新加坡房地产信托-收益相对稳定

房地产可是一个非常热的词，投资房地产应该是一个好买卖，那么，如果不了解怎么投房地产信托怎么办？本期推送，请跟随我们来了解一下新加坡房地产投资信托的相关内容。

什么是房地产投资信托？

REITs的学名是房地产投资信托基金，它是由拥有房地产的公司成立的（如凯德CapitaLand, MapleTree, Frasers等）。当您投资房地产投资信托 (REIT) 时，您的资金将与其他投资者的资金汇集到一个集体投资计划中，该计划投资于一系列创收房地产资产，例如购物中心、办公室、酒店或服务式公寓。这些资产由专业人士管理，资产产生的收入（主要是租金收入）通常会在计入费用（例如 REIT 管理费和物业管理费）后定期分配给 REIT 持有人。REIT 的投资目标是产生收入分配和拥有长期升值潜力。您可以通过经纪人以与投资股票相同的方式投资它们。

这个怎么运作？

典型的 REIT 结构是这样运作的：通过首次公开募股 (IPO) 从单位持有人那里筹集资金，并由 REIT 用于购买一系列房地产，然后将这些房产出租给租户。作为回报，收入作为收入分配（类似于股息）流回单位给持有人（投资者）。大多数 REIT 都有年度 REIT 管理人费、物业管理人费、受托人费和其他费用，这些费用将在分配前从其利润中扣除。一些在外国司法管辖区持有房产的 REITs 也可能受到相关司法管辖区的征税。投资者可以在 REIT 的招股说明书和财务报表中找到有关这些费用的信息。

典型的 REIT 结构

资源来自网络

作为 REIT 单位持有人的权利

一般而言，这些权利为：

要求REIT管理人或受托人按照信托契约的规定管理REIT

移除 REIT 经理

如果想要罢免房地产投资信托基金经理，单位持有人必须召开股东大会，就此决议进行投票。必须由至少 50 名单位持有人或合共持有房地产投资信托基金已发行单位至少 10% 的单位持有人以书面形式向房地产投资信托基金管理人或受托人提出召开股东大会的要求。罢免 REIT 管理人的决议必须由出席股东大会并投票的持有人的多数通过，不得剥夺任何持有人的投票权。

投资前：注意事项

不要假设 REITs 是低风险的且收入稳定的。请阅读您的招股说明书和研究报告，了解 REIT 的投资目标和策略。

在以下三个关键领域寻找信息：

REIT 管理人的信息——他们的经验和往绩记录，以及（如适用）REIT 的发起人和资产管道

有关将投入 REIT 的物业的信息——尤其是您是否熟悉您打算投资的 REIT 的地域和行业风险

其他投资信息，例如股息政策以及收费

REITs 可以有不同的结构、地域或部门重点，并且一些 REITs 可能比其他 REITs 承担更多的风险，例如政治和监管风险。你应该：

阅读招股说明书的“投资方法”和“风险”部分，了解有关您打算投资的特定 REIT 的各种风险的信息。请注意，REIT 之间的风险因素可能会有很大差异，具体取决于其投资目标和策略、地域和行业重点、基础房地产的质量、房地产的土地使用权（租赁或永久业权）、REIT 经理的经验以及收入分配政策

