新加坡房屋贷款须知

受美联储利率政策以及疫情的双重影响，近日，新加坡很多银行都开始提供物美价廉的贷款配套。

HDB 房产

要贷款主屋，有两个渠道。首先是采用HDB提供的贷款，除了hdb 贷款就是：－

HDB 的贷款利率目前订为 2.6%。（只有新加坡人可以申请）

跟银行贷款的HDB 组屋，根据银行现有利率而定。

如果跟银行直接借贷，就要经过金融管理局的 月收入-房贷承担能力 mortgage servicing ratio (MSR) 和同时通过总债务承担能力测试 （Total Debt Servicing Ratio) 和 而且必须合格。

MSR 订为30%。也就是说，假如你的月薪是$6,000， 哪么30% 等于$1800. 简单来说就是每个月不能用超过$1,800 来偿还HDB 组屋的房贷。切记，这不是用现有利率来算，而是采用MAS 金融管理局制定的 3.5% 来做

压力测试

，不是银行收你 3.5%利率。（现在的银行利率才1％＋， 所以即便利率将来上调到3% 或4%， 你也不会出现经济困境）。金管局可是用心良苦。

在MSR达标后，还要经过TDSR 这关。TDSR 订为60%。TDSR（总债务承担能力） 是所有贷款加起来（包括需要进行借贷的主屋）的月支出（分期付款）不能超过（固定）月薪的60%。所以车贷，个人贷款，信用卡借贷， 甚至于拥有太多信用卡，都会在计算范围内， 影响贷款额。

MSR @ 30% － HDB BTO 或是买 （Resale） － 年龄顶限65岁，贷款额是 估价或售价 （当中最低者）的80%，最长贷款年限25 年。如果要超过65岁的年龄顶限，哪么贷款额就要降到 估价或售价 （当中最低者）的 60%。

$300，000 贷款 @ 25 年 ＝ 需要（固定）收入 $5，007

$400，000 贷款 @ 25 年 ＝ 需要（固定）收入 $6，675

$500，000 贷款 @ 25 年 ＝ 需要（固定）收入 $8，344

当MSR 通过后，除非这对夫妇有很多其他的借贷，不然要通过TDSR一般都不难，因为MSR已经很严格了。

EC 也受MSR@30% 的管制当中，限65岁，但是最长年限是30 年，比组屋 （hdb) 多5年。

购买私人房产 － 共管公寓，有地房产

私人共管公寓是不受MSR管制，而是采用比较宽松的TDSR准则。年龄限制65岁，估价或售价的80% 贷款额，年限30年。

如果看了这些，头昏脑胀，新加坡地产经纪，在经过多年执照制的控管下，已经逐渐专业化，可以寻求地产经纪的协助。

假如一户家庭没有任何房屋以外的贷款，也没有信用卡的话：－

S$500，000 贷款 @ 30 年 ＝ 需要 （固定） 收入 $3，743

S$750，000 贷款 @ 30 年 ＝ 需要 （固定） 收入 $ 5，614

S$1，000，000 贷款 @ 30 年 ＝ 需要 （固定） 收入 $ 7，485

所以这导致一些人不买HDB 反而去买共管公寓，因为可以借到更多贷款的副作用。

很显然的，这不是第一次买房的人应走的渠道， 因为私宅有私宅的其他额外开销。

银行利率一般分类为：－

组屋类

HDB BTO － 未建房产

HDB resale – 购买

HDB resale – 再融资 （refinance)

私人房产

PTE BUC －购买 － 未完成房产

PTE Completed – 购买 － 建成的私人房产

PTE Completed – 再融资 － 建成的私人房产

房屋贷款最小贷款额：－

有些配套制定为十万 （S$100, 000）

有些制定为三十万 （S$300, 000）

有些则制定为五十万以上 （S$500, 000）

特别配套有些制定为两百万以上 （S$2,000,000)

跟银行当下推出的配套而定。

所以借款额的大小也会影响配套的利率是否好坏。有些人很天真的说，“我的借款额很小，我是非常安全的客户，所以银行必须给我更好的配套”。其实并非如此。一般来说，借得越多，条件就越优惠。

银行配套简解

利率类型

新加坡的贷款利率非常低，平均只有2%左右。大的来说，利率分成两种，“浮动利率”和“固定利率”。

其中，浮动利率配套又细分成 “基准利率挂钩的配套”和“银行内部利率挂钩的配套”，下面我们来细细剖析看看这几种配套的区别：

基准利率分成以下两种：

第一种：Singapore Interbank Offered Rate，简称SIBOR，中文名“银行内部拆借利率”。指的是新加坡金融市场上的银行与银行同业之间的拆出、借入资金的息率。

第二种：Swap Offer Rate，简称SOR，中文名“新元掉期利率”，由美元兑新元利率而定。

两种基准利率都受到美联储利率政策影响，区别在于受影响的幅度。

SOR受影响的波动幅度比SIBOR大，这就意味着，在整体利率走低的环境，SOR下行的力度更大，利率更有吸引力。反之亦然，在整体利率走高的环境下，SOR上升的幅度也更大，贷款成本也就相应增加了。SOR较SIBOR，波动大，风险高，更适合专业人士。

