深度讲解组屋与公寓的区别（下）

组屋，作为老李重要政治遗产，在上世纪70/80年代设计的居者有其屋计划下的公共住屋产品，绝对是一项创举。

政府出资出力总包全国居民的公共住屋，这种事很少，很社会主义，嗯，甚至超越他们了。

完全不同于其他地方的廉租房或经济适用房，时至今日，即使新加坡国民在世界范围来说也已经算是很富裕了。 但绝大多数新加坡国民（2020年78.7%）居住在组屋里。组屋不仅是新加坡房地产，应该是整个新加坡社会稳定的强大基石。

好处是大幅降低因为居住问题而产生的民生怨恨；提升国家凝聚力，让国民保(自己的)家卫国，而不是保卫别人的财产；还有就是这份福利和居住条件羡煞一些受住房紧张和高房价折磨的国家地区的人。

坏处呢，就是让新加坡人因为安逸变得不那么有进取心，对政府有更深的依赖感，也就是外部人称新加坡是保姆型政府。

通过【上】部的法理介绍，我们了解组屋和公寓的所有权是不同的，即使是同样99年地契，组屋所有权归属于政府，公寓所有权归属于屋主自己。以下列出的各种各种不同，其实深层都是由产权不同造成的。

市场调控：

新加坡商品房（公寓）之所以走势像只小飞猪一样磕磕绊绊的造型，除了经济周期影响外，还有就是带着组屋这个大秤砣。

新加坡建屋局作为最大发展商/业主/做市商，掌握对组屋的初始定价权，和控制着市场投放量。并且在握有近80%国民屋主的情况下，轻而易举调整组屋政策来调整对私宅的溢出速率。

例如，取消组屋Decoupling。被组屋联名锁住无法提升进私宅市场的小伙伴可以举一下手， 这个数量是相当不少的。这一个政策就让组屋联名家庭剩下

卖屋

缴纳ABSD

全款Trust

这三条路，严重拖慢提升公寓的步伐。也就影响到私宅价格的爬升速度。

还有诸如此类各种政策可以用，因为他们是业主嘛。

顺便有兴趣点写各种身份如何对应购房组合方式的小伙伴可以在篇尾点赞。

价格：

同类比较，虽然都是99年地契，公寓是所有权，组屋是使用权。 在转售上，组屋转售相当于一辆包租十年的车，转让剩余8年租约给下一个车主，价格当然要比买一辆新车要低。要不大家都去买新车好了。

组屋政策无疑是新加坡国家的基石政策，也是一个伟大构想。社会生而不公，土地是稀缺资源，更不用说地小人稠的新加坡。如果能让住房价格形成最大公约数，也就是所有居民都能负担得起是一个大难题。

以前文章金某讲过房产有土地价值和居住体验两条价值线。 新政府的做法就是拆分这两条价值线，把土地价值保留在政府手里（地主是建屋局），把居住价值出售给人民。这样价格就会低了很多。在保障居住需求的前提下，把价格降到所有人都承受得起的范围。

Enbloc 拆迁:

Enbloc - 新加坡式拆迁。 也是孕育很多新加坡拆一代的一个致富模式。

有兴趣的小伙伴篇尾点赞， 以后有机会开篇文章专题述说。

Enbloc这个东西，是房产最终价值的体现，特别在土地受限的新加坡尤其如此。

本篇主要说的是组屋和公寓，在Enbloc中的不同概念。

顺便提一嘴，新加坡拆迁和中国拆迁也是两个完全不同的概念。

那时候金某买组屋也曾做着Enbloc的梦，估计很多小伙伴都经历过。虽然规则都还没搞清楚，不过听说是好东西，应该就是个好东西。

组屋拆迁潜能预测条件其实很简单，

老，密度低，长时间没翻新 就有机会。

话虽如此，真的站桩一个老破组屋，扛个五年十年。哪天突然收到政府通知，正按耐不住内心的狂喜打开一看，原来是要翻新了。内心是不是一万匹草泥马奔驰而过？这么多年忍辱负重白折腾了。

这样是为啥很多人选择BTO和新公寓。该享受时享受，别和生命过不去。

事实上，组屋和公寓的Enbloc规则不同，是最明显的产权区别。

公寓很简单，其实就和买卖交易一样。不同的是，Enbloc卖的是地。

对，别老记得房，地也是你的。

但公寓土地也是大家共同拥有的。所以卖地这事就要大家一起来，大部分业主同意了（80%-90%），就能找买家。买家也就是市场上够资格的发展商，有钱就能买。价钱合适就交易，买家拿到土地，卖家拿一大笔钱，皆大欢喜。

组屋就不一样了。划重点，Enbloc是卖地，组屋的地不是建屋局的嘛，所以只能建屋局才能卖。买家呢？也是政府 SLA 土地局。所以组屋Enbloc没大家什么事，买卖双方都是政府，他爱拆不拆，无关商业行为，有些20年就拆了，有些50年代的老组屋都还没拆。所以组屋Enbloc这事没啥好预测的，连个市场博弈都没有，你的聪明才智怎能斗得过政府意志？

