新加坡房产转让禁令 | 什么是 Caveat（留置权）

Caveat（留置权）又称为不动产转让禁令，是一种可以行使在不动产title上的权力，凡是带有Caveat的不动产，未经留置权人（Caveator）的同意是不可以进行交易的。Caveat（留置权）是一般是需要对土地或财产有利益关联的人向新加坡土地管理局提交的法律文件，但是需要有支持文件，比如房产购买意向协议，或者是法院的判令。

Caveat（留置权）的作用是防止对该财产进行任何进一步或自相矛盾的交易，以作为对该财产的“选择权的保障”，直到将其正式转交给新所有人为止。因此，在您签署文件购买财产之前，财产代理人或相关的律师会为您进行产权搜索，以确保该财产不存在预先存在的Caveat（留置权）警告或限制。

通常Caveat（留置权）禁令常见于以下情况：

普通房产交易，购买者在行使购股权或签署《买卖协议》后，会提出保护自己在该财产中的权益的请求。

抵押借贷，A向B借款，B以房产作为抵押，那么A就有权力在B房产的title上行使其留置权，进而阻止B对其房产进行处置。

离婚纠纷，婚姻共有财产分割无法达成协议，房产在一方名下的话另一方可能会向法庭申请Caveat（留置权）禁令作为财产保全。

财产继承纠纷，多个继承人之间发生继承纠纷，常年于没有有效遗嘱的情况，此时继承人可以申请Caveat（留置权）禁令。

怎么知道产业被 Caveat?

可自己或委托律师到land office 做land search。在二手房屋买卖律师都会做 land search 查清产权, 拍卖前投标者也应该做land search 确保产业没被冻结。

谁可以放Caveat ?

只有和该物业有 ‘直接利益关系’才可以申请。申请产业冻结令是有责任的, 到时候会被传唤, 必须解释 “你是基于什么理由申请冻结该产业?” 如果没有正当理由, 可能要赔偿屋主相关经济损失。

一些例子:

1. 屋主收订后, 突然反悔不卖了, 退回买方订金。Buyer 可以对该产业放 caveat 吗?可以。但前提是buyer “确定” 要购买该产业, 而不是申请冻结后又不购买。

2. 屋主欠小明钱, 小明可以对屋主的产业下 caveat 吗?不可以。因为当事人和该产业没有直接”利益关系”。除非白纸黑字该房子是做为借款抵押, 否则会判败诉到时要付起赔偿责任。

3. Agent 对屋主收不到佣金, 可以对该产业下 caveat 吗?不可以。屋主欠Agent 佣金。但和该产业没有直接”利益关系”, 不能申请冻结令影响双方买卖。

如何撤销Caveat（留置权）禁令

您将必须获得法院命令以撤消禁令，或向新加坡土地管理局提交取消无理禁令的申请。最好就此事征求律师的法律意见