新冠肺炎和量化宽松接踵而来，新加坡房市将何去何从

2008年9月15日，美国雷曼兄弟公司破产了，标志着这次金融危机的开始。同年，美国提出了QE 1。那么什么是QE呢？

Quantitative easing，简称QE（量化宽松政策），是一种非常规的货币政策，量化宽松主要是指中央银行在实行零利率或近似零利率政策后，通过购买国债等中长期债券，增加基础货币供给，向市场注入大量流动性资金的干预方式，以鼓励开支和借贷，也被简化地形容为间接增印钞票。量化宽松政策所涉及的政府债券，不仅金额庞大，而且周期也较长。一般来说，只有在利率等常规工具不再有效的情况下，货币当局才会采取这种极端做法。量化宽松调控目标即锁定为长期的低利率，各国央行持续向银行系统注入流动性，向市场投放大量货币。即量化宽松下，中央银行对经济体实施的货币政策并非是微调，而是开了一剂猛药。

当然，印钱的代价大家都知道是造成通货膨胀，导致物价上涨，人民购买力下降。这就是为什么买房可以抵抗通货膨胀，因为固定资产是抗通胀最有效和稳定的投资项目，而那些把钱存在银行的人过了一定的时间会发现自己的购买力下降了。

从上图我们做出以下分析：

2008年12月至2010年3月美国QE1期间，美联储在首轮量化宽松政策的执行期间共购买了约1.5万亿美元资产，这些钱之后会间接的流向值得投资的领域和国家。新加坡的国际金融地位和低税率政策在吸引资金方面效果非常显著，可以看到在QE1实施约一个季度以后，新加坡房产强势反弹，短短3个季度就收复失地，并且勇猛继续往上节节高涨。

2010年11月至2011年6月美国QE2期间， 美联储用约6000亿美元的购买较长期美国国债，钱进一步进入新加坡，新加坡房价底部往上52%

2012年9月至2014年10月美国QE3期间，6000亿美元资金入市，新加坡房价在政府的干预下还从底部上涨了86%，随着房价的猛烈攀升新加坡政府出面干预了。为了有个健康的房地产市场，没有泡沫，不要重蹈香港的覆辙，新加坡政府从2010年初至2013年中连续实施了多轮降温措施（Cooling Measures）才把房价稳定下来。

2010年2月，一年以内卖房需交卖家印花税，贷款比例降低。

2010年8月，三年以内卖房需交卖家印花税，贷款比例进一步降低。

2011年1月，卖家税调整到了4年，并且调高了比例到了最高16%，贷款比例进一步降低。

2011 年12月，开始实施买家额外印花税。

2012年10月，贷款比例进一步降低，最高贷款年限调整为35年。

2013年1月，调高了买家额外印花税。

不过真正的猛药是在2013年6月发布的总贷款比率不得超过收入的60%的这个比率的政策（TDSR），这个措施起到了很显著的作用。于是，从2013年中开始，新加坡的房地产开始了长达4年的“去泡沫”过程。在这过程中房价并没有发生断崖式下跌，从2013年中到2017年中，4年房价下跌仅为11.6%。

2020年3月23日，美国突然宣布无限额量化宽松政策。这会给全球经济带来什么影响，特别是会给新加坡的房产市场带来什么变化呢？

我们先来看看新加坡政府近期推出一系列应对疫情的措施，我在这不一一列举，就看看以下两点：

（1）疫情期间，政府给企业薪水补贴高达75%，确保人民还能正常的领薪水，还有一些别的补贴措施。

（2）如果觉得房贷负担太重，人民还可以和银行申请延迟还贷到今年12月31号的计划，意思就是在这将近10个月的时间都不用还贷款，疫情期间无房贷压力。

有了政府的这两颗定心丸，恐慌性的抛售会大量出现吗？房价断崖式下跌的可能性又有多大呢？综合上图，参照过往这10年每次量化宽松对新加坡房市的影响，这次的无限额量化宽松到底会有什么影响？我相信大家心里都会有自己的答案了。

2003年非典（SARS）经历了2个季度，非典之后只影响了新加坡房产3个季度，但是影响非常小，新加坡房产在经历3个季度就开始转头向上，跌幅有限，仅有2.3%。

在2003年非典（SARS）爆发期间，私人住宅市场的表现并未出现明显的价格变化。根据市建局（URA）所有住宅价格指数，从2002年第四季度到2004年第二季度，整体私人住房价格下跌了2.3％。虽然价格保持平稳，但当时的私人房屋销售呈V形复苏，一手和二手市场的总销量已从2003年第一季度约41%的跌幅（售出1,407套）回升至2003年第二季度的147%的季度增幅（售出3,481套）。

