第六篇：新加坡私人住宅市场分析

一、新加坡私宅市场价格变化趋势

纵观三十年来新加坡私宅价格指数变动，显现出螺旋上升的趋势，从1981年的40左右上升到2015年的200，35年上升5倍，年平均增长率1.43%。期间有86年到97年的大牛市，97年亚洲金融危机的暴跌；07年美国次贷危机后，跌幅约25%左右。近期2009年到2013年高速上涨，也经历了TDSR出台后的三年萎缩。在房价涨跌的背后既有新加坡经济的腾飞，也有政府调控的手段。

虽然截止2017年第二季度，市区重建局的私宅价格指数连续15季度下跌，与2013年第三季度相比，累计下跌了11.8%。同期非有地私宅的租金下跌了11.5%。但是从2016年下半年开始，新加坡私宅出现了销售量的反弹，价格跌幅已经缩小到2017年二季度的0.4%。2017年1月本地富豪黄祖耀的私人投资公司出资4.116亿元，向凯德集团买下TheNassim 项目的45个豪宅单元，相当于每平方英尺2300元。在额外买方印花税（ABSD）条例下，高档私宅出现滞销与空置率，黄祖耀先生在此时出手，对市场有标志性意义。

2017年二季度私宅销售总数达6905个单位，接近2013年二季度6945个单位。也就是说目前私宅的交易量已经回复到政府推行总偿债率框架之前的高水平。虽然价格还在微跌，但是销售量增加明显，并带动一些较早推出的楼盘。比如2017年4月星狮集团推出的海景轩（SeasideResidences）,这个位于东海岸的楼盘，推出的首两天卖出近400个单位（占比接近项目843个单位50%），平均尺价1700元。同样在四月份，由远东发展和新世界发展的合资公司推出的靠近红山地铁站的ARTRA项目，两天卖出130个单位，占推出单位的65%，平均尺价1700元。在三月份，私宅豪佳苑卖出484个单位，平均尺价1406，ParkPlace Residences 销售217个单位，平均尺价1805，EC悦心雅轩售出187个单位，中位尺价774元。这些楼盘的热销，都极大地刺激了新加坡的私宅市场。

尤其值得注意的是，新加坡高端私宅转售价格已从2015年6月的低谷上扬约12%至161，大致回复到2013年10月高峰期164.4的水平，创下三年多来的高点。

二、新加坡土地竞标情况

2016年以来新加坡许多发展商都面对土地库存告急，没有剩下太多单位可供销售的窘迫局面。这也促使发展商为了囤积地皮，而积极参与政府售地计划（GLS）的竞标活动。

根据星展银行分析师陈伟祥和陈丽睿的一份报告，由于发展商对地皮的需求强烈，政府售地（GLS）又显著减少，在僧多粥少的情况下，发展商竞标土地的局面激烈，2016年每幅地段平均吸引12方竞标，最高和第二高标价差距，也从2013年的15％收窄至去年的3％。2017年上半年出售的地段平均溢价为29%，创下五年新高。2016年下半年的平均溢价为13%，而2016年上半年的溢价为-4%。在多方激烈竞标的情况下，私宅土地价格也止跌回升，最高标价从2015年的容积率每平方英尺871元，猛涨至2016年容积率每平方英尺1239元，涨幅超过四成。发展商愿意出高价，显示他们预计私宅价格能较大幅度上升。

由于2016年下半年至2017年上半年，新加坡私宅需求逐步上扬，政府提高了2017年下半年的售地计划20%，以缓解市场对私宅的强劲需求。但分析师认为，从发展商求地若渴，地段竞价不断攀升的情况看，政府的私宅供地仍比市场预期少。新加坡国家发展部于2017年6月29日公布下半年的政府售地计划名单，共有六福地段列入正选名单，它们可以为市场注入多达2840个私宅单位，比上半年2330个单位，增加约两成或510个单位。如果加上备选名单上的10幅地段，总共可为市场注入多达8125个私宅。

三、 2017年新加坡私宅市场变化特点

（一）价平量增，房地产投资进入安全期

在2017年新加坡私宅的供应量下降，购买量上升，空置率下降，价格指数微幅下跌，但热销项目价格上扬。2014-2016年，新加坡居民的收入是上升的，因此积累了三年的购买力在2017年会有一个很好的释放。

