2020年新加坡房市展望

读完这篇，你就彻底了解新加坡房市了

武汉疫情对新加坡的房市很可能没有负面影响

相信大家最担心的就是近期武汉疫情对新加坡房市的影响。这里我们以史为鉴可以看出，无论是2003年的SARS还是2009的SWINE Flu，疫情危机都没有影响到新加坡的房价，依旧稳步上扬，这也是要归咎于新加坡政府有效调整，房产几乎没有泡沫，多方看好，多方获利。

分析师预测新加坡租金跟房价都继续上涨

分析师大多看好今年的房地产市场，预测平均涨幅可达到3%-5%。文中末尾也提到，武汉肺炎对于新加坡房市的影响主要在于外国人的买房，对本地市场影响与冲击有限。

新加坡本地新盘项目买气高涨

2019年全年新加坡开发商一共卖出了10104个新盘私宅单位。这足以说明，投资者已经充分适应新加坡政府在2018年实施的房地产降温措施，并且在低利率环境和就业情况乐观等利好因素的带动下，2020年买气依然不减，投资者依旧信心满满。

新加坡房地产投资前景非常乐观

城市土地学会（Urban Land Institute）和普华永道会计师事务所（PwC）联合发布的《2020年亚太区房地产市场新兴趋势报告》显示，新加坡房产交易激增，且预计接下来依然强劲，这在全球都很少见。报道也指出，新加坡一直都是东南亚资金的首选的离岸目的地，房地产投资前景排行榜上新加坡当然荣列亚太榜首。

新加坡寸土寸金

新加坡土地资源有限，本地需求如此之大，外围还有外国买家虎视眈眈。北京尚可继续增加环数或者兼并周边区镇，新加坡只能通过成本更大的填海造地来增加十分有限的地皮，可见地皮供应量是否有限。

新加坡房地产市场投资本地人占近八成

与其他东南亚发展中国家不同，新加坡属于发达国家，各方面的优秀表现让本地人也对房地产大有信心，更多人在投资过程中也得到了财富的积累，近八成买家其实是本地人，而且比例越来越高，而外国人的购买其实只是作为交易的补充，由此可见，新加坡的房地产市场买家分布结构是非常合理的。

新加坡人口持续增加，房产需求强劲

新加坡目前人口约580万人，而新加坡政府发布的人口白皮书中提到，到2030年人口规模需达到650万-690万。为此，新加坡政府制定新政策：每年将开放15000至25000个新移民名额，同时批准30000名外籍人士成为永久居民。

新加坡新移民会进一步推动私宅市场的上涨

李嘉诚说过，没有人口就没有房地产。房地产市场己不再是个单纯的市场, 它已成了一个人口、经济、政治旳综合体。经济增长和人口增长是正比的，而人口增长和房地产增长也是正比的，房地产增长必然推高房价和需求，促使供应加速。这些新移民也没办法买到HDB，并且这些有能力的新移民因为素质能力水平高于一般，买公寓的需求会更高，推动了需求，公寓价格也必然会继续走高。

新加坡外国买家以中国与马来西亚为主

新加坡更是欢迎海外人士投资房地产市场，中国依旧是新加坡主要的外国投资者群体。这些来自中国的投资者主要是企业家或公司高管，而市中心的高档公寓、有海景的东海岸公寓以及国际学校附近的学区公寓则更受青睐。

新加坡房地产受到海外投资者的偏爱

从香港事件起，大量私人银行客户因香港局势不稳而将资金调离香港，寻找更安全更健康更优质的投资环境，邻近的新加坡理所当然成为了主要受惠地区。

新加坡与中美关系良好

新加坡很聪明，懂得扬长避短，乐意同世界各国合作，甚至担任桥梁的作用，让大国和小国、发达国家和发展中国家之间交流意见，协助巩固以规则为基础的国际体系。要知道，新加坡是小国，却能在国际间有力的生存，这与李光耀与李显龙父子处理大国关系的智慧有着莫大关系，相信新加坡依旧会根据国际形势的变化适时地调整对外政策，以便新加坡继续游走于大国之间，继续扮演好在世界上的重要角色。

新加坡吸引跨国企业在新建立区域总部

新加坡拥有许多优秀的国际人才，而且经济发展多元化，这都非常有利于跨国公司在新加坡设立区域总部，同时也确保了新加坡经济和住房需求的进一步稳定。

新加坡是最适合孩童成长的国家

新加坡是亚洲最具活力的繁华都市之一，在诸多国际著名机构的国际评比中屡获好评。《Save the Children》把新加坡被评为最适合孩童成长国家。

新加坡是全球治安最好的国家

《全球法律与秩序》新加坡被评为全球治安最好的国家

新加坡是全球食物保障指数最高的国家

《经济学人信息部》评价新加坡是全球食物保障指数最高的国家

新加坡是亚洲生活水平最高的城市

《美世的城市生活品质调查》新加坡位列亚洲第一，也说明钱更值钱，生活更舒适。

新加坡房地产泡沫指数低

新加坡政府在房产市场方面做出很多积极举措，在保持市场稳定的同时防止市场形成危险的泡沫。新加坡保姆级别的政府调控房市，在瑞士银行每年评定的房产风险指数中表现连年都是最低的，几乎没有泡沫。

