如何选择投资房型 1⃣️

这几年在新加坡，开发商陆陆续续开出很多新盘出售。目前来看，虽然新盘的价格普遍高于二手盘的价格，但是新加坡期房未来的涨价空间还是让很多人决定投资新盘已获得最大利益。

在新加坡买期房的风险算是不高的，因为政府对开发商和验房的要求都很高，而且小坡的房产泡沫很低。但是，作为投资，自然还是要研究一下升值潜力，再来选择购买。

决定项目升值潜力的因素

入场价格

周边设施

交通便利

有否名校

潜在租客

未来发展

这些之前介绍新盘的时候都多多少少涉及到了。今天来聊一聊在决定了一个新盘后，如何选择有较大投资潜力的单位。

首先，我们需要了解的一点是开发商如何对不同的单位定价的。

对于没有实际楼盘看的新盘，买家只能根据沙盘，楼盘模型，样板间，以及到新盘周围的地点考察来决定。

在这种情况下，开发商定价的思维也是如此。比如，有风景的单位肯定比视线被挡住的价格高，而高楼也比低楼单位贵，

这些都是定向的，也是被买家认可的定价原则。

但是等盖好了，在二手市场买卖的时候有时候是否一样适用呢？

以下就通过几个例子来简单了解一下可能需要考虑的几个因素吧。

市场因素

女皇镇地铁站旁边的联邦大厦（Commonwealth Tower）有几个单位成交记录对于了解市场因素在买卖过程中起的作用是很有启发性的。

0 1 面积一样楼层相近但是不同座的2房单位

第9座的18楼单位拥有无遮挡的小区泳池景观

第20座的19楼单位却对着毗邻的公寓项目，完全没有风景可看，但是价格却便宜近8万5新币。

开发商定的这个价格在当时来看是合理的，大部分买家也认同这一点，而且相信未来的买家也会接受这个价格差异。

但是在5年后的转售价却非常有意思。

在2019年这两家相继卖出，无景的19楼却比泳池景的18楼整整多了快12万新币的利润，近2倍的收益。

原因/小结

联邦大厦开卖的时候，旁边的女皇碧苑还是空地，大家没有概念，感觉挡住视线了肯定不好卖。

等到2019年卖出时，发现距离还好，视野还算开阔，所以买家愿意出差不多的价钱来购买。

清楚整个小区和邻里的发展蓝图和细节非常重要。

2 同一座的超高层和超低层的2房单位

3楼 VS 39楼，如何选择？

3楼单位当时售价不到95万新币

而39楼单位价格整整高出24万新币

相信当时选择了39楼的买家是相信高楼层的回报绝对不会低的。

谁曾想到了到了2018年转售的时候，3楼的单位净赚34.5万新币，比39楼多赚了21万多！

原因/小结

1. 在转售的时候，39楼正对着高楼政府组屋已经盖起，39楼原本无遮挡的风景已经不复存在。而3楼反而有泳池景观，就相对有了卖。

2. 卖房时机很重要

---- 3楼在2018年6月头交易，正是小坡房市红火的时候

---- 2018年7月5日降温措施当头一棒，ABSD猛涨到12%

---- 39楼不幸赶上房价被遏制，自然在11月没有卖出好价钱

在租赁市场，低层和高层的租金差别很小。

在转售市场，低层和高层的价格差异也呈现缩小化，特别是公寓，因为低层公寓有园景或者泳池景观。

买家需求

投资房产的时候要考虑到将来可能要面对的买家群。接下来这个例子很典型。

峰景苑(High Park Residences)大小3房

--- 面积相差8平米，相当于一个房间的大小

--- 价钱几乎一样，只相差59新币

--- 楼层相差2层，大三房在8楼，小三房在6楼

--- 大三房就在整个小区的入口，会有车来车往吵闹的可能性

--- 小三房则是对着泳池，景观好，相对安静，是比较大众的选择选择

可是转售价显示

大三房升值34.6万

比小三房高多赚了大概16.5万新币！

原因1

还是卖房时机，类似上一个的例子，小三房卖房时间太靠近降温措施了。

原因2

三房大部分二手买家会是刚需买家，而且是有小孩的家庭。对于这些买家来说，房子大小就是一个最大的考量。

2个单位的户型对比一下，大三房

多了一个小房间可以做储藏室或者小书房， 而且厨房也比较大。这两点都是家庭买家看重的。

明白将要面对的买家需求也很重要