让您如何解读了解新加坡新公寓开盘价

老百姓家常话聊离不开房价。

开发商开发建住宅项目是已营利为目地。

上市开发商也必需要为股东创造健康的利润水平。

开发商期望其项目会卖个好价也尽能力的打造好房产

今天让我们来看一看开发商如何定价楼盘

这也让我们身为消费者理解和估计新楼盘价

很多人会把房子和房价话题比如成面粉和面包价

因为房子形容为面包在也适合不过因为他是必须品

面包是成品，面包制成需要面粉那就是土地

开发商从拿地造房开始到售完房子的成本如下

（1）土地

（2） 建筑

（3）财务税金

（4）行政

（5）销售和营销费用

最昂贵的部分将是土地，其次是建筑成本。

其他费用会是财务税金，行政， 销售和营销费用

这类似于我们熟悉的销售成本 - Cost of Goods Sold （COGS）。

（1）土地成本

开发商拿地有两个渠道

政府手里拿地 （GLS）

另一个拿地是集体收购 （Enbloc)

集体收购如果地契是99，那一些相关土地税如 DC and DP 会增加土地采购成本

GLS - Government Land Sale

Enbloc - Collective Sale

DC - Develpment Charge

DP - Differential Premium

2016 Year BCA 发布的基本建筑成本费

（2）建筑成本

建筑成本也就是包括费用如 水泥，钢筋，房子结构，管子，人工建筑，设计师费，图纸审批费，材料运输 等等

装修方面如厨卫，家电 和地砖或大理石。普通中档为 350 一尺，稍微高档为 400 一尺

高级豪宅约 500 一尺

（3）财务税金成本

一般上开发商得到银行贷款融资，从中会支付给金融机构为发展融资的利息支出

拿地到销售全完成，开发商会缴付相关的税金。一旦指标不达成可能会有额外税金产生

（4）行政费用

人事费、办公室租金等

（5）销售和营销费用

每个产品在销售中， 营销费用是不可避免

在销售楼盘中，样本房建造和设计成本是其中之一

除此之外，房地产代理佣金和律师费也是销售小部分

开发商会和相关中介公司签署合同

很多开发商也因此以合作方式雇用中介销售人员

（3）财务税金成本，（4）行政费用 加上 （5）销售和营销费用

三个项目预算是以 30% 的土地和建筑成本总价为计

让我们看目前已开盘在售的其中三个楼盘来做价格估算比较。。。。。。。

再次声明这不是房地产估价或者以这来和开发商理论合理开盘价

1 顺福轩 Jadescape

旧楼盘集体收购

新楼盘在造中

集体收购价 6.38 亿。

一月二零二三年交房

开发商 - 青建

邮区 20

总单位 1208 住宅 6 间店铺

土地面积 398 110 平尺

土地尺价 747

集体收购新闻

旧楼盘集体收购

新楼盘在造中

集体收购价 7.65 亿。开发商还支付税金 1.94 亿

两次的开价到后总于成交

四季度二零二二年交房

开发商 - MCL 地产

邮区 14

总单位 1399 住宅 5 间店铺

土地面积 376 716 平尺

土地尺价 909

集体收购新闻

旧楼盘集体收购

新楼盘在造中

集体收购价 8.409 亿。开发商还支付税金 2.906 亿

三次的还价终于成交

九月二零二三年交房

开发商 - 新海逸集团

邮区 14

总单位 1468 住宅

土地面积 633 639 平尺

土地尺价 850

集体收购新闻

三个楼盘估计的售价从土地拍到手，建筑成本价和其他费用

以上是已低价波动环境中估计。

如果周围地价在招标投标及推出日期之间大幅上涨，发展商可向上调整价格，获取更多利润。

相反，当土地价拍过高于周围土地价格，开发商的利润率将挤在成本和利润的环境中。

多家开发商抢拍土地也会导制土地价格上涨

在没开盘前，开发商会做足功课。

开发商会已周围新盘进行参考市场分析然后做出定价

总结

买入价是决定您未来的增值空间

但个人觉得购买便宜的楼盘不一定意味着未来一定就有更好的增值空间

开发商利润极度过分被挤，那下个问题是质量会保证吗？

因为期房的风险是房子还没造好，只以样本房为参考

反而言之，综合考量是必要的

土地价占总房价至少一半以上

如果土地价格低，楼盘的价格可能会比较有优势但还是取决于市场供需行情

开发商的资历和品牌、设计师背景和作品。承包商的经验和记录也非常重要