你真的了解集体出售（En bloc）么

但是什么是集体出售？怎么样进行集体出售？出售过程中又应当注意什么呢？你真的了解集体出售么？本期小编就带你一起梳理一下——什么是集体出售。

什么是集体出售？

集体出售（Collective Sales），指两个或两个以上的户主将房产同时卖给一个买方的出售行为。但通常我们说的集体出售，是指同一栋公寓内的分层地契房产所有者共同卖出他们的全部房产，也称为En bloc（冷知识：Collective Sales includes Landed Houses; En Bloc Excludes Landed Houses）。最近火热的集体出售都是在这个范畴内。

为什么En bloc能“挣钱”？

对卖家而言，通常意义上的出售房产，获得的收益主要源于自身房屋的价值。

而集体出售的动力源自于：同一个地块在政府新的规划下能够建造的计容建筑面积（简称GFA）大于现有建筑面积，既我们所说的具有重新开发潜力的项目。此时业主出售房产的收益主要源于售出该块土地的价值（重新开发潜力）。

两者间的价格差异主要来自于：新规划中多过现有建筑面积的价值，而房龄较老的屋子在普通转售市场上的售价难以反映出其应有价值。因此，集体出售能发挥土地的价值，在重新开发的过程中，政府、小业主和发展商均获益。

“我”该怎么进行En bloc？

En bloc是在市场需求的推动下，由卖家自主发起的出售行为。

首先，需要一定数量的业主（拥有不少于20%分层地契份额或不少于25%总业主人数）申请组织特别股东大会（简称EOGM），并在该会议上获得通过并组成集体出售委员会（简称CSC）（由该项目业主组成，不少于3位，不多于14位）。在会后的一年内，寻找并聘请相应的律师、咨询方，起草并通过《集体出售协议》（简称CSA）并完成第一例签署。

《集体出售协议》中将会规定集体出售收益的分配方案（按地契比例分配、按建筑面积分配或其他方案），签署时需格外注意！

接下来委员会及其聘任的律师方如果不能在一年之内，获得80%（竣工不满10年的新公寓需要90%）的业主（需签署业主的地契及建筑面积总和均超过80%/90%）签署《集体出售协议》，则本轮集体出售失败。

失败后，为了尊重不想出售的业主的想法并维护其权益，同一个项目，在失败后的两年内需要更多业主发起（拥有不少于50%分层地契份额或不少于50%总业主人数），才能再次启动集体出售流程。

如果一年内，签署协议的业主达到了规定比例（80%/90%），该项目便可以正式向市场推出，公开投标招标了。

投标结束后，“我”就要搬走了么？

别急，面向市场竞标也不一定能成功找到买家，如果没有发展商参与投标、投标价格低于集体出售协议中的保留价或低于独立估价师给出的项目估价，这次的集体出售也不算成功，还得进入协商阶段。

就算成功关标或通过协商成功授标后，少数反对的业主仍然可以对这次出售启动司法程序（分层地契局 高庭 上诉），只有当最后裁决本次集体出售生效时，集体出售才算是成功了。

成功之后双方还需要约三个月的时间，完成法律规定的交割程序。而后业主还将有一定的的准备时间（将在CSA中规定，通常为6个月），搬离现有单位。特别需要注意，如果有单位内有租户，屋主有责任通知并确保租户也在规定时间内搬离。

虽然整体流程颇为复杂，但大部分工作由律师及咨询方承担，作为非出售委员会成员的业主，签署协议后只需要等待结果即可。

这么长的程序！是不是刚看完就开始迷糊了？

不怕，为了便于理解与记忆，小编特意整理出了整个出售步骤的示意图：

2017年3月，降温措施的稍微调整，发展商积极出手政府售地，市场情绪被调动，发展商通过En bloc获得地块的热情也被充分调动了，小业主们纷纷投入集体出售的行列，整个市场便愈发“火”了起来。

En bloc是稳赚不赔么？

如果仅从出售价格上而言，成功En bloc的单位基本都能够比单独出售自己的单元获利更多。但是，如果说En bloc一定能够赚钱，也不尽然，其中也是存在着许多风险的：

成交与否的不确定 —— 由于En bloc还需要其他全体业主同意，或者分层地契局、高庭裁定有效，极具不确定性。还需要在重新开发的过程中满足开发商在买卖协议中规定的要求，否则开发商还可以撤销购买，所谓“竹篮打水——一场空”了! ( 去年至今，在如此火热的市场上也不乏出售不成功的例子 )

收益时间的不确定 —— 由于En bloc相较单独出售的流程更长、变数更多，多长时间能够走完En bloc的流程，谁都不好说。等待期间，说不定你就错失了其他的投资机会。

比如，小李所在的单位要En bloc了，小李正好看上了附近一栋新开盘的公寓，想着En bloc了老屋去买新屋。结果因为有少数其他业主反对，经历了分层地契局裁决、高庭判决和再上诉裁决后，这次En bloc交易终于成交了，但距离开始En bloc的流程已经快两年了，小李之前看上的公寓项目也早就售罄了；

财务损失 ——《分层地契法令》中规定，如果集体出售中有业主会因此受到财务损失（税后所得少于当初购买房屋的花费），从而反对出售，分层地契局也将充分考虑这个因素而做出裁定。

但是，请注意其中加粗的字体，仅仅考虑税后所得与购房花费，因此你仍然可能会因为En bloc而遭受财产损失：

比如，小王刚刚花100万买下了一户二手公寓，但小区内其他住户马上开始了En bloc流程并且在短时间内得到了80%业主的同意，小王将被迫以114万出售自己的房产。小王希望由上述条款保护自己：因为他购买该房产不足一年，需要缴交12%的卖家印花税（SSD）。经过计算，小王实际收益为（114-114×0.12=）100.32万 > 100万的购买费用。小王连续搬家折腾，仅获得了三千余新的收益；

各位一定会问，虽然缴交SSD导致小王没获得什么收益，但也确实没有遭受经济损失啊？别急，我们接着看：

与小王相比，他的邻居小刘则更加难过。小刘同时和小王在该小区买了相同价格的一套房产（100万），并且花费4万元进行了一次装修。结果刚刚装修好便被要求En bloc出售，不同于普通转售，En bloc收益分配并不考虑装修这一因素，因此小王分到的也是114万。所以根据计算，表面上小刘与小王一样获得的3200元的收益，但扣除他支付了4万元的装修费用，相当于小刘折腾大半年，不仅没有住上新房，还亏损了3万多元！

综上可见，En bloc并不是稳赚不赔，至于如何把握机会，如何规避风险，是大赚一笔，还是徒耗心力，就见仁见智了。

附送几条关于En bloc的冷知识以及干货：

在En bloc的进行期间，住宅单位也是可以进行买卖的；

当分层地契局认可出售后，反对业主需要在14天内向高庭提起诉讼；

分层地契局能够协调从总收益中拿出部分补偿少数反对出售的业主，但补偿具有上限（不超过5%的房屋售价或2000新币）；

2017年主要成交En bloc项目（再开发规模达100户及以上）汇总表 如下：