公寓项目总揽和换汇转型为房产“疫”到好时机”

新加坡有28个区域组成了D1-28邮区，可以分为大的区域，即中央核 心区(CCR)，中央边缘区(RCR)，中央以外区大众化私人住宅区（OCR)。

高档私宅核 心中央区（CCR)包括第1，4，9, 10，11邮区，第1 邮区是中央商业区CBD，包括莱福士，赌场滨海湾新加坡的新市区，牛车水。

第4邮区“富人岛”(圣淘沙—海景度假区)，是外国人经常出入的热门工作和旅游的地点，也吸引到许多外国人投资置业。政府打造圣淘沙为“旅游岛”，岛上有大型赌场，环球影城，海滩等观光景点.

第9邮区乌节路顶级豪宅和各种名牌购物中心：乌节路，经禧，里峇峇利

第10邮区是雅茂(Ardmore)，武吉知马，荷兰路，东陵路、名校林立、还有新加坡最顶级的优质洋房区。

第11邮区是诺维娜(医疗中心Medical Hub也是深受外国人欢迎的高档住宅区。

中央核心区 的房价

包括第1,4,9,10,11邮区

房价在新币

2.5万-4.5万新币/平方米

中档私宅其他中央区(RCR)

是和核心中央区毗邻的其他中央区：包括碧山，大巴窑，马里士它，波东巴西，女皇镇，中峇鲁，红山，金文泰，东海岸，加冷，阿欲尼，笌茏、实龙岗、马林巴列、 东海岸(也是受欢迎的）那里有很多海景公寓，设施成熟,名校林立，去机场和市中心都方便，还是著名美食区，所以房价和租金会高于郊区地段，也是本地公民和外国中国买家喜欢的邮区之一。第14 区巴耶利峇中心有望成为一个繁荣、综合性的商业中心，拥有丰富的办公区域、零售店铺和吸引眼球的公共区域。因其独特的地理位置，有巨大的潜力成为一个理想的商业中心。

中央边缘区的房价在

1.8-2.5万新币/平方米

大众化私宅中央区以外 （OCR)大多是20 年—30 年开发的新型城镇，包括地段如东部：勿落，四美，淡滨尼，巴西立，东北部：盛港，榜鹅，北部兀兰，义顺，三巴旺，宏茂桥，杨厝港，西部：金文泰，裕廊区、西北部：武吉巴督，武吉班让，武吉甘柏。

创新中心和教育走廊的建设将榜鹅定位成北海岸的创新走廊的一段，作为一个重要的成长区域，预料越来越多就业机会将出现在新加坡北及东北区域。

裕廊湖区 – 新加坡的第二个中央商业区(CBD)

裕廊湖区是新加坡西部的区域中心，目标是为西部提供更多优质工作机会、配套设施以及日常的休闲娱乐设施。

兀兰中心—第三个中央商业区(CBD)

打造成北部滨海创新走廊区域中心.

中央以外区域房价在

1.3万-1.6万新币/平方米

新加坡未来的发展蓝图：

中国地产和新加坡的不同点：

1. 交房标准

在新加坡，允许外国人购买的公寓一般都是精装修。所谓精装修，就是房屋基本粉刷完毕，厕所和厨房的装潢完成，房屋基本只缺乏可移动家具，照明设施和窗帘，这也就是外国购房者拿到钥匙后所见的状况。中国则不同，大部分交付时是毛坯房，装修全都由自己完成。

2. 法律

在新加坡，买家付完购房款和印花税之后的诸多手续均由律师代理。由律师办理贷款和转让协议，并由第三方银行账户监管，律师还要负责接收地契和在土地管理局办理登记手续。在中国，律师和第三方银行都是不必要的。相比中国，新加坡的购房者多了两重保障。

3. 税收

中国的买房税收名目比较多。首先比较重要的契税。按照房屋价值1%-4%不等，此外是印花税，中国的税率是0.05%，以及向售房单位缴纳的维修基金、登记费、保险费、评估费、公证费 。在新加坡，外国买家要缴纳根据房产值3%不等的买方印花税以及20%的额外买方印花税，此外还有律师费。入住后还需缴纳房产税，根据市场估计的租金征收。自住房的收费标准是(6,000新以下免，6,000-65,000新4%，以上6%)。如果你的房屋用于出租，那么税率统一为10%。