（二）利率对房地产价格影响不大

美国加息是新加坡的影响力有限，在目前的低利率时代，小幅上升的利率，对于房地产市场价格的影响不大。而且市场已经消化吸收了美国加息的负面影响。

（三）投资应选中小户型新房，执行共管公寓EC投资有保障

对于新加坡房契为99年的房子，购买是必须考虑土地年限，因为按照新加坡的法律，房屋地契到期，土地政府免费收回，因此“高龄”房子在到期的前几十年就应该整体出售，以便开发商重新缴交土地费用，延长地契，否则房屋会一钱不值。这对房屋的价值影响很大，因此投资房地产首先考虑房契到期时间，其次中小户型出租总金额比较小，出租率高，回报率高且稳定。执行共管公寓EC的价格介于组屋和公寓之间，但基础设施和环境却可以和公寓媲美，EC的溢价通常为20%，五年以后可以上市交易，基本和私宅一样，因此非常值得购买。

（四）综合发展项目深受发展商与买家欢迎

结合商场和住宅的综合发展项目近年在新加坡有增加的趋势，过去10年大约有18个大型项目落成或部分完工，单在过去三年里就有13个。由于综合发展项目大都位置优越，加上购物方便，住宅单位的转售价比一般私宅项目高出20%至25%。这种项目因为相对方便的购物环境，因此租金也高，对投资者吸引力也高，因此很受买家欢迎。

四、影响房价变化的因素

中国房地产投资有句名言，“短期看政策，中期看供需，长期看人口”，的确，房地产投资是长期投资，短期的变动不会改变房地产长期的趋势，但是政策对于房地产价格的影响却不容轻视。

（一）新加坡政府房地产调控对市场的影响

从81年开始，新加坡政府共25次出台监管措施干预房地产市场（详细监管措施参见附件二），其中鼓励性政策9次，抑制性政策16次，特别是11年到15期间，连续多次出台限制措施。本轮新加坡房地产周期起始于2009年，在07-08全球的金融危机后，新加坡房地产价格明显下降，到09年开始企稳回升。这时候全球的经济中，全球开始量化宽松政策，中国推出四万亿刺激计划，虽然全球经济起色不明显，但资产价格却上升很快。

09年至13年新加坡政府房地产监管措施：

因此到了2009年9月新加坡政府感觉市场有些过热，立刻出台一系列的房地产限制措施，但市场却依然上升很快，交投活跃。政府调控前期是提高持有成本，比如限制LTV,卖方印花税等。到11年新加坡推出额外买方印花税，限制贷款年限，希望通过增加投资者的购买成本，来为房地产降温。但市场在中国大陆、香港、澳大利亚、英国、加拿大等房地产市场强劲上升的带动下，新加坡市场依然没有降温的迹象。于是政府在2013年6月推出了总偿债率框架TDSR，从购买力方面来限制购买，这项措施立竿见影，市场发生反转，交易量下降，一手楼盘销售开始困难，拐点出现，于是整个市场价格开始缓慢下跌了三年，直到2016年底，市场才重新启稳。

今年3月11日，政府宣布放宽部分房地产降温措施，包括卖方印花税（SSD）和总偿债率（TDSR）框架。卖方印花税从购房后四年施行缩短至三年，并且税率全面下调四个百分点。这是政府2009年开始逐步出手为房市降温以来，第一次放宽卖方印花税（SSD）措施。此外，以房地产作抵押的贷款，若贷款与估值比率（LTV）不超过50％，则不受总偿债率限制，这让退休者更容易抵押房子套现。回顾历史，可以说新加坡政府密切关注房地产市场变化，积极干预市场，展示了强大的监控能力，左右了房价的走势，虽然效果有时候比较滞后，但是政府最终能抑制房价上涨的速度。

（二）供需对新加坡住房市场的影响

供和需好像是跷跷板的两端，供大于需，市场就停滞，也反过来减少了供；当需大于供，市场上扬，也会刺激增加供。当然房地产市场的供需调整需要一个比较长的时间，因此在短时间内，供需很难平衡，这也给房地产投资者提供了利用市场错配来获得超额利润的机会。

影响需求的要素有二个，一个是购房意愿，另一个是购房能力。新加坡超过50%的人口财富超过10万美元，新加坡家庭的总财富2016年增长2.9%，达1.1万亿美元，购买力非常巨大，从下图也可以发现，居民流动资产与房屋价格指数的差距越来越大，显示了居民购买力的累积，一旦购买意愿被激发，购买力会非常快地释放。

根据2017年1月15日新加坡联合早报披露的过去五年整体私宅发展概况显示，虽然空置率一直在上升，但未售出单位在逐年减少，供需逐步恢复平衡。

来源：新加坡市区重建局房地产咨询系统、各房地产研究公司数据

根据历史数据分析，我们发现新加坡的私宅空置率与租房价格指数近年来走势呈现负相关性（如下图）。从13年政府开始施行降温调控措施之后，新加坡的租房价格指数呈逐年下降趋势，而房屋空置率在逐步上升，在2016年第二季度达到近17年来顶峰。租房市场处于持续低迷状态。

