这个国家的共有产权房用五十年实现了100%拥屋率

2017年，房地产市场经历了一场重大变革，已有超百城250余次楼市调控政策，全国房地产市场总体呈明显降温之势，因其更多的是在“供给端”进行了实质的举措，其中一项就是推出共有产权房，以抑制炒房和投机、最大限度解决最本质的居住需求，达到 “房住不炒”为目标。虽然还有很多人在持观望态度，但是从北京的几个项目一经推出即达到100%的销售率来看，解决住房问题依旧是政府紧张而紧迫的任务。这样的制度也非中国首创，新加坡也有类似的房屋形式—— “组屋”（HBD）。在50年间，新加坡建造了90万间组屋，供全国80%的人口居住，其中95%拥有自己的组屋，是全球唯一近乎达到百分之百拥屋率的国家。今天我们就来从新加坡的发展案例中，看一看共有产权房可能的未来发展走向。

居者有其屋，全球唯一人人有房的国家

美国CBC News统计的2017年度全球最贵的城市排名里，新加坡荣居桂冠，这个人口密度高到7126人/公里的土地稀缺国家，却并不存在全球大城市普遍面临的住不起房子的问题，人均住房面积远超其他国际都市。这是因为，新加坡的住房问题一直被政府放在首位，卓有成效的推行“居者有其屋运动”，使它始终是一个宜居之城。

新加坡的住宅大致分为三类：第一类是政府提供的组屋，第二类是开发商开发的公寓，第三类是有领地的洋房别墅。从上世纪60年代起，新加坡的组屋遍布东西南北，它是新加坡建屋发展局承担建筑并负责发售和管理的，供公民和永久居民长期自住的廉价公共房屋。

组屋

公寓

洋房

新加坡在1960年颁布了《建屋与发展法》，将解决住房问题变成了基本国策，并根据该法令成立非营利机构建屋发展局，全面负责新加坡公共住房的建设与管理。同时，对公共建屋计划提供大量津贴，设立了公积金制度，使国家建得起住房，居民买得起住房。组屋的租金和售价大约为市价的1/4左右，由此所造成的收支差额，由政府通过预算津贴的方式从出让土地的收益中弥补。“组屋”计划经过短短的20多年实施，98%以上的新加坡人解决了住房问题，住房自有化率高达81%。

新加坡建屋局一位官员说： “我们不是根据建设成本，而是根据居民的收入来确定组屋的售价，总的原则是让70%的家庭能够买得起三房式的组屋”。直到今天，政府建设的公共组屋已占到整个新加坡住宅市场供应量的 85%，其中 93% 的居民拥有其房屋的产权，7%的低收入家庭是向政府廉价租赁。不仅解决了几乎所有人的住房问题，同时打破了社区原有的民族聚居界限，促进了民族融合。

一切与人的需求相关，组屋发展的历史演变

新加坡的举世瞩目的公共住房保障体系并非一蹴而就，其发展可分为以下几个阶段：

01 减缓屋荒，进行基础建设（1960-1970）

新加坡于1959年脱离马来西亚实现自治，当时全国共有人口158万人，其中75万人没有住房，50万人居住在贫民窟和窝棚内，拥有像样住宅的人只占居民总数的9%，面临严重的房荒和高失业率导致的社会问题，新加坡政府在1960年颁布了《建屋与发展法》，并根据该法令成立建屋发展局，开始全面负责新加坡公共住房的建设与管理。1961年颁布的“五年建屋计划”，完成了 53777 户组屋的建设，相当于每45分钟就有1户建成。 1964年颁布的“居者有其屋”计划，推行住房自有化政策，起初以租赁为主的组屋开始面向中低收入阶层以分期付款的方式购买组屋。至1970年，建屋发展局累计推出11.8万个租赁单位和4.3万个“居者有其屋单位”，约35%的人口住进组屋。

女皇镇

女皇镇（Queenstown）

那个时期的规划，是将拥挤的贫民区居民搬迁到另外一个密度同样很高但有着卫生、适宜的生活环境，开始了第一个新镇——女皇镇的兴建。组屋由简单、平直的块状单元组成，采用长条形布局，底层为商铺，其上为居住，两排组屋之间形成内街，作为居民主要活动场所。定位应急型的小公寓，设计简单而实用，以多层内廊式为主，房型为一房和二房式，配以厕所、厨房等设施。

女皇镇第一个天主教堂，建于1965年

02 建设新市镇，住房量激增（1971-1980）

这个阶段组屋的建造数量逐年大增，以满足需求的速增，建屋发展局开始有计划地按卫星城模式建兴新镇，如大巴窑、宏茂桥及金文泰等组屋区，开始供应四、五房式的公寓给月薪较多的家庭。1975年新加坡放松组屋转售限制，规定居满五年的政府组屋可按市价自由出售，但一个完整的家庭只能同时拥有一间政府组屋，组屋转售市场由此形成，住房私有化程度也随之不断提高。这十年间，建屋发展局推出10.5万个租赁单位26.5万个“居者有其屋单位”，租赁单位建设减缓，可买卖的“居者有其屋单位”建设大幅度增加。截至1980年，已有67%的人口住进了组屋。