4.室内配备

我们都知道，在中国买房，基本上是买一个框架，即毛胚房，支付了巨额房款不说还要花费大笔资金来装修，虽然现在提倡精装修住房，但普及率还远远不够。

5.中国的二手房：

如果原房东的房子是贷款买的，那房产证就会在银行做抵押

房东需要把银行的贷款还完，才可以拿到房产证，才能好顺利过户给买家。

新加坡的 二手房 银行的贷款不用还完，可以过户给下个买家。

6. 在新加坡，买房的业主可以“拎包入住”，外国人可以购买的公寓楼盘通常都是精装修好的，只需要添置一些家私即可。一般公寓配套管理都很完善，基本上都配有保安、保洁人员，公寓小区内都有游泳池、健身房、烧烤台、桑拿房、按摩泳池等设施。

新加坡置业优势：

持有成本低：无遗产税、无增值税、无资本收益税，物业持有成本较低且分类清晰，新加坡的租金基本可以还贷。

新加坡房价整体跟国内大城市北京，上海，深圳相当，当然豪宅市场价格没有国内大城市北京，上海，深圳那么高，跟中国香港房价就更不能比，香港房价是另外一个级别的。

聪明的投资家都会利用银行杠杆，用租金来还按揭。富人是借银行的钱来省钱的.

如何房屋贷款？外国人可以在新加坡贷款吗？

在新加坡，外国人是可以跟本地银行申请贷款的，一般最多能银行贷款相当于房价的70％，当然笔者碰过有些客户本身申请条件好，跟银行申请到高达75%的贷款.不过，这还得取决于银行的信用评估，银行将根据贷款人的贷款金额、贷款期限和贷款方案计算月付数额。银行在评估客户的信用时，通常需要客户提供收入证明，包括工资单、银行流水单、银行存单、个人所得税等资料办理评估等，详情必须向专业贷款顾问咨询，找专业房屋经纪协助您办理. (引用联合早报)

银行贷款申请步骤为：（1）联系银行贷款的专员 （2）递交贷款所需资料（3）贷款申请获批准 （4）和银行签订贷款协议

贷款年限该怎么算，假设贷款申请者的年龄为35岁，如果贷款比例在60-75%，可以贷款到65岁，贷款年限=65-35=30年。第二种情况是如果贷款比例低于60%，可以贷款到75岁，贷款年限=75-35=40年

贷款加首付等于总房价，如果贷款额为房价的70％，那买房时就必须支付30％的现金给发展商，如果贷款为房价60%，那买家需支付40%首付。新加坡银行贷款利息低于2%，远低于国内的贷款利息5-6%.

买家印花税：

在新加坡买房

外国人须支付3-4％（每位买家必付）

和20％的额外买房印花税

共计23-24%的印花税

（1）房价100万以下外国人印花税为房价的23%-5400

（2）房价100万新币以上外国人印花税为房价的24%-15400

外国人在新加坡买房时主要的费用为首付30%或者23%买房印花税。现在非香港户口在香港买房印花税是30%，加之香港房价比新加坡高得多,香港的房价是新加坡的房价2-3倍之间。

加拿大和澳大利亚也效仿新加坡，分别对外国买家收15%，11%的买房购置税。新西兰在新总理上台以后直接禁止外国人买房。新加坡，香港，加拿大，澳大利亚对外国人推出的额外印花税或者房屋购置税，其实他们的目的都很相似，就是政府希望有个稳定的房地产市场，防止房产大泡沫。

如何设立信托为孩子买房？

如果您家庭经济实力许可

可以用孩子名字购房

通过在孩子名下

成立一个信托（Trust）

银行不可以给信托贷款

所以必须全款买房

新加坡的私宅新项目是分阶段付款

部分项目提供延期付款计划

哪几种情况可以合理省税呢？

下面详细介绍：

如果您孩子低于21岁是新加坡公民，可以通过设立信托买房，印花税按照公民第一套计算

持有对新加坡自由贸易FTA协议国籍的护照或者永久居民绿卡持有者，有5个国家，美国护照、瑞国护照或者瑞士绿卡，冰岛护照或冰岛绿卡、列支敦士登护照或绿卡、挪威护照和绿卡。

