高分数，一群人努力只会提高分数线”嘛？

另外，上一个门槛的增值上限是由现在的门槛决定的，这也是牵涉到上一帖提到的初始设定，违背了基本规律就要受到惩罚。这个有点拗口和难以理解，我后续帖子会具体分析这种现象。

先来个简单的例子，在北部的两个EC La Casa和Forestville，两者位置紧挨着，开盘和交房间隔了8年，属于不同时期和门槛的EC，一个开盘在4xx-5xx不等，一个在7xx，两者都比当时新公寓尺价便宜20%-30%左右。

两者这些年的尺价表现如下：

对于这个简单的例子，结合其他例子的大量观察，我的看法和分析：

新EC和BTO类似属于无风险套利，不光是之前门槛低的LaCasa，就算门槛提高的Forestville也是一样，只要在门槛的初始点入场；

EC门槛是在移动的，比如LaCasa的门槛是尺价4xx-5xx，到了Forestville就是7xx；

一定有人在Forestville开盘的时候嫌弃贵，因为他们目光盯着LaCasa当年价格；

其实LaCasa开盘的时候也有人嫌弃贵，理由是往前几年的EC门槛尺价是3xx；

2018前后新EC门槛到了9xx的惊呼历历在目：为什么这么贵，之前是7xx的；

人类本质是复读机：就如现在必然有人嫌尺价11xx的新EC贵，因为他不懂门槛移动了；

他更不懂、或者不愿意弄懂的是：几年后的新EC门槛还会继续移动到尺价13xx；

还是面粉和面包的道理而已；

为什么有人不愿意弄懂？因为他们一直在忙着喊贵而没时间思考。。。

与其忙着喊贵，不如多思考上面提到的清洁工的例子；

一旦门槛拿掉了比如满MOP了之后，就会有人来接盘，同时受压制的市场价值被释放；

如果价值在短期内释放过度（多半是供需关系失衡的缘故），而接盘的人不清楚当时的门槛在哪里，就会承担风险；

风险可以是让你上了自行车，甚至是倒车；

比如这个例子中的两个选择，一个门槛低，一个门槛高，8年后平均价格可以相差26%；一边90多万买的屋子跌到80多万，隔壁同样90多万买的现在涨到110多万；随手一个隐去门牌号码的实例：

思考题：

同样是MOP之后，LaCasa的7xx-8xx尺价，和Forestville的8xx-9xx尺价，是Forestville更贵嘛？

2013年至今成交的LaCasa，是亏钱的人多嘛？

LaCasa的尺价会不会有朝一日再次反超Forestville？

如果你的答案是1.否 2.否 3.否，那么恭喜你看懂了。

如果不懂也没关系，我都说了：能让你赚钱的东西都是有门槛的^_^

而且很多时候是要努力跳一下才能够到门槛的，比如EC的贷款一直对不少人是个心头恨，因为MSR的关系，同样16000的家庭收入贷款上限和私宅比少了一半：

算上年龄因素的话，具体分布如图

而开发商的土地竞标、EC定价都是顶着收入上限来定的，这就导致了一些大型单位现金要求很高。

不用羡慕以前的EC便宜，比如收入上限为12000的时候，你的贷款上限是80w，如何买超过百万的EC？一样需要你额外掏出一笔现金来填补空缺，这就是所谓的跳一下才能够到门槛。

是要努力跳一下？还是继续选择安逸呢？来个身边的例子：

朋友在2013年选择从兀兰的组屋升级去区域内某个EC，但是看中的单位因为收入上限12000和MSR规定拿不到80%贷款（2013还是80%），需要额外现金填补够怎么办？是放弃EC继续住组屋？还是去想办法咬牙筹款？

好了，今天回头看，这是个EC MOP后赚到一间组屋的例子。现在这个朋友已经腾出车票准备投资第二套公寓了，如果当初选择安逸的组屋、或者选择低门槛的二手公寓，现在还会有这个车票和底气嘛？

思考题：

现在收入上限16000时代的EC的门槛，和12000的时代有什么类似？

另外不光是EC，私宅的门槛也是不停在移动的。

正好可以让我们多年后回头打脸检视。

那么目前坡县的车票制度+移动的门槛带来了什么效应？

直接的影响就是房产的时间成本被放大了，或者说上升通道变窄了。

时间——被放大的成本

十几年前坡县流行的做法是第一套BTO或者Resale HDB，然后慢慢攒第二套Condo，出租HDB，然后攒第三套Condo，无需ABSD而且都可以用较大杠杆贷款，甚至连MOP都没有。

现在不管是从ABSD、MOP还是TDSR上来看，根本行不通了。

大部分家庭就只有1张车票，特别是已经被组屋绑定的家庭。

即使少数有实力PR+SC或者SC+SC家庭有两张票（都无需ABSD），但是每张票的购买力也会被大大分散和削弱，一不小心就可能手握两个鸡肋不知所措。

而资金使用的时间成本，是一个很重要的概念。

所谓资金的时间成本，是告诉你，同样一笔钱，十年前你拥有，和今天你拥有，是完全不一样的。

比如我在上一帖的贷款环节提到概念叫做 time value of money 。它指的是随着时间的流逝，钱总是在变得越来越不值钱。

今天的百万现金和十年后的百万现金，购买力是完全不一样的。

时间的成本还可以放在很多领域。比如说努力：

比如作为一个国内码农，毕业三年内升组长，五年内升经理，八年内才有可能升高管；你要是工作了八年都升不了组长，那么35岁之后等着你的是什么呢？

小明和小强是同学，小明认为只要打工就够了，小强很清楚凡事都有时间窗口，他头三年疯了一样不惜一切代价的赶时间窗口，三年后，小强做了组长，八年后，小强做了高管，公司上市后股票解禁，从此人生多种可能。

而小明呢？一步慢，步步慢，八年后，等来的是裁员，下图是个段子供参考：

时间成本的体现，有时候不光是努力，选择也挺重要

同样的道理，在坡县的移动门槛现象之下，有人早早搭上了开动的火车，继而爬到房产鄙视链上游，继而有多种选择：比如置换去更大的屋子，或者降级到组屋+套现，或者分名（Decouple）腾出车票，或者原地套现（Equity loan），进退自如。

有人却想按部就班先组屋后公寓，发现越追越吃力，比如我在上一帖里举的例子：

十年后发现不光追赶不上火车，而且手上没有车票+现金贬值+年龄增大+贷款能力减少，导致选择越来越少。

又是个一步慢，步步慢的例子。

当然有公寓的也不用高兴太早，同样因为车票限制，房产的上升通道远不如以前那么宽敞了。

这使得后来者攀爬越来越困难。努力固然重要，选择更能决定命运!

这次先写到这里，谈到的几个点是：

车票、周期

不可能三角

门槛和移动的门槛

时间的成本

再次强调本系列的宗旨是思路，结论都不值钱，思路才决定出路。