应对冠状病毒的影响及新加坡房地产市场的韧性

2020年是全世界永远铭记的一年。

一种名为冠状病毒(Covid-19)的全球流行疾病席卷了各大洲。

由于它对金融市场有重大影响，它不仅造成了人类生命的损失，还造成了失业率上升及就业机会的损失。

很多人想知道这会对新加坡的房地产市场产生怎样的影响。

在本文中，我们将解决一些常见的问题，例如：

1）现在是购买房子的好时机还是坏时机？

2）今年房价会下降20-30%吗？

3）会不会很快就会有很多廉价的低价房子贱卖？

4）这场流行疾病是危机还是机遇？

沃伦·巴菲特的名言：“当别人贪婪时，要害怕；当别人害怕时，要贪婪。”

价值投资者一次又一次地使用这种哲学来抓住机会。

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现在是怎样的房地产情绪？

经济衰退即将来临

失业的可能性

经济前景的不确定性

股市崩盘

等待楼价暴跌

以上是我们很多人都有的一些常见的恐惧和担忧。我们有这种感觉是绝对正常的。

但由于情绪原因，人们往往未能抓住机会。

尽管买房是生活中最重要的决定之一，但我们往往会让自己的情绪控制住自己，忽视事实和数字。

希望在阅读完我要分享的这篇文章后，您将能够过滤噪音，自己判断这个冠状病毒是一场危机还是一次机遇。

让我们看看我们目前所处的房地产市场(绿箭)和上一次2008年的全球金融危机(蓝框)，那是由投资银行雷曼兄弟(Lehman Brothers)倒闭引发的次贷危机。

从2008年第二季度到2009年第二季，房价下跌24.9％。

为什么楼市会在2008年第二季度到2009年第二季度崩盘呢？

这是由于短时间内陷入困境的卖家突然激增造成的。

当严重的经济危机来袭时，导致这些房产所有者变成困境卖家的原因主要有四个：

投机

过度杠杆化

过度承诺

过度举债

为什么投机对房地产市场不利？

在市场上升期间，拥有多个物业的业主将能够用其出租物业的租金收入偿还按揭贷款。

不过，在楼市低迷的情况下，同一业主将无法将物业出租，亦没有能力支付按揭贷款。

这导致了房子被贱卖，因为这些业主希望尽快处置他们的房产，交易价格远远低于他们最初购买的价格。

在短时间内，便会引发多米诺骨牌效应，导致楼价暴跌。

当这种情况发生时，银行将触发追加保证金通知(Margin Call)。

什么是追加保证金通知？

当房产大幅贬值时，如果(1)您的房产价值低于您的未偿还住房贷款，或(2)房产价值下降导致您的贷款超过您的房贷与价值比率(Loan-To-Value Ratio)，就会发布追加保证金通知。

在2009年之前，没有任何降温措施来防止购房者购买超出他们经济能力的房产。因此，许多买家过度杠杆化、过度承诺和过度举债。这是一场等待发生的灾难。

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为什么新加坡楼市具有韧性？

从2009年起，政府通过推出一系列降温措施进行干预，以确保楼市稳定和可持续。

这些降温措施的推出，是为了给住宅楼价快速攀升的楼市降温。

新加坡用了不到两年的时间就反弹到了2008年第二季度的PPI(私人地产指数)峰值。

PPI从2009年第二季度到2011年第四季度几乎增长了55%！

LTV(房贷与价值比率)

为了保护购房者不受过度借贷的影响，新加坡政府对银行住房贷款设定了LTV上限。

LTV限额定义了银行可以按房产市值(即其估值)的百分比授予您的最高住房贷款额。

这可以防止购房者过度杠杆化。

2. ABSD(额外买家印花税)

这是在BSD(买家印花税，购房者在购买房产时必须支付的一种税)之上征收的一种税。

如果您是新加坡公民，仅当您购买一套以上的住宅物业时，ABSD才适用于您。

这可以防止购房者过度承诺。

3. TDSR(总偿债率)

TDSR指的是借款人每月总收入中用于偿还每月债务的部分，包括正在申请的贷款。

借款人每个月摊还的房贷不得超过月收入60%。

这可以防止购房者过度借债。

所有上述降温措施都将防止2008年第二季度至2009年第二季度房地产市场崩盘的原因；是由陷入困境的卖家造成的。

4. 业主自住物业健康比率

根据MAS(新加坡金融管理局)的年度压力测试，结果表明，在“压力”的情况下，家庭的贷款比率(MSR)将保持在可控范围内。

在收入下降10%的严重压力情景下，加上抵押贷款利率上调250个基点，中等家庭的MSR仍低于60%。

房贷资产质量保持强劲，2019年房贷不良贷款率(Nonperforming Loan)*保持在0.4%左右，与一年前基本持平。

*不良贷款是借款人违约，一段时间内没有按计划支付本金或利息的贷款。

5. 延期偿还房贷措施

MAS宣布了一项特别救济措施，允许银行和保险公司将本金或本金和利息的偿还延期到2020年12月31日，以帮助在冠状病毒大流行期间面临现金流困难的个人。

6. 降温及宽松措施

新加坡政府将在必要时推出降温或宽松措施，以促进房地产市场的稳定和可持续发展。

随着2009年至2013年房价飙升62%，政府为房地产市场推出了八轮政策收紧。

当房价从2013年第四季度开始下跌时，政府在2017年3月推出了一项宽松措施，修订了SSD(卖方印花税)，将持有期从4年降至3年。

这导致房价从2017年第二季度到2018年第三季度上涨近10%，2018年7月出台最新一轮降温措施，以遏制快速增长。

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机会在哪里？

引用马克·吐温(Mark Twain)的话：“历史不会重演，但总是惊人的相似。”

