ggg.sgHDB组屋 已经不可以保值--和它的新政策条例
今天给大家说说从2013年开始买旧组屋到如今没有赚钱，浪费了7年的宝贵时间。
从2013年开始1月12起，外国买家付额外印花税以及2013年8月，新加坡政府为了抑制过热的房地产市场，出台了PR 夫妻必须共同满3年才可以一起买HDB。一下把很多人挡在了门外，并且加上2013年1月出台PR 需付5%的额外印花税，整个地产业非常难做。
以前的组屋卖了有两笔收入：
1） 租金收入
2） 房地产增值的收入
但是从2013 年开始，整个组屋市场风向改变
1）租金收入减少
2） 屋子的总价减少
如 5 房Blk109 jurong east street 13 成交价是$63 万 在2013 年，而在2020 年3月成交价是$49 万5千，每个月租金是$2 千多。这个房子不会增值，除非拆迁。
过去几年，“高龄”组屋在公开市场颇受欢迎。有些买家明知道屋契较短的组屋价值较低，却频频出高价购买，（，无形中在市场上制造了一个大泡泡。
部长：组屋屋契到期后，必须归还给政府
国家发展部长黄循财2017年却亲手将这个泡泡戳破。
黄循财在2017年3月24日于国家发展部官方博客上撰文提醒国人说，不要抱着旧组屋一定会获选加入选择性整体重建计划（SERS）的虚假期望进场投机购买，因为组屋屋契到期后，必须归还给政府。他在博客中清楚写道，选择性整体重建计划自1995年开展至今，只有4%的政府组屋获选参与。
部长：不是所有人都希望自动延长屋契
黄循财部长2017年
5月中旬在国会参与政府施政方针辩论时却推翻了这种建议。他指出：“我们不能假设每个人都希望这么做。像我们管理过市镇理事会的人都知道，越老的组屋越需要维修。若房子已超过99年，能想象它需要多少维修，这对居民将造成多大的费用负担？”
新加坡土地有限、没有更多土地可再循环使用。部长在国会上补充说：“政府不只得向已拥有房子的这一代人交代，也得向下一代人有所交代。说到底，我们得确保每一代人都能在新加坡负担得起优质的住屋。
99年屋契，什么时候才开始贬值？
其实，无论是组屋也好、私宅也好，只要写明99年屋契（Leasehold），它们在99年后的价值，从理论上来说，应该都归为零。不过这不等于99年屋契的组屋，打从买家拿到钥匙的第一天起，就是一个贬值的资产。
要延长屋契，有哪些方法？
一、修改用公积金购屋或银行贷款的最低组屋屋契年限
公积金网上的“便民计算器”显示，一旦组屋的剩余屋契少于30年，或者购屋者的年龄和剩余屋契的年限加起来不超过80年，就不能再动用公积金来买房。这无形中缩短了组屋的转售寿命。
二、修改使用折扣率（discount rate）的算法
国际房地产公司高纬环球今年4月在《海峡时报》曾刊登一篇评论，指出政府为非永久地契土地估价所使用的折扣率（discount rate）依然还在沿用70年前的算法，早就不合时宜。
该评论解释说，我国在计算剩余屋契的价值时，使用的是新加坡土地局刊登的屋契换算表。这个在房产界俗称为“Bala’s Table”（巴拉表）的换算表，据悉是在1948年，由当年任职于英殖民政府办公室的一名叫作Bala的土地局职员所编制。至于Bala当年如何得出这些数据，至今仍不得而知。
高纬环球指出，只要将屋契换算表内的现金折算法从3%换成更接近目前市场情况的6%，99年屋契的组屋的贬值率就会变得比较缓慢。这么一来，一间屋契只剩下30年的组屋的价值，将等于永久地契屋子的83%，而非目前的60%。这将能让“高龄”组屋屋主有更多时间来脱售组屋。
三、补缴地价延长屋契
房产专家还透露，另一个可行方法，就是让现有屋主有选择的补缴地价。补缴地价的费用，可以通过“建屋局贷款”（HDB Loan）的形式来解决。
