私宅需求强劲支撑 六住宅地段料可吸引多方竞标

本地私宅市场需求料持续强劲，发展商普遍求地若渴，住宅地段接下来的竞标应会相当踊跃。

受访分析师认为，地段大小适中且地理位置优越一般能吸引多方竞标，接下来招标的六幅住宅地段大多数仍具吸引力，预料参与竞标的发展商可能达双位数。

然而，在冠病疫情笼罩下，有分析师也不排除市场情绪可能突然转变，发展商面临诸多不确定因素及对土地竞标更谨慎，不排除像滨海景(MarinaView)只有一方投标的情况可能会再度上演。

合登房产集团研究主管李思德接受《联合早报》访问时指出，整体市场情绪还是保持积极，发展商仍要通过政府售地计划(GLS)填补土地库存。

发展商主要通过集体出售市场和政府售地计划这两个途径来取得私宅地段。由于集售交易过程繁杂多变，有太多不确定因素，大多数发展商倾向通过售地

计划填补土地库存。

7月招标截止的两幅位于伦多中路(Lentor Central)和淡滨尼62街的执行共管公寓(EC)地段，各吸引到九方竞标，反应热烈。其中淡滨尼地段刷新了EC地段的土地尺价。

相较之下，前日招标截止的滨海景白色地段仅吸引一方投标，令市场大跌眼镜。该地段可建造约905个住宅单位和540个酒店客房。

士岭坡两地段，料可吸引10至15方竞标

分析师认为，市场反应冷淡主要因为该地段发展成本高、周期长和酒店前景不确定。

虽然滨海景地段由政府填土，但仲量联行新加坡研究与咨询部高级董事王德辉强调这不是关键因素，总发展成本高是因为该地段总楼面面积近110万平方英尺，造成高昂的土地和建筑成本。

即将在本月28日招标截止的十岭坡(SlimBarracksRise)两幅地段相当靠近，中间隔着南大纬壹城校区。作为政府售地计划今年上半年的正选名单地段，较大的A地段可兴建265个单位，B地段则能建140个单位。

王德辉看好士岭坡两幅地段能吸引10方至15方竞标，A地段和B地段的最高竞标价料达3亿零800万元和1亿6100万元，每平方英尺售价约1200元。

他表示，上述地段总楼面面积相对较小，总发展成本较低，对发展商的风险也较低。除了地段靠近波那维斯达地铁站，纬壹城正发展成综合工作、生活及娱乐元素地区。

本地私宅市场需求强劲，促使政府提高今年下半年的私宅供应量，环比增加24.6%，创下2016年下半年以来的最大增幅。

今年下半年的政府售地计划包含四幅正选名单地段和九幅备售名单地段，当中四幅正选地段共可建造2000个住宅单位，分别是伦多山路(Lentor Hills Road) A地段、惹兰登布树(Jalan Tembusu)、牛乳场径(Dairy FarmWalk)以及武吉巴督西8道(Bukit Batok West Avenue8)的 EC地段。

疫情影响供应链及人力发展商成本上升

ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣受访时表示，与疫情暴发之前相比，发展商目前面临更高风险，“疫情造成供应链中断和人力短缺，加上诸多不确定因素，导致发展成本增加。”

地段越大，总发展成本也会越高，包括土地和建筑成本。发展商不仅须投入庞大资金，更要在五年内售出更多单位，风险自然更高。

发展商正面临五年额外买方印花税(ABSD)期限，即购买住宅房地产(包括地皮)时，必须支付25%的ABSD，外加一笔不可退还的5%印花税

如果发展商在买下住宅地皮的五年内完成工程，并将所有单位卖出，政府就会把25%的ABSD退回给它们，否则政府将征收这笔费用。

另外，麦俊荣强调:“项目开发周期越长，风险越高。在开发期间，市场状况有可能突然转变。”

在他看来，罕见的仅一方投标情况未来有可能发生，因为突发事件也会左右市场情绪，如中国恒大集团债务危机及美国联邦储备局调高利率等。

世邦魏理仕东南亚研究主管宋明蔚认为，负债累累的发展商会更加谨慎，担心贷款条件可能紧缩，“那些尚未购地的发展商会选择性收购，要么选择较小型地段，否则就透过合作伙伴一起竞标中型和大型地段。