在我自己的理解中，这意味着过去的表现并不意味着未来的结果，但我们可以从过去的表现中理解人类的行为。

为什么理解人类行为很重要？

一言以蔽之，金融市场的表现可以说是人类情绪的反映。

恐惧、期待和贪婪等情绪不断地影响着我们的决定。

在2003年非典期间，新加坡的国内经济和国际游客数量都有沉重的损失。

SARS疫情结束后，国内经济和国际游客数量都出现了V型反弹。

这会在新加坡发生吗？

中国大陆的购房者掀起了一股购房热，随着全国各大城市解除冠状病毒的封锁，他们正沉迷于房地产上的一些“报复性支出”。

上海一个新开工的豪宅项目160套，售价1,700万元(240万美元)至7,800万元，一天内全部被抢购一空。

买到这些房子的少数幸运儿是从大约500名申请者中抽出的，他们上周不得不排队并交了600万元定金，才有机会买到这些房子。

“需求只是因为停工而推迟，并没有消失。”

为什么有些人还在购买？

“虽然受冠状病毒以及经济不明朗因素的影响，买家仍在楼市寻找物有所值的好去处。很多投资者着眼长远，踏入市场，特别是在看到入场价格具有吸引力的情况下。”

在瑞银全球房地产泡沫指数2019报告中，新加坡的指数得分为0.45，公允价值。

报告还提到，可负担性仍然是一个关键风险。可负担性在香港和伦敦恶化最严重，在新加坡改善最大。

根据摩根士丹利的一份研究报告，到了2030年，新加坡的房地产价格将翻一番。

房价预测：

基本情况：到2030年房价将翻一番

牛市：到2030年房价将上涨126%

熊市：到2030年房价将增长73%，但到2034年将翻一番

下调抵押贷款利率

许多购房者往往没有意识到，抵押贷款利率下调本身就是一种折扣。

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风险在哪里？

这是一张显示宽松和降温措施对房价影响的图表。绿点表示宽松措施，红点表示降温措施。

政府强调不会对新加坡的楼市采取“放手”的态度。

上图清楚地显示了住房政策对房地产价格的影响。

每当楼市过热，便会推出降温措施。但当楼市下跌时，便会推出宽松措施。

政府的目标是有一个稳定和持续的物业市场，与收入增长大致一致。

那么，如果新加坡的房地产市场崩溃了，您认为政府会怎么做？

新加坡房地产价格是被低估了还是被高估了？

自2013年6月推出TDSR以来，市区重建局PPI一直落后于GDP(国内生产总值)增长31%。

从2009年第四季度开始的过去10年里，我们的家庭净资产增长了93%，但市区重建局PPI只增长了29%。

从2009年第四季度开始的过去10年里，我们的家庭收入中位数增长了56%，但市区重建局PPI只增长了29%。

在这些比较之后，您可以自己判断新加坡的房价是被低估了还是被高估了。

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量化宽松政策

量化宽松是指央行购买银行资产，以增加金融市场的流动性

美国联邦储备委员会(U.S. Federal Reserve)通过发放信贷从银行购买抵押贷款支持证券和国债。实际上，量化宽松增加了货币供应，鼓励放贷和投资

它作为2008年金融危机后的一项经济刺激措施是成功的。

三轮的量化宽松总计4万亿美元新货币注入经济刺激经济增长。

然而，货币供应量增加的结果是通货膨胀，货币价值下降。

资本总是会流向那些能够提供安全可靠的高收益环境的地方。

货币供应量越多，货币的价值就越小。因此，许多投资者选择将资金转换为资产，以实现保值。

量化宽松政策2020(无上限)

美国联邦储备委员会全力以赴实施这一新的、无限制的债券购买计划。

在截至4月15日的一周里，它以每天约410亿美元的速度扩大了资产负债表。而且不止它这么做。

彭博经济(Bloomberg Economics)的一项分析显示，七国集团(G7)的央行在3月份购买了1.4万亿美元的金融资产，是2009年4月创下的前月度纪录的近五倍。

摩根士丹利分析师估计，美国联邦储备委员会、欧洲央行(ECB)、日本央行(Bank Of Japan)和英国央行(Bank Of England)在说完和做完之后，资产负债表将累计扩大6.8万亿美元。

随着这些新的货币供应流入新加坡，您认为我们的房地产价格会如何变化？

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如果我错过了当前的买方市场怎么办？

错失理想新楼盘项目？

错失理想单位？

错失最佳入场价格？

错失最佳时机？

错失低利率环境？

上面的示例是一个常见的案例。您找到了喜欢的单位，但是犹豫了。

半年后，该单位被出售，下一个合适的单位在更高的楼层。楼层越高，房价越高。最终，您可能会付更高的价格。

结论

这场疫情总有一天会结束，它不会永远持续下去。

就像过去的所有危机一样，每一次危机发生时似乎都是有史以来最糟糕的。但历史一次又一次地证明，我们总是会变得更强大。

除了短期的负面消息和噪音，一切都没有改变。

新加坡仍在扩大基础设施和增加人口，基本面和基础雄厚。