换句话说，如果一间组屋有80%的屋主都愿意支付延长屋契的费用，就应该允许这80%的组屋单位能享有更长的屋契。这么做有助于维持组屋的市场价格，让屋主享有一定的保障。补缴地价后，政府应该让这些补缴的屋契年限统一在某个年份，如一律到2050年到期。
简言之，就是让政府给所有屋主，在任何时候都有机会可以提出申请来延长屋契，但必须统一在某个年份一并到期。
新加坡PR 不可以把整套HDB 出租,很多PR之前都是这样做，人在国内，新加坡这边收租。新加坡的租金是非常划算的，靠近地铁一般地段的组屋，租金至少也有2000新币，也就是1万多人民币。
为什么2017年私人公寓开始触底会弹10%以上，但是为什么政府组屋总体上依旧跌跌不休？
1）2013年8月，新加坡政府为了抑制过热的房地产市场，出台了PR 夫妻必须共同满3年才可以一起买HDB。一下把很多人挡在了门外，并且加上2013年1月出台PR 需付5%的额外印花税。市场更是直线下滑。
HDB 从2013的最到点到现在，跌了9.8%,2013年在盛港，三巴旺，先驱这种偏僻地方买的5房室，很多都跌了10万新币左右。
2）HDB每年新增供给量从2008年开始急速增加，但在2013年市场达到高峰期的时候HDB下调建造数目到12744，但是2014年又重新开始加大供应量，压制组屋价格， 加快建造速度，当年27120的数量让人膛目结舌，2015-2016年保持继续保持每年26000间新增组屋数量，在2017年达到35210的高峰。
从中你看到什么信息?
越来越多的新组屋套现：（组屋不能保值）
大屋换小屋
建屋局的数据显示，过去两年来，每年平均有几千人“大屋换小屋”，购买较小的单位来套现。
或者小屋换大屋
购买公寓
如果满了MOP 5 年，一直住到10年，到时候卖的成交价也是这个价格，甚至更低，那么你浪费5年的时间。（除非放宽PR的政策)
从2013年开始买旧组屋到如今没有赚钱，但是如果买新的组屋和新的公寓多有赚钱：
推荐客户从组屋提升到公寓：
2014年购买盛世名园Sims Urban Oasis、靠近巴特立地铁站(黄色黄线)的Bartley Ridge等私人公寓，记得当时客户买的Bartley Ridge靠近地铁站的的三房才110多万，很好的户型设计，盛世名园Sims Urban Oasis面积大的高层三房单位价格才130多万，现在估计165万左右，成功帮助客户的房产增值。
买期房 和2 手公寓的不同点：
期房的增值空间大，二手房的增值空间小。
期房是一手房，从开发商手里买，一手价格。买家买的是期权，用时间换增长。随着项目进度的推进，期权的价值会逐步增高，建成交钥匙的时候价值达到最高点。不过话说回来，不是闭上眼睛随便买就能赚，基本条件是，入场价格要合适。
二手房，是从私人卖家处买，亏本的生意没人做，所以都是会让卖家赚。增值空间不是很明显，理论上是和GDP和通胀保持一致。
举个例子：
同在女皇镇的Commonwealth Tower和Queens。Commonwealth是2014年开盘的期房，Queens是90年代的二手房。如果在2014年分别购入这两个项目，会有什么不同？
上图是Queens的历史价格走势图，在2014年如果购入Queens，持有5年，价格基本没有变化。单价大概在$1200psf，2019年卖，单价也在$1200psf。赚到的是5年租金扣除银行利息。在资本收益方面几乎为0。
同样在2014年，如果买入Commonwealth Tower，单价$1600psf，2019年卖，单价$1900psf，单价赚$300psf，贷款加上四倍杠杆（当时的杠杆率），接近本金翻倍。