拥有上面国籍或者绿卡者在买房时可以享受新加坡人等同税收，设立信托为小孩子买房也同样适用。

新币在过去的10年表现不俗，非常坚挺。但是最近，政府宣布要开始新币贬值政策，这是为什么呢？

首先要了解新加坡政府为什么要开始新币贬值政策？

货币贬值的好处：

其一，本国居民减少对外国产品的需求，从而有利于本国的出口，减少进口；

其二，外国货币的购买力相对提高，贬值本国房产，商品、劳务、交通、住宿等费用相对便宜，有利于吸引外国投资者，游客，扩大旅游业发展，推动就业增加和国民收入的增长

新币会一直贬值下去吗？

1991年海湾战争时期，美金兑新币 1：1.8，也就是1美元兑 1.8新币，在这之后新币恢复强势恢复到1：1.4左右

2001年互联网泡沫时期，美金兑新币 1：1.85，也就是 1美元兑 1.85新币，在这之后新币恢复强势恢复到1：1.35左右

2008年全球金融危机时期，美金兑新币 1：1.55，也就是 1美元兑 1.55新币，在这之后新币恢复强势恢复到1：1.3左右。

每当危机时，新币就有意疲软，当全球局势稳定新币恢复平稳，而通常情况下，新币是比较强的走势。

所以看海外投资来说，既要注意危机时期的短期汇率，也要注意大多数时候的这个国家的长期汇率。

短期的贬值新币汇率对新加坡房产的成交量会不会有利？

随着新加坡、日本、加拿大以及澳洲等国家货币近期的逐步贬值，让在当地购买楼盘的置业税显得更加便宜，购房成本大大降低，增加了投资者在买楼的意愿。

利好：疫情缓和，利率、汇率均处低谷。

从短期来看，疫情对新加坡的房产确实有影响，但也意味着房源的价格会变得更加合理。

“如果疫情能在接下来两个月得到完全的控制，而不会出现第二波高潮，那么年底就可能会看到高端市场的复苏”，同时，未来两年也会吸引更多的海外客户入场。

由于当前新币的汇率仍处于低位，不少亚太地区和美国的客户都在关注当地的高端房产，觉得现在是“换汇转型为房产的好时机”。

用更少的本国货币买到海外资产，更多投资者愿意进来投资 （

中国互联网巨头阿里巴巴将以16.8亿新元收购坐落在我国中央商业区的安盛保险大厦（AXA Tower）50%的股权）

这就是为什么新元贬值促进新加坡房产交易量增加，单单h而美国QE和中国宽松量化会进一步增加更多美元和人民币流入新加坡，两者相辅相成增加新加坡房产交易量和房价。

5 月5日和5月6日和发展商在线对话

在虚拟看房成交的单位，第一次虚拟看房，7/4/2020年所有的样板房关闭，发展商没有准备虚拟录像，花了两个星期准备，俩个星期后，发展商和买家适应了虚拟看房，渐入佳境，卖了150 个单位。发展商的流动资金多。

房地产的成本高，利润下跌，海底捞成了首富。

长期的新币汇率

对新加坡房产投资的保值和增值有利。

海外投资来说，投资新加坡房产实际上是赚两次钱，一次是新加坡房产的自然中长期涨幅，另一个就是汇率的升值了。

值得注意的是中国政府最近的货币政策是价·量 双宽松。量宽松，这就意味着印钱增多，刺激消费，但之后会通货膨胀，国内购买力降低；价宽松，货币刻意贬值，保护国家经济，但是个人或公司的国际购买力将减弱。两者的资产缩水加在一起是很可观的，据观察者网报道，美国财政部门5月4日当天发布的最新消息显示，计划在二季度发行2.99万亿美元（约合人民币21.11万亿元）国债，以支付其有关部门在应对新冠疫情方面的开销。美国国债实时钟显示，截至5月6日当天，美国的国债总额已经突破24.9万亿美元。据悉，在4月9日之际，美债的规模才刚刚突破24万亿美元。这也就意味着，在不到一个月的时间内，美国已经新增了9495亿美元的债务了。这就会造成越来越多的人开始或继续投资海外资产避险。

可以预见，如果如世界货币组织预测的明年是一个全球经济是个恢复反弹期，吸金加上整个大环境的好转，届时新加坡会在一些国家中脱颖而出，新加坡有28个区域组成了D1-28邮区以及中长线投资中的保值增值，会更加受到海外投资者的青睐。