大巴窑三巷

大巴窑和宏茂桥（Toa Payoh，Ang Mo Kio）

发展新镇是建屋发展局解决人民居住问题的主要措施。新加坡的目标不仅仅是建立一个单一的住宅区，而是建立一个具有自给自足体系的新市镇。这些新镇往往是综合规划的大型居住项目，规模约在15-20万人口，有较完善的公共服务设施和交通设施，与城市中心保持相对的独立性。

80年代的宏茂桥

这时期的规划设计遵循统一的模式、标准和水平，彼此相似性很强。 在规划方面，组屋区配套设施问题得到了重视。每个新镇规划了镇中心和多个邻里单位，用地规模一般为80-100h㎡,容积率在2.8左右，建筑多采用行列式布局。镇中心配置较大规模的服务设施，以服务周围的邻里单位。每个邻里单位内又配置邻里中心作为次中心，用于满足邻里内居民的日常生活需求，服务半径约400m，但相邻邻里中心的距离超出了居民步行活动范围，邻里间缺少交流。在组屋设计方面，重点转向对婴儿潮和中等收入人群的需求考虑，出现了四房式、五房式的中大型组屋。同时，高层塔楼开始被引入，拥有较多的视野和隐私。

宏茂桥

03 改革扩张，提升品质（1981-1990）

随着新加坡经济的发展和国民收人水平的提高，建屋发展局开始为居民提供高质量的生活环境及培养家庭观念和邻里概念，推行如乐龄人士、联名抽签以及多代同堂等政策，这些政策的高吸引力直接导致了1984年出现的生产高峰。随着屋龄的增长，新加坡开始了重建旧组屋区的初步计划，拆除空置的租赁物业，进行重新规划，改善设施和绿化，推出了5.5万个逐渐减少的租赁单位和40万个快速增加的“居者有其屋单位”。到1990年，组屋居住人口比例达到至今为止的最高峰87%，这之后，比重呈现逐渐下降趋势，因为收入较高的一部分群体住进了更高端的私人公寓。

2016 ASLA 通用设计类荣誉奖 新加坡碧山宏茂桥公园

义顺、后港、裕廊东、 裕廊西、淡滨尼、蔡厝港和碧山等新镇

如何使新镇组屋区功能合理又各具特色成为这一时期规划设计的重点。在规划方面，引入了组团概念作为基本规划单元，每个组团的用地规模一般为2-4h㎡，可容纳400到600户居民，由4到8幢组屋楼围合而成。组团的组合将不同等级的道路联系起来，并形成了邻里和镇，组成相互依赖的三级体系。

1992年荣获联合国世界居住环境奖的淡滨尼新镇

公共空间也采用三级体系。每个组团内有一个包含活动场地和花园的组团中心，邻里中心、邻里公园点缀在高层住宅区中，公共设施均匀分布于镇域范围内。这个时期兴建了大量的游泳池、运动场、公园、跑道等公共活动设施。较之上一阶段更好整合了交通与土地利用，具有较高的可达性，有利于社会交往和交流，满足居民对住宅区归属感需求。

蔡厝港

组屋设计方面，底层建筑空间新增了一些服务设施，增添了居民日常生活的便捷性，多层停车楼取代地面停车位，几乎每层都设有通道与邻近组屋相连。

大巴窑中心区组屋旁的底层商业

04 个性发展，质量改良 （1991-2000）

经过以上几个阶段的发展，新加坡把精力放在改良品质、打造个性鲜明的建筑和提高服务水平上。为了让旧组屋保持吸引力和价值，从1992年开始陆续实施通过投票选择增加一个空间的"主要升级计划"；改善组屋设施的"中期升级方案"；拆除部分旧组屋的"选择性整体重建计划"，以及方便老年人及行动不便的居民进出的"电梯翻新计划"。

Boon Tiong Road 2A 1995年翻新

1995年正式公布了“执行共管公寓计划”，使业主拥有停车场等设施，物业由管理法团管理和维护，设计和设施可与私人公寓相媲美，价格更便宜。“执行共管公寓计划”适合中高收人人士购买，它的推出解决了这些“夹心”人群的购房问题。在这个阶段，建屋发展局推出6.7万个租赁单位和43.5万个“居者有其屋单位”。到2000年，住在组屋的人口为86%，开始出现下降趋势。

执行共管公寓计划的组屋

在组屋设计方面，这一时期新增了许多组屋形式和户型。建筑开始采用丰富多彩的颜色和材料，设计风格也更具独特性，使人们能够轻易辨认出不同组团间的区别。同时开始关注对山河等自然生态特征的保护，以此来留住每个地区正在消失的个性特征。

新加坡ABC水计划和碧山宏茂桥公园

05 改善设施，建造可持续发展的绿色环保建筑 （2001年至今）

到了 21 世纪，新加坡居民越来越国际化、多元化，并且社会老龄化、家庭小型化趋势明显，对此，新加坡在组屋新建和翻新过程中采取了三大对策，满足居民越来越高的需求，使多民族和谐共处、老年人安享晚年：一是提供多种住宅类型，包括高品质的溢价公寓(Premium Flats)、户内没有隔墙的白色公寓(White Flats)、 供老年人居住的小型公寓(Studio Apartment)等，;二是将不同层次的公共空间织成网络，2008年通过“邻里重建计划”，增强社会凝聚力;三是提出“原地养老”概念，打造亲老人的居住和活动环境。