新加坡历史成交显示房价一直在涨

2020年，新加坡公寓的平均尺价大概在$1,683 psf，约每平米18000新币。而在90年代，新加坡公寓的平均尺价大概在$293 psf，约每平米3150新币。可以看出新加坡的房市的增长非常稳定且持续，这为投资者建立了强大的信心。

新加坡房地产降温措施已调整充分

新加坡政府从2016年起已逐步施行各项降温措施，到了2020年新加坡房地产市场已经充分适应各项降温措施，并且开始了新的一轮增长趋势。

新加坡声明降温措施不是为了打压房价

大部分归功于2018年新加坡政府采取的降温措施及时、有效、到位，保护了多方利益，防止快速增长所带来的的大量泡沫，保证房地产市场的健康成长。

新加坡房地产近期表现良好

降温措施后的投资者已经充分适应，目前公寓的表现也是稳中带涨。政府出台的大手笔降温政策也未能压制住这轮涨势，可见市场信心之强劲。

新加坡GDP增长幅度足以支撑房地产的增长

蓝线代表房价趋势，红线代表GDP趋势。蓝线超过红线则代表泡沫产生，蓝线低过红线则代表无泡沫。目前新加坡房价涨幅跑输GDP，蓝线在红线以下，这就代表，目前是投资新加坡房产的最好时机。

新加坡失业率低

新加坡一向以低失业率闻名，近年维持在1.9%-2.2%之间，低失业率确保了经济和住房需求的稳定。

新加坡家庭月收入稳定增加

本地人随着收入的增加，越来越多本地家庭愿意居住在公寓。新加坡家庭收入目前接近9300新币，根据新加坡政府2013年6月份推出的房贷条例总偿债率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR），意味着新加坡一般家庭可以负担市值160万的公寓。

新加坡房地产空置率持续走低

从新加坡城市发展局URA房产空置率图可以看出，2019年第3季空置率6.1%，为2016年第一季度以来最低水平。新加坡公寓空置率走势与租金指数走势大致相反，空置率下降会提高房价和租金。而低空置率会降低库存，加上新增供给不足，加剧买房竞争，就会进一步推动公寓价格和租金上涨。

新加坡公寓供给骤然减少

从新加坡城市发展局URA房产供应图中可以看出，2021-2022年是新盘集中拿钥匙的时间段，到了2023年后供给骤减，现在不入场到时候入场成本相信会更高。

地价成本一直上涨

开发商持续的标价拿地的目的是能够持续建造新房来赚取利益，地价不断上涨，开发商成本不断上涨，理所当然售价也会水涨船高。我们来看一下三个临近公寓项目不同时期的开发商保本价格。重点在于，每次新的地皮的保本价格总是会比之前的贵。新的单位保本价格理论上也会比之前的项目贵。

西海岸

2015: $900+ psf ppr

2017: $1,000+ psf ppr

2018: $1,200+ psf ppr

女皇镇

2015 $1,300+ psf ppr

2016: $1,400+ psf ppr

2017: $1,500+ psf ppr

新加坡拆迁业主手持现金再次进入市场

投资者都知道新加坡房地产市场在2017-2018年经历了一场集体出售热潮，地价水涨船高。集体出售市场火爆，让不少新加坡屋主一夜致富，发了一笔横财，很多集体出售成功的屋主们也会在2019年年底拿到补偿金，这将近190亿新币的拆迁款，相信会逐步重新进入房产市场，有些屋主为了增加杠杆，甚至可能使用子女的名义来借机入场，也正好借此机会，提升到高档私宅，因为这往往是身份及地位的象征也是投资升级的好机会，所以尽早入场才是更明智的选择。

新加坡市建局新原则降低供应数量

市区重建局推出三个针对非有地住宅的新指导原则，包括规定中央区外公寓项目单位平均面积增加，这意味着发展商在项目中可建单位总数减少，以避免建造过多鞋盒公寓。这样也意味着同样的面积下，开发商将少建18%左右的单位数，也意味着提高了成本。开发商拿地成本高，新开楼盘在这个政府新规影响下户型平均面积要求增大，也就意味着接下来开发商新楼盘售价总价会上涨。

利用目前在东部友诺士地铁站旁卖得火热的Parc Esta做例，同样地皮价格情况下，如果在这个条例之后开发商再入场，意味着开发商需要至少每个单位平均卖贵36万才能保证之前的利润。与此同时，以后投资者购买小户型作为投资的机会越来越少，所以也会造成市场供应减少从而小户型会涨价。

摩根士丹利预测2030年新加坡房价料增一倍

摩根士丹利经济学家预测由于软实力强、供应量下降、新币坚挺、政府规划稳妥而持久，以及新加坡单身家庭一直在上升，到了2030年，房价更会翻番，全岛平均尺价会达到2900新元，几乎是目前平均尺价1500元新元的两倍。

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