考虑 REIT 的结构和风险状况是否适合您的风险偏好和投资期限

如果您不了解或不满意其投资目标和策略，请勿投资 REIT

REIT 的好处

多元化–当您通过 REIT 投资一组房产时，投资于一处房产所产生的风险会被分担

负担能力—作为个人投资者，您可能无法直接投资于大型资产，如办公楼或购物中心。通过投资 REIT，您可以将这些大型资产分批投资

流动性 –在 REIT 中买卖单位比买卖房产更容易。REITs 在证券交易所上市，您可以在整个交易日内交易 REITs 中的单位

税收优惠—每年分配至少 90% 应税收入的 REIT 享受 IRAS 的税收透明度待遇（受某些条件限制）。获得这些分配的个人投资者也享受免税待遇

透明度和灵活性—您可以在整个交易日访问 REIT 价格信息并交易 REIT

投资房地产投资信托与房地产股票

尽管两者都与房地产相关，但投资 REIT 与投资房地产股票之间存在一些差异。

大多数 REITs 都有年度管理费、物业管理费、受托人费用和其他费用，这些费用将在分配之前从其收入中扣除。

投资 REITs 相关的一些风险

市场风险

REITs 在证券交易所交易，价格取决于供需情况

价格一般反映了投资者对经济、房地产市场及其回报、REIT 管理、利率和许多其他因素的信心

收入风险

分派不受保证，并受 REIT 收入波动的影响。例如，如果租赁协议可以以比以前更低的租金续签或入住率可能下降，房地产投资信托基金的租金收入可能会受到影响

留意 REIT 是否已获得预付款，或在租赁协议中是否有租金和其他条款的合同锁定

如果相关资产由债务融资，则当债务成本变化时存在再融资风险。较高的债务成本也可能减少对单位持有人的收入分配

集中风险

如果 REIT 价值的很大一部分来自一处或几处房产或几位租户，如果其中一个发生问题，您将面临更大的损失风险

流动风险

REIT 可能会发现很难为其物业找到买家和卖家

在不利的经济条件或特殊情况下，REIT 可能难以在短时间内改变其投资组合或出售其资产

杠杆风险

如果 REIT 使用债务为其资产的收购融资，则存在杠杆风险

如果 REIT 清盘，其资产将首先用于偿还债权人。任何剩余价值将分配给单位持有人

再融资风险

由于 REITs 将大量收入分配给单位持有人，他们可能无法建立现金储备来偿还到期贷款

为了再融资，他们可能需要借入更多（通过银行借款或债券发行）或进行股权融资活动，例如供股或私募

当贷款到期续期时，再融资成本也可能更高

另一个风险是，REIT 无法确保再融资，并且如果某些房产在贷款下抵押，则必须出售

这些风险可能会影响 REIT 的单价和收入分配

土地租赁到期风险

如果 REIT 持有租赁房产，土地租赁的剩余期限将随着时间的推移而缩短，并且必须在土地租赁期满时将房产返还给出租人。REIT 的价值可能会受到租期缩短或土地租约届满的影响，从而可能导致单位价格下跌

其他风险

虽然一些 REITS 可以根据您想要投资的房产类型或地区提供多样性，但这种多样化可能会带来其他风险，例如行业和国家监管风险

REIT 的类型

许多 REITS在新交所上市。以下是您可以投资的大类 REITs 及其拥有的典型资产：

商业 REITs – 写字楼

零售 REITs – 购物中心

工业 REITs – 仓库、物流设施和数据中心

酒店房地产投资信托基金—酒店和服务式住宅

医疗REITs — 医院和疗养院

REIT 在2021年上半年持续领涨板块

在新冠疫情持续的情况下，2021年上半年疫苗接种的积极进展为全球经济提供了某些支持。在S-REIT各板块中，40只交投活跃的新加坡上市S-REIT和地产商业信托在2021年上半年录得8.9%的总回报率。尽管略低于海峡时报指数同期11.9%的总回报率，但该板块中有14只信托的回报率优于海指。

事实上，2021年上半年表现最强劲的10只信托由中型S-REIT领涨，平均总回报率为25.2%，覆盖工业、医疗保健、酒店、零售和写字楼等子板块。

除专门REIT外，几乎所有子板块均在2021年上半年录得正回报。医疗保健和工业子板块始终保持高防御性，平均总回报率分别为22%和16%。今年上半年，随着新加坡于2021年6月重回警戒封锁第三阶段（提高戒备），写字楼、零售、多元化和酒店等子板块也逐渐迎来复苏，总回报率从4%上涨至12%。大家若对Reits有兴趣，不妨关注新加坡交易证劵所的页面。

本期推送可能需要大家仔细阅读几遍，因为确实有好多的知识点，不过，若能挣到钱，这些辛苦还是值得的。