期房的单价会比同区域的二手房高。为什么单价高？因为期房的状态新，剩余年限足，公寓设施多。那么是不是买二手房更便宜？Yes and No，Yes是因为二手房单价便宜。No是因为二手房面积大，所以总价和期房差不多，同类型户型并没有便宜多少。
如果是因为单价便宜购入二手房，想着低买高卖的，这个想法本身是不对的。二手房单价便宜是因为状态老，需要翻新，加上剩余年限较少，折旧较多。
但是如果2013年买新的组屋还是有赚钱，看地区买市区赚的$30万，买郊区赚的少。（如果你的年龄超过50 岁薪水不高，那就不要卖）
做个理财达人,好好把握时间：
把公寓赚的钱买二手的组屋，不要想会赚钱，当成赚住。（除非拆迁）
一个位于非成熟组屋区、所剩屋契少过60年的四房式单位，转售价大约是30万元，五房式单位的转售价则约40万元。而较受欢迎地区的四房式和五房式旧单位，转售价可分别在60万元以上和80万元以上。
今天和大家分享这些。
下面是HDB 2019 年新政：
额外津贴高达4万元新币
根据建屋局的官方说法，从今年10月26日起2019年，35岁的年龄限制已经不存在了。年满21岁，有非永久居民配偶的新加坡公民只要符合条件，就能够获得最高4万元的额外安居津贴（Enhanced CPF Housing Grant，简称EHG）。
帮大家总结了申请条件：
1.年龄大于或等于21岁；
2.夫妻双方中至少有一人是新加坡公民；
3.申购者中至少有一人已就业12个月及以上；
4.平均家庭月入的一半不高于4500新元；
在EHG出台之前，新加坡公民与非PR外籍配偶必须满足35岁以上以及首次购屋的条件才能够申请津贴购买转售组屋，而且金额最高不超过2万元新币。
但随着上个月《2019年人口简报》的公布，建屋局发现新加坡有越来越多的跨国婚姻出现。单是去年就有6312对公民与非PR结婚，接近全国结婚总数的四分之一。
而新的津贴政策出现，一方面是帮助国民减轻买房负担，刺激组屋转售市场的活跃性；另一方面也是鼓励新婚夫妻们提前规划婚姻与生育的问题。
生娃、育儿都有津贴
事实上，为了鼓励国人结婚、生娃，新加坡政府没少做努力。都说养娃贵，政府就用新的津贴政策帮你育儿！
比如家庭月入3000新或以下的家庭，津贴直接涨到767新，相当于每个月只需要付3新就能解决托儿问题～
而月入12000及以上的家庭原本是没有任何津贴的。在新的津贴政策下每个月只用付390新。
针对不同的家庭，津贴的具体算法也不尽相同。但要想申请额外津贴，需要满足一个条件：母亲每个月的工作时间必须有56个小时，全职、兼职或是自由职业都行。
时隔13年，可能要推出1504间预购新组屋单位啦！
此次预计推出的6栋新组屋位于碧山东部，占地面积约4万4424平方米，楼高从22层到39层不等，每栋组屋间还将有空中花园。
在这次推出的1504间组屋单位中，80%是4房式组屋，多达1224间。而3房式组屋有124间，2房式则是156间。
在这次推出的1504间组屋单位中，80%是4房式组屋，多达1224间。而3房式组屋有124间，2房式则是156间。
新加坡建屋局（HDB）在10月18日公开招标，请专人对位于碧山的一块区域进行交通影响分析报告。（交通影响分析一般在建设项目立项/审批阶段进行，在定量分析项目建成后的交通需求&对周边环境所产生的影响，并提出改善措施。）
在这附近还有6所学校，其中包括公教中学（步行13分钟）、国专长老会小学（步行6分钟）、国专长老会中学（步行4分钟）、光洋小学（步行13分钟）、光洋中学（步行15分钟）和城景小学（步行20分钟）。
这里交通便利，距离碧山地铁站和巴士转换站只有400米，步行5分钟即可抵达。
碧山本来就已经是设施完善的成熟组屋区。但新组屋周围还将建造托儿所、居民委员会、小型超市、商店和食阁等配套设施。
