从08年金融危机看新加坡房产走势

当前，新冠疫情肆掠全球，最新的政府数据显示，新加坡经济正处于2008年全球金融危机以来的低谷。

今年2月，新加坡副总理兼财政部长王瑞杰就在2020年财政预算讲话中描绘了当前严峻的形势。

"新加坡经济在2019年温和增长0.7％，这是自2008年金融危机以来最疲软的增长。就在全球经济开始复苏之际，COVID-19又给我们一击重创。疫情肯定会影响我们的经济。"他说。

新加坡副总理王瑞杰在2月18日的财政预算案上讲话

李显龙总理在3月14日也回应了类似的观点，警告说疫情持续恶化，将对经济产生长期影响。

他在Facebook贴文说："经济冲击可能比全球金融危机更为严重，而且持续时间更长。"

由于持续的人员流动限制，新加坡的旅游业，航空业，酒店业，餐饮业和会展业已经受到了严重打击。

食阁被标记出社交距离

从4月7日到6月1日，新加坡政府实施严格的"断路器（Circuit Breaker）"阻断措施，全岛范围内停学停工，只有基本服务运行。在此期间，房地产市场也受到重要影响，因为不能看房，房产销量锐减。但是，从历史的进程来看，也许我们不用特别悲观。

回顾2008年的全球金融危机，当时也使新加坡经济陷入困境，但在2009年经济就迅速反弹。以史为鉴，我们展望新加坡房产市场可能会有如下走势：

大面积抛售不太可能

历史交易数据表明，新加坡的房地产市场具有相当的韧性。

根据PropertyGuru的数据，2008年共有7078套公寓以每平方英尺774.50新币的中位数价格出售。

相比之下，2007年共有21,924笔类似交易，中位数价格为每平方英尺820.25新币。

这两年同期相比，交易量下降了67.72％，每平方英尺中位数价格下降了5.57％。

因此，尽管价格确实下跌了，但交易量减少表明屋主具有相对的holding power,不会急于出手。

从季度数据看，2008年的数据显示，随着危机加深，交易量在第三季度达到峰值，从第一季度和第二季度的1,644和1,897单位增至2,653。

同时，价格从2007年同期的每平方英尺907新币跌至第三季度的每平方英尺768新币，同比下降了15.33％。

最显著的变化是，2008年第二季度（1,897宗）的交易量与2007年同期的8,149宗相比，下降幅度最大，为76.72％。

2009年，市场开始复苏，交易量上升至20,040起，中位数价格为每平方英尺786.75新币。

与2008年相比，交易量增长了83.13％，中位数尺价增长了1.58％。

再往后，交易数量从2009年第一季度的1,845宗增长到2010年同期的5,616宗，同比增长204.39％。

同时，交易中位数价格从同期的每平方英尺625新元增加到每平方英尺936新币，增长了49.78％。

结论一：新加坡房产市场应对危机具有相当的韧性，随着危机消退及市场信心的恢复，市场会迅速恢复。

部分地区价格还能上涨

参考PropertyGuru对各地区的数据调研，我们发现尽管整体经济衰退，但部分地区房价却逆势上扬。

例如，尽管位于驳船码头/莱佛士坊黄金地段的公寓价格在2008年第二季度下降幅度最大，达到13.42％，但位于郊区的公寓价格却相对坚挺。

尤其是海军部/兀兰区域和友诺士/芽笼/巴耶利峇区域，同期平均价格上涨了3.8％和3.16％。海军部/兀兰区域的平均交易价格从2008年第三季度的每平方英尺541新币增加到第四季度的每平方英尺590新币。

其次是文礼/裕廊/大士和三巴旺/义顺区域，分别增长1.48％和0.31％。

同时期，新加坡其他地区录得负增长。

结论二：在金融危机期间，非中央区（OCR）的房价逆势上

2008一季度至2010四季度新加坡房价中位数

房价反弹极为迅速

PropertyGuru的数据还显示，全岛范围内公寓的中位数价格在2009年第三季度开始回升，并在2010年第一季度达到顶峰。

从2009年第一季度的每平方英尺625新币增至2010年同期的每平方英尺936新币，达到了惊人的49.6％增长。

在各区域来看，从2008年第一季度到2010年第四季度的数据显示，表现最好的五个区域是：

1. Seletar / Yio Chu Kang: (增长61.54%)

2. Boat Quay / Raffles Place: (增长52.7%)

3. Sembawang / Yishun: (增长35.53%)

4. Orchard Road / River Valley: (增长31.15%)

5. Eunos / Geylang / Paya Lebar: (增长30.41%)

同时期表现最差的地区是：

1. Harbourfront / Telok Blangah: (下降20.19%)

2. Admiralty / Woodlands: (增长12.35%)

3. Tanglin / Holland: (增长13.45%)

4. Ang Mo Kio / Bishan / Thomson: (增长13.79%)

5. Bedok / Upper East Coast: (增长13.89%)

值得一提的是，只有港湾/直落布兰雅（Harbourfront / Telok Blangah）录得负增长，因为它涵盖了圣淘沙圣涛湾豪宅，这里是外国富豪唯一可以购买的高档别墅区。

结论三：危机过后，新加坡房价将迅速并且大幅反弹

2008Q1和2010Q4新加坡各区域房价比较

购买力将继续

根据2008年危机期间的经验，当市场前景暗淡时正是投资机会大好时候。

例如，位于驳船码头/莱佛士坊地区的高端公寓的成交中位数从2008年的每平方英尺1,658新币增至2010年的每平方英尺2,531.75新币，增幅为52.7％。

一个很好的例子就是滨海湾的公寓项目The Sail，许多投资者都在此大有所获。

The Sail公寓

市场下行时，投资者更应保持警惕，因为这个期间会有好的投资机会。市场规律告诉我们，市场周期性的下跌过后终将迎来上升。

结论四：因为新加坡稳定的政治和经济发展，危机过后的反弹必然非常迅猛。

新加坡市中心

结语

新加坡高效的政府，稳定的政治环境，完善的法律体系，良好的经商环境以及强大的民众购买力使我们有信心看到新冠疫情过后新加坡将迎来强有力的复苏。最后，希望各位投资者都利用好这次危机，化危为机，各有斩获！