新加坡房价不存在大跌的条件

哪怕08年的情况重现《2008年的新加坡有多么刺激》，新加坡的房价也不会像当年那样暴跌。 首先，房价过去五年都很稳定，买家以自住和长期投资为主，泡沫程度很低：

新加坡的房产市场自08年金融危机以后就转型成为了一个政策性很强的市场。最新的这一轮上涨就是开始于2017年3月，从政府宣布放松了卖家印花税的年限从4年减到3年的政策后开始，三年时间价格指数上涨了10%，刚刚开始前奏而已。没有前期大量获利盘的积累，想在后面等到抛售也很难。

其次，房地产的投机成本大大增加，市场以长期投资为主，不稳定因素被消灭的很干净。以subsale，也就是炒楼花为例。炒楼花意思就是从开发商那买了新房，在开发商还没建好的时候就转手卖给别人。是newsale从开发商那买房和resale从私人那买现房之间的一种投资方式。07年市场狂热的时候可以通过subsale的方式14天赚35万新币，但是现在买房的时候一笔印花税，不到三年卖了又是一笔印花税，炒楼花已经彻底失去了操作空间。从2015年到今天，市场上的私宅交易大概10万+，其中subsale只有不到2k例，小于2%，虽然没统计过，但赚钱的应该没几个。

以前还有很多土豪一掷千金买下整层之类的所谓扫楼的故事，但随着政府从09年后连下了12道降温措施，这种投机行为已经非常少见，市场更加理性，也就更加稳定：

最后，新加坡的房产的“安全网”很厚实。这句话的意思是，卖家拿得住房子，买家买得起房子。

屋主有足够的持有力，能够拿住房产度过这段困难时期。首付已经从多年前的10%涨到今天的25%，对应杠杆水平从10倍降到了今天的4倍。少量的受疫情影响急需现金的屋主的确会降价出售，这也是未来一段时间房产市场的特点，量价齐跌，但大部分屋主会选择收住房子，等一等更好的时机出售。现在利率这么低，守住房子并不难。

对于买家来说，目前的房价水平依然便宜。新加坡80%的人口居住在组屋，20%的人口住在私宅，对应新加坡的收入分布：

最富有的20%的人的家庭收入在2万6千新币以上，根据现在的总债务偿还比例TDSR的要求，他们最高能承受的房价在460万以上。

40%的家庭收入在14000新币以上，正好超出组屋BTO的资格，他们能承受的房价在250万左右。

而目前的公寓价格，以碧山的Jadescape为例，大三卧的售价在180万左右，完全在可承受范围内。所以真正好的房源还是会受到很多买家的追捧，而发展商本性唯利是图，也就不可能大幅降价。

房地产市场的确不景气，但是远远不到崩的地步，自住请放心入场，投资做好功课，选好项目和单位，也没什么怕的。如果疫情V型反转，那这半年可能是未来一段时间最好的入场时机。