另外，作为成熟组屋区的碧山很少推出预购组屋计划，上一次是2006年，在碧山11街建造。
交通便利，设施完善，加上这个社区很少推出新的预购组屋项目，这几个亮点将让这个新组屋非常抢手！
加上这次出售的房屋单位并不算多，而且这块区域的地段还具备地铁房的优势。因此，价格也自然会比其他组屋更高。
除了碧山，建屋局之前还宣布，将在11月，在好多年没推出新项目的宏茂桥也推出450间预售组屋单位。新组屋非常靠近杨厝港地铁站，周边还有多所学校、诊所等。
同时，也将在淡滨尼推出650间预售组屋单位和在登加新镇推出3460间预售组屋单位。
明年2月，大巴窑也将推出1620间预售组屋单位以及位于三巴旺的1420间预售组屋单位。
新加坡走BTO购房的流程吧。
1、建屋局推出BTO
1、建屋局推出BTO
建屋局会在报纸，HDB网站，和其他媒体发布新建BTO的信息，包括：位置，价格，小区内的单位数目，有兴趣的买家需要查看自己是否有资格购买。
不过，买房之前得先确定自己能否顺利拿到足够的贷款，以及是否有足够的资金支付贷款外的所需费用（定金、首付、律师费、保险等等），不然就尴尬了……
费用：在这一阶段不需要支付任何费用。
2、提交申请
通过建屋局网站http://www.hdb.gov.sg/ 提交申请。
费用：需要支付10新币（visa/master）
3、申请结果公布
申请期结束后，建屋局会在所有的申请人中抽签，排队，通知申请人排队号码。
费用：在这一阶段不需要支付任何费用。
4、挑选单位
建屋局将用电脑抽签，确定申请者的排队顺序，并请成功的申请者去挑选自己的单位，并且通知没成功排上队的申请者，他们这次不能选单位。
费用：需要支付OPTION FEE（CPF，NETS或现金）。
所需证件：
（公民卡，PR卡）非公民需要护照
孩子的出生证
结婚证
收入证明
CPF的证明
5、签合约
建屋局将邀请您去签合约。这一步需要提交HDB的贷款合约或银行贷款合约。
费用：需要支付首付和印花税（CPF 或现金）
6、交房拿钥匙
BTO的房子，大概3年后可以拿钥匙。
新加坡政府推出新的重大举措，让国人在购买第一套政府组屋和公寓时获得更多津贴、降低购买收入限制让更多高收入年轻家庭有资格购买政府津贴住房。
这个重大举措我们认为将对新加坡具有短期和长期的正面意义。
新加坡建屋局新政策条例
新加坡国家发展部长兼财政部第二部长黄循财前天在建屋发展局奖项颁奖礼上致词时，宣布政府接下来将双管齐下，透过放宽收入限制与购屋津贴资格，协助不同群体购买属于自己的安乐窝。
政府将从即日起把购买新组屋的家庭月入顶限从1万2000元调高到1万4000元。为了协助更多首次购屋的家庭拥有理想中的房子，不论购买新旧组屋、地区或房型，都可获得最多达8万元的安居津贴。
除了将购买新组屋的家庭月入顶限调高2000元，至1万4000元，购买新组屋的单身者月入顶限也上调1000元至7000元。购买执行共管公寓的月入顶限则从原本的1万4000元，提高至1万6000元
根据政府的数据，从2016年至去年，建屋局因为收入顶限的关系，每年平均拒绝约360份新组屋和执行共管公寓的申请。他说，政府在四年前调高了购买新组屋和执行共管公寓的收入顶限，如今国人收入已增加，因此国人申请新组屋和购买执行共管公寓的收入顶限也应该相应调整，让国人有更多负担得起的住房选项。
此外，国家发展部和建屋局今天起推出额外安居津贴（Enhanced CPF Housing Grant，简称EHG），取代原有的额外公积金购屋津贴（Additional CPF Housing Grant，简称AHG）和特别公积金购屋津贴（Special CPF Housing Grant，简称SHG），这是为了让更多首次购屋者能获得购屋津贴。