市中心核心规划区的办公室入住率从2002年第四季度的83.5％下降到2004年第一季度的历史低点80.7%，然后在2004年第二季度小幅回升至81.3%。自2001年第二季度，2001年9月11日恐怖袭击纽约世界贸易中心以来，中部地区私营部门办公空间的办公室租金指数连续六个季度下降，从2002年第4季度到2004年第1季度连续下降了11个百分点。同期中部地区的写字楼价格整体下跌了12.8％。

瑞士银行（UBS）全球房地产泡沫指数主要有5种风险类别：压抑（depressed）、低估（undervalued）、公允（fair-valued）、高估（overvalued）和泡沫风险（bubble risk），指数高于1.5代表楼市出现泡沫。在报告中，泡沫的定义是“资产实质性和持续性的错误定价”。从上图我们可以看到，在全球20个主要城市房地产市场中，处于房地产泡沫状态的共有6个城市，中国香港位列第一，接下来是慕尼黑，多伦多，温哥华，阿姆斯特丹和伦敦。大多数城市的房价都被高估，米兰、新加坡和波士顿估值相对合理，芝加哥则是唯一一个被低估的市场。

回顾上图这20年，经历过非典（SARS），也经历过几轮量化宽松政策，我们可以发现新加坡房地产指数始终是呈稳步上升的趋势。因此，尽管传染病的不可预测性以及现在的新冠肺炎（COVID-19）正在为消费者和企业创造更多未知数。随着确诊病例数量的增加和旅行限制的继续，中国大陆受到的打击最大，在经济和社会上与中国大陆相关的新加坡对新加坡的影响可能会超过最初的设想。未来新加坡的房产市场可能的情况如下：

好的情况：快速触底反弹

在最佳情况下，新冠肺炎（COVID-19）在接下来的两到三个月内受到控制，而新加坡和全球范围内的新确诊数量有所减少，我们预计投资者和购房者将在新加坡恢复其活动，而从更广泛的角度来看，从2020年下半年开始，商业活动可能会明显增加。在经济前景变得更加明亮的情况下，住宅销售量，租金和价格的持续复苏可能会从2020下半年开始加速。2020年第四季度，新售私人住房销量可能达到9,000套，整体私人住宅价格可能会保持2-3％的稳定增长率。随着新的COVID-19案例的减少，消费者的信心可能会迅速恢复，而旅游，酒店和零售业的反弹可能会从2020下半年开始。在投资复苏和现金流支持的背景下，办公楼和零售租金可以在2020年底之前实现适度增长。

坏的情况：缓慢的复苏

在最坏的情况下，新冠肺炎（COVID-19）可能会长期持续存在，随着越来越多的风险升级为可能难以控制的全球大流行病。

新冠肺炎（COVID-19）大流行（如果严重的话）可能会在较长时期内造成生产和物流供应链的长期中断。运费上涨，工厂和货物运送驱动力的缺乏（尤其是在中国），给制造商和物流服务提供商增加了成本和时间压力。如果病毒在全球范围内持续存在，那么这些挑战可能会给制造业，物流业，旅游业和零售业带来压力，并在整个2020年对经济，消费者信心以及对工商业空间的需求产生不利影响。活动和投资，办公室和零售房租的持续放缓可能会在今年每年下降2-3％。经济前景疲弱可能导致私人住宅销售表现面临更大的阻力。尽管发生了全球大流行的情况，但在正常的个人卫生，疾病预防，新的工作和娱乐方式的预防性制度下，企业和消费者可能会勇敢地面对并恢复他们的日常活动节奏。在这种情况下，由于市场信心可能会在2020年第三季度之后逐步恢复，因此新加坡房地产市场可能会看到更多交易，其特点是总体活动在2020年第三季度或2020年第四季度之后有所反弹。机构和零售房地产投资者可能会重回市场，寻找诸如新加坡之类的避风港，以便在长期低利率的环境中部署他们的资金。

因此，2020年将是房地产开发商、房东、零售商、写字楼业主和实业家加倍努力，改变通常的经营方式，并改进和加强运营，以实现长期增长的机会。