分析师：地段竞标反应 取决于地价位置等多项因素

位于市区外的纬壹城（One-North）两幅地段前天获得发展商热烈反应，各吸引10方竞标。反观市中心滨海景（Marina View）上周竞标反应冷淡，仅吸引一方竞标，似乎意味着在疫情催化的居家办公模式下，市中心地段吸引力大跌。

但受访分析师指出，地段竞标反应取决于多方面因素，特别是地价，只要大小适中且地理位置优越，市中心地段仍会吸引发展商出价竞标。

合登房产集团（Huttons Asia）研究主管李思德接受《联合早报》采访时说：“滨海景地段竞标反应冷淡，主要是这地段发展成本高，单是土地价格就多达15亿元，未必是因为居家办公趋势，导致发展商对它兴趣缺缺。”

他进一步指出，2019年疫情暴发前，市中心的陈桂兰（Tan Quee Lan）和密驼路（Middle Road）地段招标截止。前者仅吸引两方，后者却吸引10方竞标，反应十分热烈。两者竞标反应对比强烈，相信是因为陈桂兰地段价格高，达8亿元，比密驼路地段高出3亿2000万元。

ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣也认为，地段招标反应往往取决于地价和其他因素，跟地段位于市中心或市中心外并非直接挂钩。

他举例说：“2018年市中心外的南峰雅苑（Avenue South Residence）地段仅有一方竞标，是因为它的地价超过10亿元，而2016年市中心的中央林荫道（Central Boulevard）地段有七方竞标，是因为该项目以办公楼为主，而当时办公楼市场备受看好。”

| 市中心内外地段 招标反应两极化

本地市中心内外的地段招标近期出现两极化反应。前天，位于纬壹城士岭坡（Slim Barracks Rise）A地段和B地段招标结果出炉，各吸引10方竞标，竞标价分别相当于容积率尺价1245.74元和1210.10元。

相较于2019年One-North Eden的地段招标时吸引九方竞标，竞标价相当于容积率尺价1001元，士岭坡两幅地段竞标反应更好，竞标价高出两成以上。

今年7月招标截止的两幅位于伦多中路（Lentor Central）和淡滨尼62街的执行共管公寓（EC）地段反应也相当热烈，各吸引到九方竞标，其中，淡滨尼地段刷新了EC地段的土地尺价。

相比之下，上周市中心的滨海景白色地段仅吸引一方投标，而且土地尺价仅相当于1379元，令市场大跌眼镜。市区重建局昨天正式把该地段颁给唯一竞标的马来西亚IOI集团旗下公司Boulevard View Pte Ltd。

市中心地段与市区外招标结果呈现两极，引起揣测是否是因疫情和居家办公趋势，令买家不倾向于居住在市中心，发展商对市中心地段兴趣因而大减。

| 市中心私宅仍具吸引力

对此，世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究主管宋明蔚不表赞同，指出市中心私宅仍吸引不少买家。

根据世邦魏理仕整理的资料，市中心私宅过去几年有上扬趋势，中位数尺价从2016年的2022元，到今年增加27％至2566元，创下历史新高。同时期的私宅成交量也从170个单位，增至804个单位。

她说：“短期内，冠病疫情和居家办公趋势或许抑制一些人在市中心‘工作、生活、娱乐’的愿景，不过从长远来看，市中心私宅还是有一定吸引力。”

戴玉祥产业（Edmund Tie)研究和咨询总监蓝振文也表示，疫情和居家办公趋势确实推动买家对市中心外私宅的需求。不过市中心项目依然受欢迎，像柏南华庭（One Bernam）和名汇庭苑（Midtown Modern）等项目认购率超过85％，销售表现令人振奋。

随着丹戎巴葛和武吉士不断增强活力，以及南部濒水区发展计划展开，包括可能建学校和大型购物商场等设施，蓝振文认为这些发展都有助推高市中心需求和私宅价格。

他说：“我们预期下来的市中心私宅地段招标会取得积极反应。”