房子该不该卖3：中国是否会走向新加坡住宅双轨制模式

新加坡双轨体制对中国住宅市场下半场的启示

报告概述如下：

房价不宜暴涨也不可大跌，跌幅过大，产生负资产，引发家庭财富大幅缩水，信心崩跌引发地产商滞销，如果地产商现金流出问题，则会引发金融体系风险。各国政府主要通过土地供应来间接干预市场供应量，新加坡除了调节土地供应的手段外，同时自己手中有充足的弹药，即通过政府组屋的供应直接干预市场，即保持市场机制的正常运作，也能立竿见影稳定市场价格，这就形成了政府积极干预市场的新加坡住宅双轨制模式。

新加坡住宅市场的上半场和下半场 19世纪60年代新加坡建国之初，百废待兴。英国殖民者留下的烂摊子让近四分之一的人口居住在贫民窟中，社会动荡、种族矛盾重重。李光耀提出“居者有其屋”政策成为这个新国家的发展基石。高效低成本的政府组屋建设快速改善了人民的生活条件，刺激了经济发展。公积金制度和政府贷款让大部分家庭都能拥有住房，市政建设和配套投资让国家财富通过房产升值循环到家庭，创造了大批中产阶级，为国家稳定和经济成长奠定了坚实基础。新加坡的房屋拥有率达90%，近80%的人口居住在政府组屋，高收入人士和部分外来人口则以市场化的私人住宅为主，形成双轨住宅市场体系。

从1960到2000的40年间，“居者有其屋”政策解决了民生问题，创造了大批中产阶级，保证了政局稳定，为新加坡发展奠定了坚实基础。但是政府在住宅市场中的垄断角色让私有住宅市场缺乏发展空间，不少问题开始浮现出来。

政府组屋属于低成本产品，在户型、装修和设施配套方面都有局限。随着新加坡人财富的累积，中上产阶级有提升住房品质的需求，选择多元化成为新趋势。另外，新加坡外来人口的占比迅速提升，他们没有资格购买政府组屋，只能购买或租赁私人住宅。

从2000年开始，政府调整土地供应政策，组屋的年供应量逐渐下降，私有住宅的供应量激增。私有住宅的平均价格是政府组屋价格的2到3倍，随着新增组屋供应量减少，组屋价格受到整体市场价格的推动，开始进入上升通道，相应也提升了大部分家庭的财富。

过去10年里，全球流动性泛滥，各国房价普遍飙涨，但是新加坡的整体房价基本平稳。政府除了增加政府组屋的开发量，同时加大土地出让力度，私有住宅的供应量也大幅增加。政府积极干预，让户均住房套数一直保持在1.1水平。同期，大量热钱涌入新加坡炒房，政府也大幅调升外来购房者的税收，阻击了这一波热钱，稳定价格，避免了市场失控。

各国政府主要通过土地供应来间接干预市场供应量，新加坡除了调节土地供应的手段外，同时自己手中有充足的弹药，即通过政府组屋的供应直接干预市场，即保持市场机制的正常运作，也能立竿见影稳定市场价格，这就形成了政府积极干预市场的新加坡住宅双轨制模式。

新加坡模式 vs. 香港模式：干预与放任

房地产业是双刃剑，即可推动经济发展，循环财富，也会因市场失控催生经济泡沫，拖垮金融体系，引发社会动荡，带来严重的经济后遗症。新加坡和香港是全球两大自由港，长期以来都以低税率吸引全球资本、企业和人才，但是两个经济体的住宅市场模式截然不同。

数据来源：amssdata.com.cn

新加坡奉行社会资本主义模式，特征包括：

（1）政府通过强制手段掌握了大量土地资源；

（2）通过政府组屋供应的直接方式，土地出让为辅的间接方式积极主动干预住房市场的供需平衡；

（3）经济对房地产业的依赖较小。

香港追随英美的自由资本主义模式，政府回避过多干预市场，特征包括：

（1）政府通过公共建设获取土地，向私人开发商出让土地后的收入成为政府重要财政来源；

（2）从港英政府开始，政府兴建廉租房和政府居屋给中低收入家庭，但僧多粥少，供应量严重不足，导致中低收入家庭和年轻人的住房难题；

（3）政府对市场的供应干预以土地出让的间接模式为主，导致政府对市场的干预能力有限，当市场价格失控，而政府无法控制开发商的供应，手里的政府居屋数量又不足，即使想干预也力不从心。“回避干预、间接干预和无力干预”都导致了香港当前严重的住房问题和贫富悬殊。

香港2018年的社会危机彰显了住房问题所引发的社会问题，房价过高导致民怨沸腾，年轻人对未来失去希望，这也让放任市场的香港模式成为负面案例。

中国启动房产税征收，地方财政将从依赖土地出让转向房产税收入，这是市场进入成熟阶段不可回避的做法，中国地产市场正在进入下半场，而新加坡政府积极干预市场的模式是否会成为新的中国市场模式？中国住宅市场下半场，如何把握机会，同时控制风险？

完整报告大纲如下：

晤桥亚洲-新加坡双轨制对中国住宅市场下半场的启示