新加坡政府在交尽脑汁为低收入家庭送钱送温暖！
短期红利分析
新加坡政府组屋市场近年出现新组屋热卖但二手市场难卖、价格滑坡的窘境。
为了应对年轻人购买新组屋难的需求，6年来大量建新组屋来满足社会需求，对第一次购房的年轻人也提供了政策倾斜。另外，新PR（永久居民）需要等3年才可以购买转售组屋，这些因素造成了二手转售组屋的需求疲弱。
同时，根据政府条例，拿了新组屋或政府公寓钥匙的买家如果有旧组屋的话必须在半年内卖掉。这造成了转售组屋的卖压沉重，进一步的打压组屋市场价格。部分受此影响的民众有所积怨。
新政进一步提高买家购买转售组屋的津贴，促使大部分地区的新组屋和转售组屋的价格在津贴后的差距进一步缩小。这将有利于转售市场的稳定和提升市场需求与价格。
新加坡的下届大选在即，利民政策顺势而为体现了政府的亲民和执政能力。绝对是个加分因素。
政治观察家： 祭出购屋“萝卜”执政党竞选机制启动
住房是否会是来届大选的热点课题？受访政治观察家认为，政府此次改善购屋政策，虽不全然是“大选甜头”，但有助于为执政党赢得选民的好感与支持，降低住房成为热点课题的可能性，也标志着执政党的竞选机制已启动。
新加坡管理学院全球教育兼职讲师陈添金博士受访时认为，由于多数国人居住在公共组屋，并赖以维生，因此住房无论如何都将是热点课题。“通过定期解决住房问题，政府可向国人证明，解决他们的顾虑仍是政府的首要任务。若有一项政策能在短期和长期缓解人们的担忧，那它肯定会提高执政党的胜算。”
新加坡管理大学法律系副教授陈庆文也同意，尽管改善购屋政策不全然是“大选甜头”，但有助于执政党在住房课题上赢得选民的好感和支持。他指出，购屋津贴的显著增加必定受到欢迎，外加国庆群众大会上宣布学前教育津贴将调高，这将在选民，尤其是年轻人之中，营造一种“良好感觉”（feel-good）。
分析：更多人可购买政府公寓 有助带动私宅市场交易
政府调高购屋月入顶限和放宽购屋津贴，分析师认为这会引起更多买家对执行共管公寓（Executive Condominiums，简称EC）的兴趣，也有助于带动私宅市场交易活动。
ERA产业主要执行员林东荣接受媒体访问时指出，EC价格一般比私宅低了两三成，但随着这几年来私宅价格上扬，一些EC项目价格也跟着涨至1000元尺价水平，许多新EC单位售价超过100万元。
如今购买EC月入顶限调高2000元至1万6000元，意味着有更多人符合资格买EC，也能够负担得起百万EC价格，对潜在EC买家和发展商有利。
今年迄今的新EC项目，仅有城市发展（CDL）位于榜鹅一带的星水嘉园（Piermont Grand）。该项目7月开盘不久便卖出超过四成单位，迅速攀上该月的新私宅项目销售冠军。
橙易产业研究与咨询部主管孙燕清认为，新措施来得及时，因为接下来有几个新EC项目要推出，EC需求提高正好能吸纳供应。
据我们了解，接下来将推出的有两个位于坎贝拉连路（Canberra Link）的EC项目，以及位于盛港安谷弯（Anchorvale Crescent）和淡滨尼10道的项目。这四个项目预计今年底至明年会陆续推出。
博纳集团（PropNex）总裁伊斯迈受访时，更表示新措施是“三赢”，为首次组屋买家、卖家和私宅发展商带来利处，特别是组屋卖家。
他指出，当前许多组屋提升者面对的最大问题，就是找不到买家购买他们的组屋。如今，购屋者可享有的最高转售组屋津贴从12万元至16万元，预料可吸引他们转向转售组屋市场，一些组屋屋主更容易将单位脱手，提升到私宅，整体而言有助于带动私宅市场。
他说：“政府过去侧重新组屋买家，但现在的新措施同时让新组屋和转售组屋买家都获益，是一个正确举动。毕竟，如果首次购屋者都是买新组屋，没人买转售组屋，现有组屋屋主如何释放房子的价值，提升到私宅呢？”