从未来几年的供应量看，新加坡2017-2019年的新建完工的私宅和EC合计稳定在1万个单位以上，完全可以满足2014-2016年的交易量，虽然2020年后新房供应量下降，但是因为2016年开始，土地交易量上升，未来几年新房供应量会因为房地产热销而上升。根据目前数据显示，截至2020年将有超过4万间新建房屋面向市场，比现有供给量增加约10%以上。而在政府没有放宽削减外籍劳动力市场的政策之前，租房需求量还没有显著增长的内在动能，所以短期内我们预计租房市场依旧承压较大。但值得注意的是，近一年的最新数据显示私宅空置率有所回落，如果未来持续下降，不排除租房价格指数会有回暖迹象。

（三）人口对新加坡房地产的影响

住房无论是自住还是投资，最终都是需要有人来住的，因此人口的流入量最终决定了房屋的需求量，最后传导到房屋价格上面。新加坡目前人口553.5万，其中337.5万人属于新加坡公民和52.7万个“永久居民”简称PR，外籍人士数目相当多，有约163万人，人口数量相当许多全球的大城市来说，并不多。特别是外籍人口的居住需求受到工作准证的影响，极其容易发生变动。新加坡政府曾经有个大幅增加计划，希望未来新加坡人口到达650-690万，以抵御人口老年化问题。但是因为大量的新移民冲击了现有国民的利益，受到选民的抵制，对执政党产生了一定的压力，因此政府收紧了移民和外来务工的政策。

新加坡一直受到外国投资者的喜爱，不少外国人选择购买新加坡房地产作为投资或居住。根据统计外国人在新加坡私人住宅市场购买比例一度都在10%以上，最高的2011年达到17.5%，但是随着政府出台对特别印花税，这一比例下降到7%左右，抑制效果非常明显。如果政府不放开外国移民政策，新增购买力对于市场的影响力应该不会很大。

从2016年前三季来看，购买新加坡房地产的外籍人士中，中国人比例最高，印尼、马来西亚紧随其后，东南亚国家和欧美也有，全球化比较明显。但从最近几年的成交额看，印尼最高，反映出印尼购买力和购买意愿还是相当强劲的。未来，中国、东盟地区一定会继续成为新加坡房地产外国投资者的重要来源。

美国政府自30年代以来一直将提高家庭住房拥有率作为重要国策，并采取了多种手段鼓励居民拥有住房，鼓励金融机构提供低息、优惠、充足的房贷。而在其后的实践中，政府又逐渐发现住房价格上升对促进居民消费具有巨大的财富效应，于是采取各种手段进一步刺激住房市场发展、推高和维持房价，更加成为政府的重要经济政策。住房也就从单纯的居住中心，摇身一变成为家庭的利润和增值中心，购房也远远超出了家庭计划范畴，成为了国家发展的宏观经济政策重心。但事与愿违，美国最近几十年出现的储贷机构危机和次贷危机，以及经济衰退均与住房市场高速发展相关，也无不带有政府政策的烙印。然而美国住房拥有率也未能持久上升，反而从2004年的峰值69.4%在次贷危机中降回到1997年水平65.5%。有鉴于美国和其他各国住房市场在经济社会发展中教训，政府需要摆正住房的位置，让它从家庭利润中心、增值中心和国家经济增长中心，重新回到家庭居住中心位置。历史教训一再证明，住房价值一旦被推高到一定程度，肯定陷经济和政府政策于进退维谷，所以切忌采取非常措施强行刺激住房市场增长。

新加坡目前有82%（2012年统计数据）的人口住在政府提供的公共组屋里，只有18%的人口住在开发商建造的房子，这其中还包括一些外来投资者。目前新加坡的组屋达到了100万套，基本上满足了全岛人口居住的需要。由于新加坡大多数家庭都拥有低价组屋，新加坡的商品房市场总体上并不活跃，商品房价格主要受经济景气程度、银行贷款利率等市场因素影响。建造组屋的建屋发展局可无偿得到政府划拨的土地，而私人房地产商必须通过土地批租，有偿获得土地使用权。正是运用这种方式，政府可以对私人房地产的开发、扩张行为进行有效监控。住房同时也是新加坡人非常重要的家庭财富，因此新加坡政府也非常注重保持新加坡房地产市场的长期稳定，即保障房地产价值的合理升值，以此有效抵御通胀，也防止房地产市场过快上涨带来的投机，甚至是海外资本的掠夺，最终损害国民的利益。正如新加坡联合早报2017年3月13日社论《坚守房地产市场的长期稳定》中指出，新加坡政府在私宅的供应和需求之间寻求一个平衡点，促进一个健康和稳健的市场发展。