所以组屋Enbloc运气成分比较大，规则也不一样。政府会把旧组屋用市场价收回，再建个新组屋按BTO价格卖给拆迁屋主。

也就是新屋换旧屋，这个也和组屋的租屋特性有关，租约还没完，屋主是不是有责任给换个房啊。

说起来组屋拆迁比较像国内，都是政府的地，指定拆迁不是市场行为。只是赔偿方式不一样。

金融属性：

通常人们认为房地产是重资金，低流动性。

但其实也尽然，重资产在房产的家庭未必代表流动性(现金)紧张。房产可以通过向银行再抵押贷款兑出现金，特别在新加坡现时超低房贷利息环境，还贷成本非常低。

同样，它也是不需要交易就能获得升值收益。

例如100万的房产升值到200万，再抵押可以套现最高达150万现金，用于家庭或投资需要。而这套房产还是属于你的，可以继续享有资产升值，并且因为没有买卖不需要支付交易费用。

这是房产特殊金融属性。

但是组屋没有这个特性。 它不是屋主的私人产业，所以不能用于抵押。如果一套组屋全额还款了。除了卖出，是无法再从房产里套取现金的。

所以现金比较不充裕的家庭，不太建议对组屋进行提前还贷。 否则急需用钱的时候无法套现，就只能卖掉组屋了。

房产税：

房产税在大部分国家都是闻声色变的东西，对房地产杀伤力很强。像在美国，一个房产持有20年，半套都拿去交税还掉了。中国房产税也是每年都闻楼梯响，重拳始终不敢出击，怕把房市给捶塌了。

新加坡也有房产税，刚接触的时候，很是惊奇新加坡的房产税这么低。自住房经常一年也就交几百块钱的房产税。

这里的算法呢，是房产年值（AV）x 自住税率或者投资税率不一样计算方式，但都很低。即使公寓，别说房产税威胁到房产持守能力，其实就连管理费都比不过。

那这个年值算法为什么这么低，或者一直提心吊胆的中国能不能学一学？还真不一定能照搬。这个年值基本上是这个房产最低的年租金额。

这个就有意思了，大家都是用房价计税，为什么新加坡会用租金计算房产税呢？

这个也是组屋所有权造成的。回到上一部的基础知识，组屋的业主是“建屋局”，如果房产征税，应该向业主也就是建屋局征税。由于，组屋屋主不是真实的“业主”，没法承担实际的房产税，所以这个税就变成用租金来计算的。

既然组屋作为全民产业主体都用租金计税，其他居住产业也都统一用租金计税了。

私人空间：

公寓的私人土地是用围墙围起来的，组屋公共空间是开放的，以为土地属于私人还是政府的区别。还是有不少人不理解为什么这两者不一样。

明显例子就是滨海湾放烟花的时候，能够就近看到烟花的组屋大楼就会挤满人潮。因为公寓，写字楼，酒店这些大楼都是进不去的。这很好的理解组屋的特殊性。也就是组屋房门之外都是国家的公共空间。

今年被骚扰的屋主请愿在大楼安装门禁。这等于转化了部分国家资源成了私人空间。这不是个合理即成立的问题，要不政府早就主动做了。当然做不做“业主”政府说的算，DBSS也有门禁。

管理建设:

前面谈了组屋法理上和国内房产比较近似。但在“售后”管理上和大部分房产都不一样。 新加坡的政府是用国家资源做一个很负责任的“业主”。

例如HIP组屋翻新。私人房产或者大部分国家房产都是买了不管了。你自己的物业当然自己负责啊。但是组屋一定年限就翻新一次，重装厕所管道，加装电梯，有些还建多一个房间出来。

然后公民象征性地收一点点钱。全民计划来说，这个花费巨大。能想象什么国家能政府出钱翻新全国房屋吗？

另外民生设施，地铁站，超市，有盖走廊等，都往组屋圈里带。一个是人口集聚效应，另外把大量高价值土地用来做福利房，是要相当大的政治智慧和勇气的。

处罚方式:

因为所有权的不同，组屋和公寓管理处罚性质不一样。

组屋因为是政府权益，管理比较硬性。当然不是说硬性不好，数量一多，管理必须要强化。

例如MOP，最低居住年限，PR不能同时拥有组屋和私宅等等等。

但最能看出所有权益的是处罚不同，同样的违反条例，例如屋内超过6个人无关系人居住，房屋用作不法用途等等。

组屋最高处罚是没收房屋，公寓就罚款了事。

这也是因为业主是有权益收回自己房产，私人产业就没法这么褫夺产权。只能走法律法规的途径。

总体来说，本篇不是要说明新加坡两个主要板块住房“组屋 - 私宅”谁好谁坏，应该买谁。

而是底层知识解释起这两个产品的区别。

因为权益分割，也造成了组屋更偏向于房住不炒底层逻辑搞清楚了，自己做决定也就容了。

实际买房情况千家万户各不同，最终还是要根据家庭需要和投资理念量力而为。