星展报告：本地私宅价格相信已超越一般买家负担能力

新加坡私宅价格与本地收入之比达近五年高峰，私宅价格相信已经超越本地一般买家的负担能力，其至达到部分投资者的极限，若稍有风吹草动，他们财务状况就会吃紧，因此现有的私宅价格预料是不容易持久的。

星展集团房地产研究组长陈伟祥是在昨日发表“净资产财务健康系列”研究报告时做出上述看法。该报告综合了公开数据与该行120万名零售客户的资料总结出，如果投资者单靠私宅投资，认为私宅是“金窝蛋”可以靠它舒服退休，可能是个错误判断。

陈伟祥在发布会上说，一个健康的私宅市场需要稳健收入增长支持，私宅市场过去30年都是如此; 家庭收入年增长3%至4%，私宅价格增长幅度也在这个范围之内。但是近五年，私宅价格增幅已经超越家庭收入增幅，2020年80%家庭收入增加1.7%，私宅价格增加2.1%。换言之，私宅价格已经开始超越市场负担能力了。

陈伟祥说:“以2020年数字来看，私宅平均成交价对本地收入中位数比例约12倍，对80%家庭平均收入约八倍。但是，如果组屋提升者换到同等面积的私宅，即1200平方英尺的组屋换1200平方英尺的私宅，成交价对收入中位数的比例将激增到将近15倍，对80%家庭平均收入比例则增加至超过八倍。这是过去20年从来没有的现象。这也意味现有的私宅价格是不能持续的。”

自2010年以来推出的私宅面积也显著下降20%。他说::“今天你随便去一个新推出的私宅展示厅，一间三个睡房的单位面积大概只有900至1000平方英尺。人们其实是提升到更小的空间。这类单位的价格也从2015年的约每平方英尺1200元，上升到2020年约每平方英尺1800元。这期间大部分人们的薪金有同样的增幅吗?”

近年私宅市场以本地买家为主

他说，近年支持私宅市场的是以本地买家为主，占私宅总交易量的80%至85%，其中大部分相信是组屋提升者。因此，本地买家的负担能力是影响市场的主要因素。

此外，私宅的投资回报率也开始下降。他说，私宅过去30年每年取得平均4%至6%的投资回报，但是如果分拆详细看，就会发现私宅的回报率已经从90年代的7%至8%，下跌到近年的1%至1.2%。

陈伟祥说:“以过去20年来看，投资回报最好的投资是美国标准与普尔500。排在其次的是新加坡房地产投资信托，私宅排名第三，组屋则排名第四。虽然有此投资者认为股市波动很大，但是只要采取类似对私宅的较长远投资心态，股市的长期走势其实相当稳健的。”