新加坡房产概述

近年来，国内投资者愈来愈重视海外房产投资。新加坡得益于其良好的社会治安、稳定的投资环境以及优惠的税率政策等得天独厚的条件，受到了众多投资者的青睐，成为了热门的海外房产投资地点。

根据经济学人智库（The EIU）发布的2018年全球最宜居城市排名，新加坡高居亚洲第四位，这无疑对海外投资者具有很大的吸引力。经济学人智库的全球宜居城市排名已有十余年的历史，这项排名的主要依据包括基础设施、文化和环境、教育、基建、医疗卫生及稳定性等。能够生活在宜居城市，是许多人的追求，这也极大带动了新加坡当地的房产投资。购买新加坡房地产，无疑是高净值人士极佳的财富保存与累积的投资方式。

新加坡的房产，按照不同的分类标准有不同的方式，具体说来：

1. 按照使用年限，常见的新加坡房产的产权年限有三种，分为99年、999年及永久地契。

2. 按照类型，新加坡房地产可分为住宅，商业和工业三种。具体说来，住宅可分为HDB组屋，私人公寓和别墅三种。商业地产可以细分为分契式写字楼，写字楼，商场店面，有地商业店铺，HDB店屋，酒店。

在购买上，如果夫妻双方有一人是新加坡公民身份，以上的房产类型都可以买。如果双方都不是，所有类型的商业和工业地产均可进行购买投资，对于住宅用地，无法购买HBD，但是可购买私人公寓和部分别墅。

01 住宅 HDB

组屋是新加坡的经济适用房，在新加坡有超过80% 的居民居住在HDB公共住房里。根据新加坡政府规定，只有新加坡公民可以买新的HDB组屋，新加坡永久居民（绿卡）可以在市场上买超过五年的二手房，外国人不可以购买政府组屋。组屋的产权年限均为99年，又可细分为

私人公寓（Private Condominium）

私人公寓，面积从不到50平方米到几百平方米都有；类型从单间, 1, 2, 3 和4 卧室单位到顶楼双层豪宅。这类公寓外国人可购买，没有限制,公寓居民 分享公寓设施 譬如俱乐部、操场、健身房、游泳池、网球场和烧烤台。私人公寓的产权年限有99，999和永久地契三种，但大部分是99年，可细分为

别墅

别墅通常指有私有花园、车库的私人房产，外国人不可以购买（供求量非常有限），永久居民（绿卡）原则上是不可以购买。但是部分对新加坡经济有特殊贡献的人是通过政府审批是可以购买的。极个别地段有地房产外国人，即便不是新加坡永久居民也是可以经过审批购买的，如Sentosa Cove。

02 商业地产

新加坡的商业地产主要分为分契式写字楼、写字楼、商场店面、有地商业店铺、HDB店屋、酒店等几种类型。公民、永久居民、外国人等都可购买。

投资商业地产，在新加坡可以说是不错的资产配置选择。因为买私人住宅有额外买方印花税和卖家税（购买一年内：买价的12%，一年以上两年以下：8%；两年以上三年以下：4%，三年以上四年以下：无），而买商业地产，是没有额外买房印花税和卖家税的。

03 工业地产

工业地产主要分为轻工业B1和重工业B2两类。然而，在2013年，随着政府出台了工业地产卖家税（购买一年内：买价的15%，一年以上两年以下：10%；两年以上三年以下：5%，三年以上：无），抑制了投资者在这方面的需求，工业地产投资市场日渐低迷，因此本文不予推荐此类投资方式。

04 房产价格与租金回报率

根据不同的房产类型，近些年来，价格也有所波动。下图是分别是住宅、商业地产和工业地产的价格指数变动表。

这里主要分析住宅用地，由于2013年以来，常住人口同比增速维持低位走平，而私宅和组屋的规模同比增速则上升，住宅的供应速度超过了需求，新加坡住宅市场出现了一定程度的供过于求，导致了私宅价格指数回落。此外，如上文所述，国家发展部在2013 年1月宣布扩大额外买家印花税（ABSD）征收范围和征收税率，也是私宅价格持续降温的影响因素之一。

而随着房产市场降温，供需市场渐趋平衡，今年以来，新加坡的房价保持在一个相对稳定的阶段。

下图是近7年来新加坡的租金回报率变化情况，平均租金回报率约在3.2%左右，和国内普遍1.5%-2%的租金回报率比较起来，有着显著的利润空间。

同时，新加坡政府自去年3月份起放松了对房市泡沫的压制，导致房价有所下跌。自该措施推出以来，开发商已推出各种各样的促销活动。这样，不论买家购买的是第一套还是第二第三套房产，均可以较低价位购得心仪的房产。而从目前的经济基本面而言，房价只是暂时被抑制或可能略有下行，但长远而言仍将继续前行。低落的房产市场并不是政府希望看到的。对于长线投资者，现在是低价买入的好时机。可以说，是时候让海外投资者入场了。