SIBOR和SOR有1，3，6，12个月为期的配套可选，在选择贷款配套的时候，经常会见到“1个月SIBOR+0.65”或“3个月SIBOR+0.48”之类的，这到底是什么意思？

如果配套是“1个月SIBOR+0.65”，那么利率每个月都会复算一次，以复算当日的1个月SIBOR为准，再加上0.65。利率下个月会继续变动。

如果配套是“3个月SIBOR+0.48”，那么利率每个季度才复算一次，以复算当日的3个月SIBOR为准，再加上0.48。利率下个季度才会变动。

可见，在利率下行环境下，1个月SIBOR因为每月复算利息，理论上是更划算的；同理，如果判断利率是上行环境，那么3个月SIBOR能锁定较低利率并维持一个季度，所以更为划算。

银行内部利率配套

Board Rate，简称BR，中文是银行内部利率。它主要根据银行内部资金成本而定，银行可以自行调整。

相比SIBOR和SOR可以在公开渠道查询基准利率，Board Rate是不透明的，降息或是升息都是由银行自行决定。但就历史记录来看，Board Rate整体还是趋于稳定的。

Fixed Deposit Home Rate，简称FHR，中文是固定存款利率。顾名思义，该利率和固定存款利率挂钩，比如说，FHR8就是指代8个月的定期存款利率，然后再在这个基础上加上利差（Spread），就是总利率。一般说来和FHR挂钩的配套比较稳定，因为如果银行调高利率，就意味着支付储蓄客户更多的利息，有一定的成本风险在。

固定利率配套

固定利率是最稳定的，也是最贵的，在新加坡，没有永久的固定利率，所谓的固定，只是在贷款的前2-3年利率是不变的，固定期过后，利率会回到和基本利率挂钩的浮动利率。

利率走势 （Interest Rate Trends – 2018, 2019)

在每个国家，金融管制的范围大致为：－

资金流动管理 （Capital movement）

外汇管制 （Exchange rate）

国内货币流通量，借贷量，利率等管制。（Monetary policy）

没有一个国家可以三个范围都管而又不导致 “价位失调” （Mispricing) 和给予投机者套利空间 （arbitrage opportunity)，基于不要把文章过度复杂化， 不在这里详谈。

物价稳定是关键， 这才能帮助企业策划安排发展， 生产，投资等事项。

新加坡金融政策是采用外汇管制，通过管制外汇，跟各国的兑换率来达到物流，贸易流畅，和有效控制通货膨胀率和物价稳定。

新加坡这些年来已经渐渐的跟美国利率挂钩，并且几乎同步，只是升降幅度力度有异。

比如，美国联邦储备局隔夜利率上调，这将在数月间（有时是sibor 先带头，有时是美国利率带头）影响Sibor 利率走势。

美国最近失业率下降到多年来新低的4.1%，（劳动参与率为62.7%）而且通货膨胀率为1.7% （2017 年十一月），通货膨胀 很显然并没有向上半年这么高（在2.2 － 2.3% 左右）， 可能是 多轮的利率上调奏效了。

可是美国经济稳健复苏，失业率下降将在数月后带来通货膨胀压力，所以为了降温，从现在到2018 因该会有2 －3 轮的提升利率， 每次估计0.25% 到0.5%， 也就是说可能升0.5%到1.5%之间。

新加坡利率也可能相应提升介于0.6% 到1.2%之间。所以利率在2018上升的可能性因该有90%机会，上升的幅度和次数众说纷纭。

如何选择最合适的贷款配套？

每个银行给的配套都不一样，会根据贷款额度（贷款10万和100万利率肯定不一样），银行账户类型（普通账户和贵宾账户私人银行也不一样）等有所出入。但是大体上的利率配套类型就是上面说的这三种。

那么到底那种贷款配套是最优解？选贷款和选对象一样，要找最合适的，个人建议可以从三个方面来分析贷款配套。

第一：看利率环境。看整体利率是下行还是上行，如果利率看跌，那么浮动利率+短期限SIBOR的是比较合适的，如果看涨，可以考虑固定利率，或者浮动利率+长期限SIBOR的。

第二：看个人风险承受能力。根据风险承受力来选择相应的配套，SOR挂钩的波动幅度大，适合抗风险能力强的，SIBOR，BR和FHR相对稳定，适合稳健型的。

第三：看具体的贷款条件。每个银行给出的具体贷款配套都不一样，即使是同一家银行，根据贷款额度（10万和100万）和客户类型（普通账户和贵宾账户）的不同，给出的贷款配套也有所出入。还有锁定期，提前还贷赔偿金额等等，这些也都是要考虑在内的。

所以大家切记，不要过度欠债，不要贪心，但也不要把身上所有的钱拿去还贷款， 要注意保存足够的流动资金来周转，应急。