供老年人居住的小型公寓室内

榜鹅（Punggol）

榜鹅是按照这种理念而规划、建造的第一个新镇，旨在营造一个充满吸引力和活力的居住环境。提供多样化的住宅形式，包括公共、私人和执行共管公寓；提供公共交通系统，公共服务和休闲娱乐设施。镇内组屋沿着轨道交通布置，容积率一般在 3.0 到 3.4，道路系统为网格状，各邻里中心之间通过轨道交通联系，站点间距 300-350m。这种模式沿袭了组团作为规划单元的做法，但公共空间更加强调与轨道交通相结合，从而形成环状的公共空间系统。

榜鹅水道公园（Punggol Waterway Park）

达士岭组屋（Pinnacle@Duxton）

在组屋设计方面，位于新加坡市中心丹戎巴葛的达士岭组屋，突破传统组屋简单的结构，在造型、规模和空间布局等方面做了新颖的处理，以求吸引年轻居民前去居住，并为城市旧区塑造新地标。

达士岭组屋

项目由 7 栋 50 层高的黑白单体组成，可容纳 1848 户居民，建筑密度相当于普通组屋的3 倍，通过“空中花园”来解决居民日常生活中的大量公共空间和绿化，并用天桥连起来，使其在 26 层拥有 600m 长的跑道，供居民日常跑步健身，而在 50 层顶层则拥有一个休闲观景区域。此外，7 座单体建筑被连接起来后，由于很多设施可以互相使用，也减少了各项公共设施的整体数量，节约了更多的空间。

达士岭组屋休闲观景区

政府保障主导力量， “组屋”政策的实施特点

01 政府是建立住房保障制度的主导力量

为解决居民基本住房问题而成立的建屋发展局是起主导作用的组织者。它承担了“组屋”的规划、建设、经营和管理等工作，保证了“居者有其屋”计划的真正落实。这说明，只有政府才能面向广大居民群众，出于公心解决他们的切身问题。　

02 银行储蓄贷款和公积金是“组屋”计划资金的主要来源

“组屋”计划的资金来源主要是两个方面，一是银行储蓄贷款，二是强有力的公积金制度。带强制性的公积金制度在组屋建设中起了相当大的作用，个人40%-50%被强制性划入公积金帐户，其中企业和个人各负担一半；积累的私人公积金由政府借给建屋发展局作为建房的最初资金，建成后的组屋出售给用户，费用则从用户的公积金中逐年扣除，由中央公积金局统一管理，一般投资于各种政府债券，但随时可用于住房发展局融资。

03 针对不同层次居民的购屋准入政策

对高收入水平的居民，政府不帮助解决住房问题，而是通过住房商品化方式解决。收入低者才进入“组屋”计划。同时制定政策，依购房者的经济收入水平分层次购屋，其首付款和还款额及还款方式都有所不同，能够适应不同收入水平居民的需要，确保了他们买得起房。

04 分级别提供公有住宅补贴和低水平房价

严格按家庭收入水平来确定享受住房保障补贴的级别。例如，在住房短缺时，只有月收入不超过800新元的家庭才有资格申请租住组屋。而最低组屋房价仅为市价的1/4左右，从而保证低收入者买得起房。其收支差额由政府通过土地出让政策的调整来弥补。

05 重视家庭在居住小区中的社会融合

由住房发展局建设的居民小区，混合有不同户型，既有组屋又有商品房，因此每个小区都汇集了不同民族、不同社会阶层的居民，促进其融合。另外，政府还采取现金补助和优先购房的激励机制，鼓励复合家庭或已婚子女申请邻近父母的住房，以方便相互照应。

“组屋”计划为共有产权住房带来的启示

今天的新加坡，已拥有组屋50多万套，私人建设的共管式公寓和置地住宅20多万套，总量为70多万套。当然，新加坡的住房公积金制度在成功地解决了住房问题的同时，也产生了一些负面的影响，如公积金缴费率过高，劳动力成本升高，企业负担过重等。但是组屋以人的需求为出发点，结合国情，合理规划、精心设计、适时翻新，解决了人们的住房问题，营造了城市的宜居环境，是值得借鉴的成功典范。

我国城市住房建设，尤其是保障性住房建设正面临着难得的历史发展机遇，为了达到“房住不炒”的目标，引导房子回归居住属性，剥离投资等非居住属性，除了调控手段，更需要房地产制度的重构，以居住功能为出发点，在土地制度、住房信贷制度、税收制度、住房保障制度及交易等方面构建合理的、满足基本居住需求的制度体系。相信共有产权房只是个开始，未来这类住房的制度会随着面对匹配的人群越来越完善，满足最需要住房的人群，那时，房地产将告别金融增长工具，成为真正的民生产业。